问：星主你好，看文受教，居然专科人士。自己有2套斗室，南山豪方公园二房无贷款，福田景田景尚雅苑一房尚欠贷精确100万，均出租，孩童上福外初中正在四周租房住。能投款项约100w，现月入2w，想最终置换成2套房：一套大3房或小4房东居家兼投资（最佳近孩童学塾），另投资一套房，以完结投住结合。没有知该若何进级置换？可否有好的引荐？感谢！
答：你好，战斗生意久了，就发明一个征象，龙华业主换房普通换到福田，宝安业主普通换到南山，龙岗业主普通换到福田大概南山。 而今的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园以及在繁华中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要分散正在福田南山，刚需也许坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当处事多少年后会有换房的计划，家产也分散福田、南山、光辉，关外短时光内没法补救疗养以及教训的分歧，因而换房的方向是关外往关内跑，处事远的往处事近一点跑，差的学塾换好学塾，这些资源都分散到处关内。 因而估算1000万以上我的提议都是直接南山，最终的都会焦点照旧会是福田-南山-前海这条线，其他新焦点不管若何也没法撼动的职位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也正在南山，以来最佳的地点仍然是深圳湾，也是换房的最终目的。假设糊口半径正在福田，最终行状板块就应该选正在喷鼻蜜湖。 科技南片区也许存眷； 南二外本部较为旧； 半岛城邦一期 后海公馆、澳城公园。 以上提到的盘，没有会跑输。 买房的当中是推广总物业+正当的负债 买房投资有两种打法 1.套操作（各类“黑科技”推广总物业） 2.房子越换越好（总价 地段 不绝的优化） 3.后看的是总物业，告急正在于月供。 最终改善自住+刚需高价潜力盘投资，是最佳的物业配合拳。
问：教授，也许帮助点评一下碧海红树园么。 刚需，没有思虑儿童上学(今朝25，儿童上小学预计13年后)，今朝没方法实地侦察。 主要帮助参照下这块位置以及境况。
答：碧海红树园 共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海以及红树林生态花园，03年制作，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位布满，和蔼福荣路，理论乐音没有大. 03年的房龄正在福田已算次新，顺应改善家庭，决绝地铁9号线下沙站400米，四周商业配套完满，下沙小学一墙之隔，决绝上沙中学800米。四周京基、中洲、绿景、金地四大繁华商签约旧改，最和蔼的京基旧改根底告竣，中洲巨无霸旧改，在施行。但小区范围农夫房，未被划入旧改区域，短时光没有会改革，但随着范围大境况的改革，地段价值会被重估。 误差：学位普通 自住可入。
问：您好，我有一套莲塘金色韶光梓里小两房市值380万，欠款25万，现金50万，年支出30万，只要一个名额，处事正在罗湖。 1、卖失落置换有升值空间的房产，没有限区有适合的盘引荐吗？尽管正在2号线3号线可达的区域。 2、连续持有，抵押贷再用老人的名额买一套焦点区1房用来出租，例如福田的星河世纪、彩天名苑，但看您以前说过这一片区升值空间没有大，贷款购入收租值得吗？ 3、维持现状。 不断正在纠结，请您疏导一下，感谢！
答：提议申请银行加按揭，再套出200万现金 去碧海 沙井动手一套次新盘做投资，他日涨幅更可不雅 想做包租婆，说说较为乐成的案例。 除了平易近宿以及宰割出租之外，还有一种较为寻常的玩法，便是整栋拿下农夫房改公寓，有人去深圳较为早，今朝收租收的手软，这个成本就很是高了。本来，而今也有良多大咖正在做一致的办事，而且收益颇丰，不过个中的难度，也是较为高的。 做到更大的领域，便是连锁旅社了。 不过对付咱们普遍房东来讲，良多人本来觉得成本没有是良多。这个是一般的。本来做包租婆，成本固然要思虑，不过主要的没有是这个，主要的是你不断有现金流，有了现金流的保险，你才华去套险，经过有告急的投资挣的更大的成本。 因而，假设你将你的房子出租这块，施行特定的配合配比，把细小的租金拼接成一个延续牢靠的现金流，对于你将来的繁华利害常有优点的。
问：你好，教授，首付一百万思虑学位以及自住，龙中的天健郡城是否值得动手 而今单价四万多了，可否跑赢大市。感谢
答：你好，报答赞扬！ 龙岗名校正在深圳没有受存眷，但正在龙岗要地仍然很有墟市。 龙岗名校，前三不同是深中龙初，龙岗本国语以及龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-4万都有的选。 思虑自住天健郡城也许动手，不过要留神代价。没有能逾越4万。
问：你好教授：辅导黄贝岭的东岭公园86平的一期回迁房怎样样？值得动手吗，有没有坑戓升值能跑过大势吗？ 感谢！
答：深业东岭正在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，本来性价比还没有错。 但周边的黄贝岭村境况过差，投入社区以前要颠末***的村中小路，这样就作用了它的永恒潜力，自住上学也许，投资适中。 归纳：性价比没有高。
问：今朝住正在布吉（大芬地铁站旁200米内）复式楼梯房，居住还行，奉送面积大，便是小区没有大，众人办法少；其它正在深中旁有一小面积学位房，大孩六年级，二孩没有到一岁。问一下，没有思虑处事所在因素，从居住以及投资角度，是否有须要置换到福田以及南山去（大房换斗室）？感谢！
答：布吉的潜力雷同于罗湖，品格雷同于梅林，也许说是深圳市内最破的地点；所以，结论很分明：布吉大伙来看跑输大势； 从哪个他日升值的角度看，提议换到南山大概福田。
问：教授您好，稀奇讨厌你的作风，是我正在星球上存眷的第一个星主。我现在状况：现金1000w，正在坂田吉兆业都会广场无贷款的152平大户型，年入税后约150w。指望动手一套自住，和一套投资（想置换现在这一套）。自住的话，讨厌大平层，居住境况好一点，带稍好点的学位。买卖缘由跑松山湖以及坂田，有通勤须要。投资就思虑升值保质须要了。辅导教授有何操作提议，感谢！
答：您好，报答信任以及大额赞扬！ 坂田自住较为引荐深测验的盘信义嘉御山、吉兆业城广场都还没有错。 不过投资上看，假设能采用投住结合，提议1000万首选南山，次选宝安。 也许思虑的参照选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓顺利城，宏发范畴，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、痛苦海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方公园（南外高新） 【前海自贸区】前海时期，招商领玺、颐湾府 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海巴望雅园、海地步（育才）漾日湾畔（南二外），泰初城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少许2房户型） 【华侨城】喷鼻山美墅（南二测验），新天鹅堡（南二测验） 【喷鼻蜜湖】合正喷鼻蜜原著、喷鼻格丽苑、翠海公园、天健天娇
问：十三专家您好：我今朝金汇名园有一套出租他人，市价约500万，红本正在手，现金400万，年支出200万上下，两个孩童一个小学一个幼儿园，思虑宝中四周3-4房自住型，您提议卖失落金汇的动手4房恬适型的依然维持金汇这套，买3房紧凑型的？金汇39区四周外传有筹备学塾，是否有增值空间连续维持的意思？集体今朝稀奇纠结的是1绝对正在宝中确切如您前方所说的大哥难，1500万觉得亚历山大，如我这种状况您有甚么提议？有哪些楼盘可引荐？感谢！
答：你好，报答大额赞扬！ 金汇名园也许思虑脱手置换。 普通我没有引荐翻身，缘由以下： 1.近期没有改革空间，片区太低端了，最高真个业态预计便是肯德基了，连星巴克都没有，河东村旧改也是遥遥无期; 2.没有好的学位撑持; 3.老房子无奉送，没社区没公园，西海岸这些标杆盘都没有地点停车; 4.除了五号线范围的多少个社区，靠里面的，出行并没有麻烦; 5.4-5万的老破大，南山焦点区一大把，相对于比，翻身也并无劣势，深圳没有比上海，老破大、老破小是没有他日的。 脱手金汇名园后，也许思虑动手一套学区4居自住，再动手一套纯投资楼盘。 宝中也许存眷天健时尚，西岸官邸，金泓顺利城，宏发范畴，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、痛苦海岸等。 残余资金连续加仓碧海 沙井大概光辉。
问：十三教授您好，我而今有一套星海名城三期的2房，想置换一套。总价掌握正在1000万上下的，主要正在南山区看，指望楼龄正在10年以内的。主要用来自住，而今没有儿童，因而没有用而今就有好学位的，但指望能随着增值，有特定投资价值。我而今存眷的片区主要正在西丽，前海以及蛇口。西丽的话也许买大一些恬适一些的，前海蛇口就只可买较为旧以及小的，这三个区域您怎样看？有甚么引荐的楼盘吗？
答：南山的板块根底都分解过，约略是:南山无洼地！ 能炒作得地点，都被翻来覆去炒了多少遍： 1.西丽、大学城，新盘多，代价贵； 2.深圳湾，海景，学塾，新盘，豪宅区，贵 3.后海，学区房； 4.蛇口，楼龄崩溃； 5.南油、南中，近期改革有望； 6.科技园，代价贵； 7.前海，我倒是感慨前海的代价还没有全面透支，700-800万看看前海那多少个盘吧; 南山的置业思路便是：公园人车分流次新潜力学位，然后最终一点也是最主要的：特定买笋盘！ 至于西丽这个地段，总体没有错，有高铁站、留仙洞的筹备，不过空洞学位撑持，南山繁华主方向是南边，西丽他日依然没有如前海后海蛇口的。 选筹参照星球内往期引荐的楼盘
问：教授好，相见恨晚，元宵欢畅！辅导教授有没有争论广州南沙？以南沙今朝的价位，又有大湾区强概念加持，加上广州倾力打造，是否有渊博长增添雪坡？我有寄望横沥地铁的葛洲坝住房地块，计划21年中心存眷。
答：南沙策略位置很好，他日大概发展为一个很大的都会。 南沙他日的下限是很高的，全面大概凑近广州、深圳市区的水平。 而而今，南沙新居没有到3万，广州珠江新城次新居10万，深圳南山、宝安次新居10-20万。 固然，今朝租以及卖的震动性都是较为差的，配套也是根底没有的。 因而，对付讨厌较高告急较高收益、博取超额涨幅的投资者来讲，是个没有错的“战点”。 南沙的妄想，并没有是成为一个睡城、卫星城罢了。 而是剑指广东省的第三个一线都会自己！ 它也有渊博好的位置、渊博大的要地来寻衅这一点。 南沙乐成概率并没有特定能到50%，对于我集体而言，我没有太讨厌告急大的投物业品，我只买很高很高决定性的超级都会。 异样是单价3万，更宗旨买广州。
问：教授你好！我已卖了亲戚名下的一套房，余下120万，自身名下横岗有141平的自住，博罗有三块地盘，现想卖一块建两块出租屋，但要做贷款100万上下。又想正在深圳用亲戚名额买房，但又耽心深圳房价下跌有限。假设买房可行，又应该买何处？请东家教养。
答：你好，报答大额赞扬！ 提议抵押大概直接脱手横岗自住宅。横岗繁华没有如西部。 先动手一套热点板块楼盘，南山 宝安是中心引荐的区域。 也许说说你的首付估算以及房票状况再做全部引荐。 贷款100万很简捷，并发2-3笔诺言贷就好了。
问：教授，您好！我周末看了一下后海的房子，由于一共只要1600万的估算。我沿焦点路、后海滨路、后海大道从北看到南。今朝有两个复式楼投入短名单：曦湾华府以及颐安阅海的89平米复式，约1600万，带深圳湾学塾的学位，小区都没有大，财产办理中等，景不雅较好，户型中等但也许采用，阳台很爽。 集体的状况是：居家为主，3至5人居住，孩童高中了，永远没有要学位，带学位主要思虑保值。 我想问一下，从居住兼投资角度，这两个小区的复式值得买吗？依然买整齐价位的平层更好呢？ 感谢！
答：你好，这2个盘对于比，优先曦湾华府 思虑投资提议优先泰初城 雍景湾 海地步
良多人给我留言提问，抱愧由于精神有限，没法一对于一疏导。