库索： 本年从一月份结束，整体关西的房地家产都正在议论一个热门动态。便是 大阪地铁公司由于受到疫情的作用，把他们手上的一个稀奇高等的平易近宿大楼给兜售了，墟市价值20亿日元。没有久之后，就看到谷町君拿下了这个物件的独家代办销售权的动态。 对于这个办事的来龙去脉，此日想听你精细说一下。
刘洋 ： 原本是大阪地下铁开垦的一个项目，它正在两年前看到平易近宿这么炽热、日本的观光业这么发财，加上它又是做交通的，因而就寻思可弗成以开辟一个新的事业，然后就拿了一块地做了平易近宿的公寓楼。
盖好了以来呢，就运气鼓鼓没有好，2020年头遇上疫情。最结束的时分，他们的设法也是感慨等一等就好了，理论上这个案子正在2020年的炎天就结束战斗了。 你也分解，那个时分谷町君一经结束做抄底了。
不过其时他们感慨大概疫情没有那么重要，挺一挺是没课题的，因而代价不断没谈妥。到了2020年11月，才又从新提起这个话题，这一次仿佛是也许谈得通的。理论上也谈了一个多月的时光，颠末各类各式的（事宜），看似是谷町君打的独家销售权，理论上正在这个独家销售权面前有良多方到场。我没有便展示他们的全部名字，但都这天本很是有名的公司，领域超大的公司，至多有五六个业者到场，才独特把这个案子给谈下来。有人担任买，有人担任谈，有人担任中介。谷町君的负担便是专家买下来以来，做独家销售权，把它卖进来。是这样一个分析的配合，才把这个案子给搞定了。
咱们也没有分解这个动态怎样揭发进来的，这些是很私密的。突然有一天看到日本媒体爆发来了，上了雅虎的头条，咱们想既然媒体报了，咱们也就这么顺着就说吧，确切是咱们干的这件办事。精确便是这样的一个来龙去脉。
库索：2020年7月，开始是谷町君积极找到他们的吗？
刘洋：理论上正在咱们没有动家产界，有些动态进去的时分就会彼此之间琢磨一下：这个案子你看一下怎样样？彼此之间会有这样的沟通。有一次沟通的时分，这个信息就拿到了我当前，其时我把代价压得较为狠，没有谈上来，又日后推了半年，这个代价就没有过火了，就较为轻易谈下来。
库索：我看到这个消息的时分，由于是大阪地下铁开垦的，大阪地下铁面前是大阪当局。一个当局的项目，它一定有很是好的条件，谷町君拿到这个独家销售权没有很剧烈的合作吗？便是良多（人）都要想拿它的状况？
刘洋：因而我适才讲嘛，这个面前有良多玩家。有人担任去交买付申请，也便是做一个且自卖主；有人担任去做中间的调解沟通；有的人担任去做中介，大阪地下铁以及卖主之间的中介；有人担任签名金，出钱。出钱的这集体还得跟谷町君谈好，我这儿买了你那儿能没有能帮我卖失落啊？我精确粗算了下，一共有五六家的同业业者一统到场，才把这办事给做了。
你说还有没有其他的配合出去合作？特定是有的，这个咱们都很领会。
咱们之因而恐怕拿下来这个案子，最枢纽的点便是咱们找了一个很是势力丰富的且自卖主，它每年的没有动产买卖额多少千亿日元，是其余同业没法比的。其余同业大概也就异常于它的多少十分之一。有时分并没有是说你出价越高我就卖给你，由于我没有分解你会有甚么样的状况，我没有分解你有没有势力真正能拿下它。这个项想法担任人，我感慨正在大阪市当局那儿一经是挂没有住脸了，一经算是一个判别正确的一个项目了，假设再基于出价崎岖给一个没有势力的公司，万一这家公司交了首付之后，后面又没有明晰之，这个办事就会变得很是繁复。因而他们这次把这个项目脱手，特定会找一家特定没有会出课题的卖主，因而咱们就找了一家很是有势力的且自卖主把这个办事给搞定了。
库索：根据中国人的头脑办法来领会，它是一个当局的项目，那应该是财大气鼓鼓粗的，这么好的项目，为甚么要把它兜售了呢？
刘洋：我一结束也这么想的，当局一定没有缺钱啊，银行给当局贷款，放着就好了。以后我问了周边一些较为懂当局内部运作的人，就讲他们这样一个构造，每年要去给纳税人交接钱怎样花的，花正在甚么地点，呈现了甚么样的办事。大阪地下铁决议做平易近宿的时分，并没有分解会有疫情，假设没有疫情，他们而今一经赚了良多钱，纳税人一定会很中意。但而今是朝着相反的方向繁华，纳税人材没有这样的耐烦，假设是小股东那还好，专家计划一下，大概也没有会有甚么办事，但纳税人没有会给当局这样的缓冲期。因而他们（大阪地下铁）只可秘密透明地告知专家：这个项目判别错误，再加上新冠疫情的弗成抗力，退步了。大阪市长松井就说了：投资筹备便是有告急的，咱们而今是做了一次很是有勇气鼓鼓的撤离。也算是有一个交接吧。
库索：这便是较为日本特点的做法。
刘洋：对于，亏也也许，你必需要较着白白地告知专家，逻辑要说领会，老国民就能采用。
库索：这个动态进去良多人议论说，谷町君抄底抄到大阪当局那去了。我分解从昨年5月份结束，你就带着谷町君出售团队正在做抄底大阪物件这件办事了。这个楼盘它也是属于谷町君抄底震动的很是主要的一环吗？
刘洋： 这是今朝为止谷町君抄底项目单栋金额最大的一次。
库索：你对付这种抄底一经做得很是有体味了，而今这栋物件，你是看中它哪些方面？
刘洋： 开始是它的地理位置 ，决绝惠美须车站走路4分钟，步行也许到良多景点，甚么通天阁啊，HARUKASU啊，都正在步行区域里边。离我们以前的日本桥抄底项目也就一站，走路也就15分钟。它的地脚真的利害常好。
其次，这个项目盖得相对于来讲较为大气鼓鼓，较为契合本国人的审美觉得。 你也分解正在日本，以前抄底的项目就25平，大概28平、29平、30来平，很是小，一个一户室，也利害常日式的那种觉得。这个项目正在日自己来看很奇葩，便是一户室，最大的户型有48平米，就一个寝室，甚么都没有。这种48平米正在中国人大概美国人可见还挺一般的，就刚好，但正在日自己可见是没有敢想像的。
我感慨这个项想法特点是：第一契合本国人 ，中国人、美国人的审美大概风气； 第二便是很是顺应做平易近宿 ，往里面摆床，摆两个三个四个均可以，面积大了；还有它的楼层很是高，往日咱们做的项目普通都是2米4上下的层高，这个地点的楼层正在2米6以上，各个方面都是一个完善的平易近宿项目。
库索：大阪地铁以前自身传颂做这个项目便是为了面向本国不雅光客的，可见它也是做了很是多作业。
刘洋：没错，而且他们掌握的土地一定没有是差的地点，由于他们自己就做地铁的嘛，拿到良多的好的资源融洽的土地。因而各个方面挺加分的。
库索：它而今有多少层楼，几许个房间？
刘洋：13层楼，72个房间。1楼是没有房间的，2到13层，一层6户。有三个户型，35平米、38平米、48平米。
库索：我数了一下，正在往昔的八个月里，谷町君做了六个抄底房源。这个是第七个。
刘洋：秘密的话是第七个。
库索：因而这个是今朝为止你感慨投资条件最佳的一个项目？
刘洋：没有能说最佳吧。假设单纯从地角脚上来较为，是上一个项目最佳。上一个项目是正在日本桥嘛。假设从面积上来说，顺应做平易近宿上来说，这个大概是最佳的。每个项想法特征没有一律。咱们以前还有其他地点的，虽然说地脚没这两个好，不过确切昂贵，比这个还昂贵许多。抄底就正在于说，正在异样的条件底下，是没有是昂贵了？
库索：你谷町君正在给客户引荐的时分，中心是看好这个楼盘的哪些因素呢？
刘洋：主假如地脚以及户型，再加上有日本媒体这么一报道，它的公信力会选拔。投资人看到这个消息，就感慨这个项想法可靠度以及切实性很高。
库索：消息里也说，大阪地铁是亏了好多少个亿销售这个项目。买卖代价大概你们没有便展示，换一个角度来讲，正在他日谷町君仍然会用从来争持的这种昂贵30%的代价销售给客户吗？
刘洋：而今是这样的，咱们讲的抄底，开始要搞领会甚么样叫真抄底。专家都说自身是抄底，咱们的同业卖100多万（日元）一个平米，卖130万（日元）一个平米，也说自身是抄底。我此日发了个冤家圈，接待同业360度来比价。必需得敢比才行啊，专家去拿着你的这个代价跟一切一个同业去比，他们发的一切的一个项目去比，都无所谓，由于你正在墟市上一致是最高价。
毫没有扩充地讲，咱们卖的代价比他们拿的代价还要低。 因而你说怎样合作呢？没有可合作性。而今，町君一开卖，许多同业就感慨：你们连忙卖吧，两礼拜卖完，你们别有动静了，消停点儿。
库索：这个物件他日的筹备，依然正在客户投资了之后，一致由谷町君来办理做平易近宿？
刘洋：没错，咱们做了一下他日的预测。理论上正在两年前没有疫情的时分，大阪的旅社是一定没有够住的，没有然没有会冒进去这么多平易近宿，也没有会呈现特区平易近宿的战术。 颠末两年疫情的打压，根底上平易近宿的公司都去世光了。我以为，假设挺过这两年，机缘又会回到两年前稀奇活泼的那个时分，以至比那个时分还要好。 以前有人做了一个考察，疫情之后最想去的国家是哪儿？日本是遥遥跨越的。因而谷町君而今便是带着专家抄底，做好打算，蕴含团队的打算，而今也是整体平易近宿行业以及旅社行业的人材抄底的时分。 做好这些打算，疫情一过，你大概就会直接成为两年前你想成为的那个立场。
两年前咱们看他人做平易近宿，多少百间上千间的房间，会感慨假设我提早两年发明这个办事的话，我也也许成为这个行业的大哥，也也许赚到良多钱，其时就来没有及了。然后咱们就去毂下做了毂下百栋讨论，固然那个百栋讨论也没有停，不断也正在做。而今便是机缘啊。
库索：了局没想到多进去了两年。
刘洋：对于，没有想到有这样的一次疫情把这种好的资源给了你。而且两年前那些做平易近宿的同业，他们拿房间真的是超级贵的，一个月都要15、6万房租，一个单间，想本来赢利依然没有轻易的。而今咱们跟客户计划，也没有压力的托管办法。你拿到的又是最佳的资源，又没有人跟你合作，疫情一过没有患有，这个买卖就会迸发进去。
库索：因而正在你的预估之中，他日一年的时光，即便它是空缺的，你也是做好了打算的。跟客户也是这么沟通的？
刘洋：没错，跟客户也是这么沟通的。其它一个便是说，咱们很是看好他日。
假设说谷町君恐怕带着专家抄底多少千套房子的话，毫没有扩充地讲，咱们一次性就也许成为大阪的旅社第一位。 是旅社第一位，没有是说平易近宿。你看正在大阪有多少个有多少千间房间的旅社？你找没有到的。
库索：而今谷町君对付做旅社以及做平易近宿的物件，是甚么样的一个识别呢？
刘洋：它便是牌照的资历称号没有一律罢了，都属于一个行业。你叫平易近宿，我叫客栈，他叫旅社，便是叫法没有一律嘛，但咱们行业内部一定都统称为旅社业。
旅社业看甚么？就看房间数。你的房间数目大，那些OTA平台，携程啊、Booking啊、Airbnb啊，一定都是找你单干的。而且你的房间多，你的人材也许更好地去匹配，你的办事才会更好，你的评介才会更高，各个方面的资源就变成了良性轮回，他人再想遇上你很难。正在大阪，最大的五星级旅社大概也就两三百个房间，你要有两三千、三五千个房间的话，谁能跟你比？
库索：到今朝为止，谷町君平易近宿的讨论里面一经有几许个房间？
刘洋：今朝为止精确快要四百间。因而这一年时光接着抄底。而且有良多同业自身没有做了，咱们就直接接办托管，一下子大概就会过来多少百个房间。
我而今一定利害常看好大阪旅社业的他日，并没有是由于抄底才看好的，是由于发明这个墟市的须要正在疫情之后会迸发，不过有供应才略的人正在削减，就看你敢没有敢压了。咱们而今是带着专家去压。
这件办事对付谷町君来说是一个百利而无一害的一个项目。由于你是带着专家去投房产，大没有了把房产归还去做长租，由于咱们做的全数都是公寓式的平易近宿。 从投资人来说，他买到的是最昂贵的房子；从咱们来说，带着专家抄完底之后咱们来托管，咱们当然而然就大概成为旅社第一位。
因而我以为它是策略性的一步。没有管是自身卖房子也好，依然直接承接他人的房子也好，就做好打算，2022年你做好打算通航了，你就会成为最大的旅社公司，一切的观光社、一切的OTA优先跟你单干。