本年以后，地产行业愁云密布，良多房企忧心忡忡，专家体贴的课题都很统一：
行业究竟会低迷多久？这样上来，平易近营房企还有他日吗？宿命便是被国企、央企收买吗？假设要活上来，房企究竟该怎样面对于？他日的机碰到底正在何处？……
此日，笔者就来以及专家谈一谈，黑铁时期，房地产繁华的下层逻辑，哪些变了，哪些没变，房企应该怎样面对于。
地产行业属性没有本体改变
土地算作与黄金一致的一种稀缺资源，正在此根底上变成的产物即地产具备“投资+破费+损耗（损耗材料）”三重属性。
黑铁时期，地产行业属性改变的是，投资属性分明升高。国家 2017 年经济处事聚会上对于地产墟市“房子是用来住的，没有是用来炒的”的定义，2021 年地产行业五道红线战术以及“两分散”战术推出，挤压地产行业泡沫，启发人们弱化地产的投资增值预期，升高地产的投资属性，驱策地产行业返回其破费属性以及损耗属性。
地产属性没有变的是：
一是投资属性没有变。地产算作稀缺资源，它的投资属性没有会由于破费属性增强而呈现，如 2021 年集体房价着落的墟市大局下，像别墅豪宅以及学区房这种稀缺财产没有但代价坚硬，以至有些优质财产还逆市上扬，由于正在现在经济大局没有好的状况下，地产这种稀缺性什物物业相对付其他物业拥有更安全的保值功能。
二是支撑家产职位没有变。从破费属性来讲，它触及相干家产就漫溢，它能直接拉动就有建筑、建材、家电、家具、等家产繁华。这也是地家产务为甚么履历了 2021 年最冷的隆冬后，正在 2022 年经济大局严肃的背景下，当局又结束对于地产行业平和管控的缘由，中国经济高质量繁华离没有开地产行业强健有序繁华。
三是损耗材料属性没有变。不管他日数字信息本领若何繁华，元六合等假造场景若何发财，但都离没有开线下实体予以根底办法撑持，而地产是损耗、破费、娱乐等震动的主要线下实体载体，所以，地产算作损耗材料的功能将不断生存，即办事家产繁华的家产地产仍将是地产行业繁华的主要方向。
所以，地产正在黑铁时期，相对付黄金时期、白银时期，仅仅投资属性削弱，而破费属性、损耗属性未变，国家经济繁华的支撑家产职位照旧坚实，仍是主要的“金属”，仅仅没以前那么可贵罢了，但用途尤其精深，正在住房用途根底上，向糊口、损耗、生态等方面周全蔓延。
地产3类客户的须要变了
地产基于其行业属性特征，当局是地产企业的影子客户，地产企业的商业震动最终要服 务于当局政治经济诉求，如到场土地一级开垦是帮忙当局土地收储，土地二级开垦是帮忙当局改善本地平易近生以及匆匆进经济繁华等。
所以，地产客户席卷当局（G），企业（B）以及集体（C）三类，正在黑铁时期，当局、企业以及集体对于地产的须要正在哪些方面变了？哪些方面未变？
当局层面，指望房企他日负担都会经营商角色，奉献家产繁华价值。
我国处于城镇化加紧增添期的末尾，城镇化率选拔空间有限，由都会修建开垦向都会经营繁华过渡，不管国家依然地点当局，都须要房企努力到场新式城镇修建以及村庄复兴，负担都会更新以及老旧小区改革。
指望地产企业深度介入土地的一级开垦、二级开垦，和都会的经营，即要带资干活（帮助土地收储以及根底办法修建），还要为自身干的活买单（买地），最佳还能教育以及繁华家产为当局延续奉献财政支出。
所以，相对付往日，当局对于地产企业的须要改变，是要负担都会经营商角色，奉献家产繁华价值。
其余，还要供给社会本钱、奉献买地的支出以及卖房子的税收，和负担一些廉租房、经济合用房、根底办法等社会负担，当局做经济理性人，固然是全都要。
企业层面，办事以及产物须要尤其精巧化。
对付良多家产园区的企业，他们指望房企供给的产物能赋能其生意繁华，而没有是仅仅是初级的损耗材料，只供给满意根底损耗筹备条件的物理空间。
例如某家产地产开垦商往日只需向客户租售规范化工业厂房，而今没有但夸大多个产物线，满意分歧类别客户须要，还创制了投资公司，投资园区内拥有繁华潜力中小企业，直接上场赋能客户筹备繁华。
集体层面，满意集体对于美妙糊口的寻求。
正在国家战术启发下，地产的投资属性削弱，返回破费属性，那么集体将更多从破费品角度归来施行决议，其对于产物质量以及财产办事质量要求将更高。
地产企业对于个来讲，价值改变一个是满意集体对于美妙糊口的寻求，另一个是从投资增值向持有保值变化；价值没有变的是供给住宅的功能。
他日房企赢利的模式也变了
本地产行业没有再是产物充足时期，并由卖方墟市真正投入了买方墟市，来自客户须要的墟市合作压力倍增，倒逼地产企业的商业模式进化迭代，尤为正在价值发觉（即价值主张）以及红利模式（支出起因、老本组织）方面。个中：
1、地产行业的价值发觉变了
正在价值发觉没有变是供给满意人们损耗糊口休闲娱乐场面实体，但价值发觉正在产物、办事、场景方面产生了远大改变。
一是要打造精品化的产物（卖精品）。 相对付以前，地产企业没有能再寻求效用打造公共 化、低品格的产物，须要缭绕客户须要，贯串地段条件，对于产物周全进级，供给满意其渴望以至超越渴望的产物，产物损耗办法没有能再像畴前那样“短平快”，须要工匠精神，精雕细琢精品。
二是要供给专科化的办事（卖专科）。 即针对于客户正在利用产物历程中蔓延的办事诉求，供给专科化的办事，而没有是以前为了地产出售以及招商推广卖点而供给的锦上添花的办事。
例如财产办事、商业办理、园区经营等等，经过供给专科办事驱策地产品业保值增值。
三是要营建生态化的场景（卖生态）。 地产企业除了为三类客户供给精品化的产物与专科化的办事外，还需贯串项目住址地的资源条件、家产境况、文明背景等，整合相映家产资源、政务资源、商业资源等，独特营建生态化场景，满意客户损耗、糊口等各方面须要，匆匆进地产项目变成“宜居、宜生、宜业”生态圈。
二、地产行业的红利模式将产生远大改变
红利模式没有变的是红利类别照旧是出售/出租地产产物赢利、供给专科办事赢利以及经过产融贯串赢利三类。
个中支出起因比率最大的将照旧是出售地产产物，由于地产的破费属性、投资属性以及损耗材料属性等功能发扬，都须要完结对于其占有，不管三者属性之间比率怎样改变，采办/租赁地产产物仍是主流买卖模式。
但全部的红利点以及红利大局，产生了远大改变。
开始，拿地老本越来越高，他日房企赚得没有再是土地升值的钱，而要依赖真正的产物力赢利，羊毛出正在狗身上的本领没有再无效。
全部或将由“卖楼花”向“卖产物”变化，须要将真正完成且有正式产权的地产与客户一手交钱一手交货。这也将驱策地产商向建造商转型，他日房企墟市合作就像建造业企业一律，拼产物面前的本领研发、损耗工艺以及精益办理等。
其次，正在供给专科办事赢利方面 ，红利模式将产生以下改变：
一是经过地产开垦专科才略赢利。例如进行代建以及老旧小区改革生意，由重物业的地产投资开垦商向轻物业的地产开垦办事商变化。
二是经过供给专科办事以及驱策财产增值保值赢利。
即深度介入地产品业经营，正在现有的根底财产办事根底上，针对于地产品业客户损耗、糊口、生态须要痛点，进步经营，供给专科化办事，驱策地产品业物业增值保值。
三是经过输出本能专科才略赢利。
这类办事主要面向房地产的B类客户。例如万科的筹备妄图本能、碧桂园的人力资源任用本能，都创制专科公司，承揽外墟市客户生意，与墟市上的专科筹备妄图公司、人材猎头公司进步合作。
第三，正在借助产融贯串赢利方面 ，将产生以下改变：
往日正在开垦修建阶段，房企主要靠银行贷款、发行债券等债务融资器械的财政杠杆夸大筹备效益赢利，和运用贷款资本与地价升值的差价赢利。
他日一是发行金融产物赢利。将运用地产的投资属性妄图为金融产物发行赢利，如 REITS。
二是金融办事赢利。正在地产经营时期，为地产客户供给金融办事赢利。地产企业算作自身地产项想法平台经营商，掌握客户正在平台上损耗、糊口变成的各种信息数据，也许运用掌握的信息数据开垦成数据物业，毗连或与金融机构进步融资租赁、商业保理、保障等生意。
三是进步家产投资赢利。经过地产经营，梳理客户须要空缺点与痛点，埋没新生意机缘，毗连外部投资机构进步家产孵化投资赢利。同时，经过地产经营，深度办事企业客户，判别拥有发展价值的企业客户，经过地产品业或财产租金入股 、毗连投资机构入股等办法，赚取股利分红以及入股企业的本钱增值收益。
繁华提议
基于地产行业的改变，提议房企从生意、才略、政策三个方面动手，厘清他日繁华的生意赛道、当中才略、途径动作，驱策企业转型进级，连续瓜分地产行业繁华赢余，活下来并活好。
开始，正在生意层面“顺趋势、断舍离”，聚焦赛道。没有斜阳的家产，只要斜阳的企业。
一要摒弃领域执念，适时拒绝没有能红利的生意，将企业有限资源返回地产主业，保险地产主业现金流。
二要摒弃以前重开垦轻经营的观念，积极分开地产开垦生意恬适区，努力投入地产经营这个生意压力区，将资源向地产经营生意竖直，尽力选拔地产经营生意比重，由项目开垦型的游牧社会向经营项目型的农耕社会进级。
其次，正在才略层面“补短板、强弱项”，重塑才略。
正在地产开垦生意方面，瞄准产物力选拔以及老本力选拔（即打造极致性价比产物），加大客户争论、产物开垦、质量办理等落实客户导向本能参预，补以前忽视墟市客户的才略短板。
同时进一步强化工期办理、老本掌握等本能，强化以前正在精巧化办理方面的弱项。正在地产经营生意方面，须要以驱策财产保值增值为诱导，参预人力物力。
组建专科团队，补齐地产经营方面的商业办理、“电、气鼓鼓、热、网”等根底办法经营维护、社区修建等才略短板，推广地产经营项目客户正在损耗、糊口、生态方面的进级诉求中意度。
同时也须要进一步强化根底财产“三保一绿”（保安、保洁、保修、绿化）的专科化办事才略，选拔地产经营项目客户正在损耗、糊口、生态方面的根底诉求中意度。
正在地产本钱化生意方面，须要建立“投融管退”生意全链条，周全对于接本钱墟市，补齐正在“管退”链条关节短板，如：REITS 等金融产物的妄图、发行才略以及以 LP 角色办理地产项目经营的才略。
同时也须要进一步强化投资、融资链条关节的才略，以更尖刻的项目投资回报率对于接本钱墟市，并大力进步金融改革，从国际海内本钱墟市猎取大度低老本融资，为地产项目开垦与经营供给充裕的现金流保险。
最终，正在政策层面“慎思之、笃行之”，守正改革。
一要警惕繁华第二曲线 ， 尽管没有进步与现有生意非相干的新兴生意，由于现在黑铁时期，传统住房地产自身余粮没有多，向新兴生意输血有限。
万科前多少年趁着住房地产主业还正在呐喊大进，努力转型进级，拓展孵化了住房地产之外没有少新兴生意，但除了财产、商业地产、物流地产三个生意，其他新兴生意乏善可陈，而商业地产与物流地产熟行业中的职位，也是经过不同并购印力、凯德购物焦点以及普洛斯完结。
实际中业内龙头正在白银时期繁华第二曲线乐成率都低，因而繁华第二曲线必需警惕运营结构。
二要实在力行既定政策，没有受外界作用，维持策略定力。 像龙湖将商业经营决定为其主航道，努力打造龙湖天街，今朝龙湖天街有名度没有逊于大悦城、凯德广场。
三要正在慎思、笃行根底上守正改革。
昔日碧桂园繁华呆板人生意，被呆板人业内助士没有看好。曾经经有呆板人行业各人口试时，问 HR 碧桂园繁华呆板人生意有甚么劣势，HR 细密思虑后回覆咱们有钱，如实地反应了碧桂园正在呆板人生意除了钱以及杨东家的情绪之外，其他都是空缺。
不过碧桂园安身住房地产主业，聚焦繁华衡宇智能制作呆板人，改革繁华简捷有用呆板人，与其他呆板人公司繁华高精尖呆板人进展错位合作。今朝碧桂园呆板人生意，一方面也许用于自身住房地产开垦生意，匆匆进人工老本改善、质量办理与安全办理水平选拔，进步住房地产主业合作力；另一方面，碧桂园呆板人生意直接到场房建墟市合作，成为驱策碧桂园生意繁华的一个新动能。