证实:本文来自于微信大众号 匡方（ID:kuangfang2012），作家:匡方，授权站长之家转载揭晓。
迩来对于猖狂破产，一坨屎，干没有上来，亏麻了…等等唱衰的报道铺天盖地，比如前多少天上热搜的上海陆家嘴正大广场，大伙空置率高达34%;群众广场商圈的世茂广场，空置率逾越20%等…一致消息一搜一大把。
即使过后该商场担任人冲进去澄清，大骂自媒体没有专科，正确的将“围挡装修商号”纳入空铺之列，及至于算出奇低空置率，简单是为了博眼球、骗点击率…两边各执一词，争吵没有下。但有一说一，正在3年大疫，直播电商又高速繁华的状况下，是时分走街串巷，对象体数据告终打骂了——当下，实体店买卖究竟若何?以深圳为例，实体店究竟破产了几许?这玩意儿还有没有搞头?
为了找到最迷信、确切的答案，老匡团队用时10天，访问、纪录、调研了深圳4个区、8个商圈、11条街道、11个商场、4个类别的1832家实体门店，以下:
访问随手拍▼
经过纪录门店的类别、数目、筹备环境、空置状况等，失去9个乐趣结论，比如:
1、2022年实体店还有没有搞头?
2、哪些店也许开?哪些店是坑?
3、正在何处开店存活率高?社区依然临街?
4、今朝个别店有哪些拓客途径?
5、写字楼开甚么店最赢利?
6、高客单价买卖还能做吗?
发明1:刚需+高频+糊口办事型店铺存活率最高!
正在访问11条街道的523家门店（含街铺、社区、写字楼店）后，咱们发明，筹备类目至多的门店次序是“餐饮、打扮、美容美发、方便店、药店、烟酒茶、超市”这7类。
可见满意老国民“衣食住行”4大件的“刚需、高频、糊口办事型”门店根底没有受局势作用。且没有论红利水平，此类店铺不管开正在临街、社区或写字楼，存在率最高。
发明2:非刚需、无需感受的门店多少乎呈现!
讲情理，咱们都分解非刚需，毋庸感受的产物门店，正在被电商化以来耗费了合作力，比如往日到处可见的护肤品日化店、义乌小商品精品店、图书对象文具店等，而今踪影难寻…不过，这张图里有个例外，没有知诸君存眷到没有?那便是打扮店。
让老匡猎奇的是，咱们明分解打扮类目多少乎100%被电商化了（由于而今线上买衣服感受感全面没有输线下，例如7天畸形由更调货、智能尺码引荐等）。正在这种被电商周全庖代的大背景下，打扮店的存在率凭甚么能排到第二位?何以线下打扮店还能存在?就问你好没有猎奇?
理论上，颠末分解，咱们得出的结论是这样的:线下打扮店有没有搞头?有!但续存的门店，逾越90%+开正在步行街、地铁口等人流量超大、人口超聚集区域。而且看上去，存在环境集体没有太悲观（匆匆销政策之外），门口无一例外贴满了“清仓甩卖”“特价匆匆销”“公约到期”等大字报，如图。
因而，诸君开店要束缚，而今选址，没有是多少年前闭眼冲了，分歧类目选分歧区域，这个很主要，也是你看完本文的缘由。
发明3:每破产10家街铺里，6家干餐饮!
正在街铺、社区、写字楼破产的79家门店中，餐饮店暴毙率最高。每破产10家街铺就有6家干餐饮，比如:自选快餐、桂林米粉、酸菜鱼、炸鸡店等。
破产餐饮店▼
因而，不管你身旁有几许搞美团、公共点评的TP公司，干抖音快手同城流量训练的第三方机构，舍命说服你去搞餐饮网红店，老匡照旧劝诸君束缚三思。虽刚需高频，但同质化重要、合作剧烈。况且从了局看，餐饮并没有好做，破产率挺高。
咱们说的“餐饮”，席卷正餐、小吃快餐、甜品、饮品等，一个乐趣的发明是，正在每破产的10家餐饮店中，至多3家是奶茶店，说是奶茶店破产潮毫没有过火。该征象与前多少年短视频平台的海量奶茶连锁加盟广告没有无联系，如x角巷、x案茶等。专家一窝蜂开奶茶店，关一批也一般。
发明4:街铺关店率是商场3倍!
往日我跟诸君讲过，中国批发渠道的改革精确是街铺、步行街、电商、百货（mall）、微信、直播，每个批发渠道的兴起都催肥了一批大富B。
并且，随着人们对于新批发渠道认知的迭代，一代人注定被下一代人收割。就像往日做实体店赚到大钱、景色无限、认知超前的东家，这两年莫名其妙变为了“直播训练专家们”案板上的鱼肉。
扯远了，本来老匡想表达的是:1、认知=财产，想赢利，先进步认知;2、山河代有人材出，各领风搔三五年，诸君稳住别浪。
说回本文，我们以“空置率=张贴招租字样的空铺/总铺数”算计，正在访问11家商场的1309家店铺中，68家在招商，空置率为5.2%;而其他店铺（街铺、社区店、写字楼店）大伙空置率约为15.1%，这是数字是商场的3倍。
假设非要找缘由，有2个:1、商场是“衣食住行”分析体，洽购效用与感受感远超街铺，流量更分散，因而筹备环境更好;2、非商场门店，多为抗告急才略较弱的个别户、夫妇店，受疫情作用更大（商场多为现金流充裕的品牌店铺）。
发明5:写字楼最顺应开餐饮店/方便店!
实地访问深圳4个区的15栋写字楼，以20-28层、160-230户款式为例，每栋写字楼半径100米内最正当的配置是:5-7家餐饮店、1-2家方便店，逾越这个数目，红利水平大概要束缚评估。上面是每栋写字楼最正当的业态比率，供诸君参照。
那么，逾越这个比率会怎样样呢?老匡一冤家正在万科路某大厦开方便店，他说:“往日大厦只要2家方便店，每月能赚一万多;迩来周边又多开了一家，成本直接降到五、六千了。”
发明6:社区最顺应做餐饮/美容美发/方便店/药店/超市!
正在访问的225家社区店中，以下10类店铺数目至多:
社区存在公式很是认识:刚需+糊口配套。小区门面租金低，客户多为周边800米半径内住户，客流流动。理论上，餐饮、方便店没甚么搞头，诸君也许往“高客单办事型门店”动脑子，看看有甚么好做的。
发明7:经济下行没有作用有钱人破费!
这两年，身旁小东家都正在哭穷，说没钱了，搞没有上来了，要破产了。我就想分解:专家是没有是真没钱了?正在这个大境况下，富翁破费究竟受没有受作用?
老匡得出的结论是，非也。
例如，2021年奢华操行业总出售额增添33%至2880亿欧元，高于2019年创下的史乘纪录。2022年上半年，爱马仕、LVMH、开云、Prada出售额不同增添了23%、28%、23%、23%，涨势喜人。并且，咱们蹲了多少天深圳罗湖万象城，不同统计了处事日与周末奢华品门店10分钟进店人数，发明数据没啥稳定，天天列队，专家该吃吃该喝喝该买买，屁事没有。
罗湖万象城周末列队状况▼
因而，诸君小东家，没有要再编了，专家没有是没钱，而是全tm存银行了!专家看看@经济日报 的这篇文章。老匡以为，高客单买卖照旧也许做，富翁破费没有受作用，仅仅更爱存钱或没有太敢狂烧钱投资了罢了，一年正在你店里破费个十来万，课题没有大。
发明8:69%店铺根基没做!
正在存活的444家街铺、社区、写字楼店中，69%没有开明美团、公共点评、抖音团购等线上办事。据进一步查看发明:此类店铺大多是个别户、夫妇小店，做刚需破费，办事半径小，靠四周客流养活，根基没有须要更多线下流量，流量太大反而作用办事质量。
发明9:请到核酸点四周开店!
咱们随机考察了6个位于小区集群、商业街四周的核酸检测点，发明:正在18:00-21:00晚顶峰，列队人数平衡约为100-130人，其半径50米内的商号关店率凑近0，可见核酸点足以带来牢靠客流，因而，结论如题目，请到核酸点四周开店。
近半年以后，咱们发明深圳有2种较为常见的核酸点小买卖:1、震动摊贩。正在核酸点摆摊，卖小吃、生果;2、线下拉新。比如金融拉新，诺言卡拉新等。
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