4000万能不行在县城开辟楼盘，无数人能够以为这个钱太少了，基础开辟不动，但是相熟房地产运作套路的人都大白，4000万在县城开辟一个小楼盘，基础就不什么题目。
可是遵循方今楼市的行情来看，把楼盘开辟出来能不行挣钱那即是别的一回事了。
所谓小楼盘，我们就按两栋楼来揣度，其占高空积最少也患上抵达3000平米以上吧？即使小于3000平米阿谁小区就太起眼了。
3000平米年夜约是4.5亩，至于每一亩地价钱是若干，分别地域差距很年夜，从几十万到几百万都有。
我们就遵循楼面价2000块钱来揣度吧，那末3000平米的地皮款就需求6000万块钱安排，再加之后期的三通一平等一些基本措施，后期估量患上加入1,000万安排，糟粕可用于设立的资本就只剩3,000万了。
我们再来看一下3000万可以开辟一个多年夜的楼盘。
无数人都浅显明白为有3,000万资本，就能只能开辟3,000万的楼盘，但是无数人能够忘了房地产行业是玩杠杆的能手。
遵循曩昔无数银行的策略，唯有满足确定的前提，开辟商便可以向银行请求存款，这类前提特殊有几个。
1、获取4证。
所谓四证即是公有地皮运用证、设立用地布局承诺证、设立工程布局承诺证、开发工程施工承诺证。
至于这4个证何如拿到，实在有门道的人自然可以拿到，即使不门道的人那就不要去开辟了。
2、开辟商具有二级以上天分。
曩昔银行对开辟商的哀求能够不那末严，二级如下天分能够也可以请求到存款，可是比来几年光阴，银行对开辟贷的哀求越来越严，特殊都需求开辟商具有确定的气力才气够请求，以是必须完备有二级以上天分。
至于二级天分何如弄？照旧跟上头的四证同样，即使有门道自然便可以拿到。
3、吻合三条红线程序。
前几年禁锢部分对房地产提议了三条红线，惟有吻合三条红线的开辟商才有能够从银行拿到存款，这三条红线切实为。
房企剔除了预收款后财产欠债率不患上年夜于70%；房企净欠债率不患上年夜于1；房企的“现款短债比”小于1。
方今这三个前提根本上是硬性前提，即使不吻合就无奈从银行贷到款，除了非是那些庞大开辟商。
4、自有资本胜过30%。
即使开辟商想要向银行请求存款，必须患上有确定的自有资本，自有资本占名目总加入的比例起码抵达30%以上。
即使开辟商吻合以上这些前提，便可以向银行请求开辟。
这表示着自有资本3,000万，从实际下去说，不妨再存款7000万，可运用的资本就抵达1亿安排。
那1亿的资本可以设立多年夜的楼盘呢？
后面我们也提到了地皮是无限的，惟一可以拓展的即是空间，即是看你能建多高的楼层。
设立一个楼盘有无数费用，包孕计算费，监理费，基本措施设立利润，建安利润，大家配套措施利润，照料利润，营销利润，财务利润，出卖利润等等。
这内里光是建安利润，也即是开发主体每一平米的设立利润年夜约是在1200元到2000元之间，切实要看分别地域，我们就取一个旁边值1500元。
除建安利润除外，另有杂七杂八的利润，加起来也不是一笔小数量。
好比计算费年夜约是30块钱每一平米，监理费年夜约是10块钱每一平米，造价辩论费年夜约是10块钱每一平米，营销费在100元到300元之间每一平米，照料费年夜约是100元每一平米，税金年夜约是200元每一平米。
把杂七杂八的费用加起来后来，小所在的商品房每一平米总造价年夜约是在2500元到3500元之间。
天然在小县城开辟楼盘，有些费用能够比拟低，好比计算费之类的能够比拟低，但是再何如低每一平米总造价最少也患上打2500块钱以上。
而当前开辟商自有资本和开辟贷加一同，可独揽的资本年夜约是1亿元，这表示着就算遵循每一平米总造价2500平昔揣度，他总共只能开辟4万平方米安排的楼盘。
可是即使一个县城造价比拟低，这表示着外地的房价确定也不会过高，2500元的造价对应的房价估量年夜多是在3000块钱到4000块钱之间，我们就举一个旁边值3500元。
遵循这个房价来阴谋，这个楼盘从实际下去说不妨卖1.4亿安排，扣除了4,000万的自有资本和7,000万的银行存款，另有3,000万不妨赚。
但是这个7,000万的银行存款克日特殊都比拟长，一个名目开辟患上3~5年光阴，这内里光是利钱就有能够抵达1,500万以上。
3,000万的利润扣除了1,500万的利钱后来，糟粕的就只剩1,500万了，这注明照旧有的赚的。
天然，这个条件是创立在把屋子创立起来后来，可以告成卖完。
可是遵循现时各地楼市表示来看，无数所在楼市表示都并不太乐观，就算把楼盘建起来了，也未必可以卖患上出去，弄欠好另有能够遇到房价上涨。
假若楼盘在设立的空儿，外地房价是3500元，从实际下去说，建成后来不妨赚1,500万，但是假若建成后来房价掉到3000多块钱了，到时非但是不挣钱，另有能够闪现亏空。
更严重的是，即使楼盘创立起来后来卖不出去，致使资本就无法回笼，到时另有能够拖欠银行的存款，最初非但是不赚到钱，另有能够倒欠银行债权，甚至成为守信被实行人，那就患上不偿失了。
以是概括百般成分后来，有4000万在县城的确不妨开辟一个小楼盘，可是在现时楼市这类非凡情景下，我自满不开辟商敢冒这个危急，惟有那些危急接受才力比拟年夜的庞大开辟商才敢拿名目开辟，可是看待庞大开辟商来说，他们也看不起这类小名目的。