我是『房段子』，您相见恨晚的房产智囊，今朝已为8800+成都购房者供给了一整套房产生意的束缚规划。
我原先以实战主义，稳中求进，并全面站正在购房者的理论状况以及须要的角度，辅以我正在成都楼市逾越10年摸爬滚打的体味，给出最正当的生意、置换、选筹以及落地实操规划。PS：从没有采用第三方充值。
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会员
提问
段总，你有没有大道动态说迩来成都的战术会放松？限购以及限售，还会连续放松来救市吗？假设连续放松，对于楼市是利好依然利空呢？
房段子回答
成都二手房，正在金三银四正式停止后，并未迎来此前有人预期的量价齐涨，成交量的选拔，我前方说过，很大水准是银行放款速率的放慢，同时带来的，也有挂牌量的缓慢下跌，这一来一趟，并未真正涉及二手房代价下跌的诱因。
大道动态，皆没有精确，要以当局颁布为准，尤为是限购以及限售战术。
我说下我对于这些战术的管见吧，大概有些拗口，提议多读两遍。
限购以及限售。
成都本来还也许正在这两个层面上做做文章，限购放宽一点，限售收紧一点。
楼市震动期，成都放宽了限购，本年的战术是落户即有购房资历，重要虹吸了川内其他都会一把，成都要地的三圈层也叫苦没有迭，楼市热度往焦点城区出现很是分明。
这是弃车保帅，也是理所固然。
假定后面世场延续下行，没有破除天高以及二圈互通，连续输血。
正在限购门槛上，社保也大概缩小，良多人社保熬1年是较为难的，而今补缴没有了12个月，就差那么临门一脚，户口也没有想大概没有能迁到成都。
成都本年也摊开了限售，登记满3年+拿证，大概拿证满2年便可销售，往日的老战术是通通拿证满3年。
没有分解是基于何如的考量？
从了局上来讲，这招正在某种水准上加快了天量供应，二手房踩踏分明。
原本成都二手房终年挂牌就良多，而今又加紧释夸大量次新居，打乱了原本的二手房墟市节奏（原本上半年有一波行情的），坚硬的房价也难认为继。
大概本想着让房子震动起来，资金估算也灵敏起来，然后反应到新居、土拍墟市，但而今二手房这砸盘的行情，还很大概反噬到新居下面来。
我而今就正在想，限购这事，会没有会收紧呢？万物皆为我用，全部皆有大概。
会员
提问
你好，刚卖失落温江房子，想花250万上下，再买一套，正在市焦点上班，一是自住，二是保值，面积没有须要太大，我是青羊的普遍资历。我感慨外色泽一带就挺没有错，你感慨呢？我发了多少个楼盘的小法式给你，帮助看看全部房源若何？
房段子回答
开始祝贺你卖失落了房子，这年月虽然成交量大，不过也没有太好卖进来，内卷重要，而今乐成脱手，也许置换到主城区来，值得祝贺。
而今来看，你是正在市焦点四周上班，范围xx分钟能通达的话，本来挑选范围很宽泛，根底三环内外的一些地铁揭开区域，均可以满意这个要求，而今地铁密度很高，也相对于发财，因而咱们他日应该也是地铁通勤居多。
不过思虑到分析的成都楼市面况，北面虽然有性价比，不过保值增值以及分析配套展现普通，南门繁华很早，根底上过于幼稚，而且代价偏高，上手难度较大。我提议主力方向，依然思虑东门西门。
东门主假如成华锦江（仅仅说方位，没有特定就特定挑选），今朝受到东进的作用，都会变革较快，大伙他日可期，但今朝永远空洞文明底蕴，属于疏忽增添的历程。西门的话，也有点南门的觉得，三环内集体生存又老又贵的状况，三环外的区域，像外色泽，也是两极崩溃。
前些年，例如昨年疏导价横行的时分，外色泽的代价就居高没有下，是分析了多方面缘由的，例如片区没有疏导价，例如本就完满的人气鼓鼓以及配套，例如周边的新居以及土拍拉涨，因而外色泽，大概说中坝四周吧，代价不断都没有算低，我对于这个板块的评介是，保值也许，看中分析的配套自住感受也许，不过要说很是高的性价比（它代价没有算昂贵），很是大的增值性，确实看没有到。
外色泽这儿，假设你看中他日的学区属性，也许看中坝东南侧的多少个楼盘，凯德风范、西城尚锦、中铁瑞景颐城等，一些单价2.5万（含砍价后）以内的套三户型，我感慨依然也许动手的。
假设索求次新+大牌概念，没有强行思虑学区的话，也许看看外观的一些例如长虹以及悦府、万科金色范畴、恒大翡翠华庭、保利喷鼻槟色泽（奉送大，80多平也许做成套三双卫，单价高）。
固然，东门也是楼市热门，你也也许思虑下塔子山四周的华宇广场（偏地段境况配套）、东湖的瑞升望江橡树林三期（偏学区）还有万象城的华润二十四城（拘束买都是正确的做法）、杉板桥的招商宗旨华城（奉送没有错，得房率高），修建路的初创天禧68（商业发财，幼稚板块）。均可以尽管去实验下。
固然，算作普遍资历，没有分解你是否还思虑新居？假设要看新居的话，那么成华这儿的就有一些答案，虽然谈没有上多好，但到底是普遍资历，依然也许动手的，主要便是缭绕中环一带去看，例如八里庄的东宸锦悦府。
它是个迷你楼盘，只要12亩，只要3号楼是住房，席卷了71-92-115-118的四种户型，一共155套，瞻望2023年12月交房。
学区的话，根据现在划片，大概是修建路枫林校区，今朝还没结业出口，比起锦尚府是要差一些。
专家最体贴的是代价，这个楼盘预估是2万的清水单价，所以总价段正在140-180-230万上下，门槛比拟锦尚府，是大大升高了，不过自己更差的地段，不常能排斥挑剔的刚需们，到底成华是主城新居之光，楼盘林立，互为竞品，向来没有缺内耗。
其它周边一致的，我感慨你普遍资历也很好买失去的，也许看二八的蜀道翰文府，也也许看崔家店的华建锦院、誉浪东望（这两个主假如捡漏，实验机缘，普遍有大概买到）。(8月回答，有特定实效性）
会员提问
段教授，我看XX说成都利率、首付双降，请确认下可靠性，为甚么没有看到官方的颁布的文件，这些对于咱们买房的来讲，也许直接去找银行吗？
房段子回答
大V的力气便是分歧凡响，一发进去就刷屏了，本来二套房首付30%也没有是奇怪事，仅仅碍于官方没有秘密文件，因而专家较为隐晦。
但而今既然大V开启这层窗户纸，那么就没须要遮遮盖掩了。到底首付多少层，利率几许，是银行自身把控（金融性告急），没有须要本地当局干涉。
据XX展示，今朝全体银行的二套房（认贷，也便是名下无贷款，没有管是否有贷款纪录）首付只须要3成，新居二手房都是如许。
但诡异的是，XX说起的数家银行，都纷繁揭晓证实，示意没有生存上叙述法。因而我领会为，正在大的准则性层面上，照旧依然以以前的战术为准。全部怎样操作，须要以及开垦商对于接的银行大概全部网点的形容相关，这一点请切记。
话说，假定这些降首付成真，其言外之意便是喊专家加杠杆，底本100万首付4成只可杠杆到250万，而今也许一举首付3成到333万。
专家都没钱了（至多嘴上喊的没钱了），银行没有怕断供吗？没有过现在境况下，专家也没有太承诺杠杆拉满，相对于守旧。
这也意味着，杠杆的口儿摊开，承诺上的就顶格上，没有承诺上的摊开了也没有会承诺顶格上，最终对于银行的房贷作用反而大概没有大，这叫“墟市化调治”。
其它，二套房（名下无贷）利率也从原本的5点多少，降到了以后的4.9%，而今以至也许4.3%（全部银行大V没说）。
虽然每个月昂贵没有了多少个钱，但比拟降首付，这是实简直正在的“让利”。
最终便是，名下有贷的话，首付照旧是6-7成（天高、其他焦点城区），利率照旧是4.9+。
苍蝇蚊子也是肉，他日还有松动空间，但没有提议锐意等待甚么，现在购房者见好就收，完事！
因为篇幅所限，还有良多问答就没有一一贴进去了，假设有买房卖房方面的纳闷，接待加房段子微信“djzsihai2007”一对于一沟通。