构想了有小半年，本文主要针对于出售人员尤为经纪人的单条推送视频，项目自经营的官号、品商标媒体矩阵，出售人员的信息推送实质大伙配合，没有正在本文琢磨范围。
1、对于比二手汽车出售视频，求同存异
先说一个地产行业的探盘视频常常套路：终场，此日咱们来看XXX楼盘——销讲背书结束，这边地段若何，方圆5千米以至10千米有啥配套——示范区，怎个牛逼了得——榜样房户型讲解，客厅牛逼、厨卫牛逼、装修牛逼、各类牛逼——今朝出售动静，有须要关连我。
再以局外人的身份看下二手汽车出售视频大概直播的通例套路：终场，这台名驹530（举例）——外表先容，有无补漆钣金；内饰先容；行驶千米数（成色是确定二手车代价的主要因素）——加装配置先容，若有（确定代价的加分项）——收车老本及出售代价颁布。正在整体历程中，出售人员的先容中心是A成色品格；B质量竭诚保险（检修过程，许诺售后无事故或水泡）；C薄利多销，正在老本价根底上妥善有微利。而对于汽车自己的配置多少乎没有讲或轻微带过——由于规范化产物。
买车，由于有一手车的代价算作透明参考，客户存眷车成色自己以及前期质保，性价比是确定此视频是否有出售力的枢纽。
二、性价比是出售力的根底，那性价比又从何而来？
而今朝出售视频讲的至多的户型反而是规范化、同质化最重要的因素，至因而选99四房横厅依然140、180的四房横厅，当中是匹配客户须要，我以为没有应是视频讲解的中心。
代价也是个主要的显性因素，行情200万，这套150万，出售力爆表就没有赘述。
三、高性价比因素配合以及输出办法，确定视频出售力
我置信以上多少个因素，只有是地产同业都分解，以至客户也剖判，不过若何配合以及输出，大全体人是没有分解的。
我归纳了一个全能模板：
板块/地段范围+最性价比因素+财产样式（席卷面积、总价段等）
看着简捷，实则没有然。每个构件以下一一阐述。
（一）板块范围
这边常常是指项想法高性价比因素所能揭开的范围，劣势越分明揭开板块越广，但板块范围越小反而是价值分裂化合作力约分散的展现，没有特定是坏事。
而今朝抖音上看到的视频多少乎都是大板块，渝北、巴南、礼嘉，之因而没有提议用大板块是由于板块越大代价的跨度越大，带给客户的高性价比感知会较为弱。渝北越过了重新牌楼到汽博、礼嘉、悦来以至回兴空港，你根基没法说领会20000的性价比究竟正在何处。
案例1：西永金科博翠宸章，咱们其时的扩张政策是“西永人居里程碑撰述”，经过选择的配置来构建项目品格，以攻击西永大学城板块的换房改善人群+北区外溢刚需客户。正在200万总价段，博翠宸章确切到达了整体西永的品格一梯队。而项目配置自己若放到更大范围，哪怕只包罗大学城，本来没有一点合作力。
案例2：南宁城区某一线滨江别墅盘。南宁别墅主要散布正在五象、青秀山下邕江边、三塘。五象卖地段，联排总价400万；青秀山同类产物600+，看江800+；三塘正在都会东南非繁华方进取，400万。本案位于五象东的邕宁区一线滨江，联排400万，户型妄图以至略占优。我给项想法价值定义是“南宁城区性价比最高的一线不雅江别墅”。产物户型无异的状况下，南宁青秀山脚下看江的是800+，与本案位置异常的中海半山壹号600+。故整体项想法高性价比是基于整体南宁城区。
（二）最性价比因素
最性价比因素的根底是取决于采办客户。故统一个项目大概房子，对付分歧的客户，其最性价比因素是会产生改变的。这个因素也许是简单，也也许是多个，也也许是分析因素后的性价比。
地段因素属于更宏不雅议论界限，全部是千人千面，好像2019年时我说西永价值他日大于宗旨花园，良多人批驳我一律，我这边没有赘述。
配套的500米决绝课题
常常咱们对付配套的领会是方圆5千米或10千米，去新项目售房部听置业顾问讲区位，项目周边5—10千米的病院、学塾、花园都会背进去。二手房会好点，会将配套的决绝概念削减到1—2千米。但理论是，配套的真正最大决绝是500米！迷信测试证实，人最恰当的步行决绝便是没有超500米，约5—8分钟，一旦逾越这个决绝，“决绝远”的认知便会建立。而500米以上的配套，本体上讲跟决绝1.5—3千米的配套没有会有本体区分，那是开车能认知的决绝界限。
案例：以我家住址的爱琴海商圈为例，我2018年挑选这边时的痛点是家里老人晕车，我得正在北区找一个步行能到商圈大概MALL的房子，对于品格有特定要求。根据其时的房价行情以及幼稚度，我从鸳鸯片区、爱琴海、金童路多少个片区中最终定正在了爱琴海。而爱琴海周边可选的主流项目有万科悦峰一二期、悦峰三期、金鹏金岭、象屿、力帆红星。多少个项目代价分裂没有大，尤为万科悦峰两个组团，多少乎一模一律的代价，我最终选了悦峰一二期。2022年的此日来看，不管涨幅、下行墟市的保值、二手出售流速、以至出租签约时光，悦峰一二期分明好过其他。而最大的区分正在于悦峰一二期决绝爱琴海仅一天桥决绝，步行路线正在200米以内。
这个案例我以前正在西永金科郡时也实用到，并正在销讲中落地，正在PK龙湖开元的贴身肉搏中，金科郡的售价以及流速均没有输对于方。
题外话，我以为喷鼻港置地禧悦组团是光环商圈最具潜力的高层，没有之一，光环+地铁站劣势让这个高层组团成为稀缺，不过否具备性价比还得看代价，今朝的代价有点虚高，套内18000—19000，应该利害常有性价比的。诸如恒大世纪城、世茂茂悦府二期，跟光环的配套联系多少乎也许轻视没有计。就光环商圈配套而言，没有思虑品格以及财产，这两个项目跟恒大照母山、凡尔赛、东原星樾的高层没本体区分。
财产/品牌课题
因租房住的出处，金辉、保利、恒大、东原、融创、龙湖、万科等一线开垦商的小区我有住过，我说多少个概念：
1、对付刚需而言，客户对付一二梯队开垦商的财产的感知本来是差没有多的，当中是缺乏对于比。
2、财产办事质量对付房龄5年+的二手房会尤其具象，前期靠委托品格，前期就简单靠财产办事水平，此时财产办事的分裂就进去了。
我以前有住过龙湖不雅山水，虽然我对于龙湖这个开垦商的追念并未有业内主流的那样崇拜以及科学，以至有点生厌，但不雅山水这个2009年上下的小区，外传是龙湖重庆品格最差的项目，不过入户大堂、车库、电梯、园区水景也许做到经久弥新。
万科悦峰也是10年楼龄，2021年财产以至将小区大门、车库入户大堂、风雨连廊做了改进，增设了孩子震动区、图书角以及智能门禁系统等。这些只要正在业主他日生意二手房的时分才会贯通到财产的价值。
3、对于财产费收取规范的疑心，买二手房有个优点，财产费没有涨价，异样的业态，新委托楼盘洋房集体正在3.5—5，高层3，仿佛我感知到的财产办事实质及品格也没与老项目有何全部分歧，又或是一切开垦商老本掌握目的都很暴露？
配置规范（这全体更多利害专科级科普）
没有管是小区委托规范依然室内精装，我感慨这是今朝主流房产自媒体以及二手经纪人都没具象消失给客户的。本来这个实质，交给精装大概老本的共事，就迎刃而解，仅仅营销口很少将这两个专科的学识无效消化并传播给做视频的自媒体以及二手经纪人。
先说建筑配置，今朝重庆最佳的大平层项目国宾壹号院以及舜山府一期的立面片面正在1000上下；二梯队的昱湖一号、壹江郡、舜山府三期正在600—700；三梯队的便是大全体的改善项目如西区学樘府、博翠宸章等正在400—500；再往下走便是满小巷的涂料大概真石漆立面的项目，片面造价200上下。
故当你分解这个配置规范后，正在卖房尤为二手房的时分，心坎就有底了。好像客户正在看了舜山府三期洋房后都会嫌恶其没有好，其配置规范虽然没有及一期，但比市情上绝大普遍洋房的配置规范依然要高的，再相较比一期同比二手房代价少5000上下单价的时分这就个组团就太俊丽了（履历了昔日牛逼轰轰的客服担任人高高正在上的谈吐逼迫后的我这个业主，自我刺激下）。
再说下精装，2018年我做AONE的时分，咱们定了个2500——4500——6500的装标，以后由于长嘉汇将顶豪的装标拉到了8000，项目前期做了下保养，将大平层的规范拉了一档，进级成了6500——8000。今朝重庆墟市的装标，来福士、长嘉汇、他日AONE有6000/8000档；印长江4500；西派城、万科翡翠滨江2500—3000（万科这个预计大全体人较为不料）；其他市情上大全体精装项目都是800/1200装标。
题外话，重庆业内做所谓豪宅的营销人都有去北上广侦察，本来咱们都被高房价隐瞒了双眼。咱们侦察的项目大全体都是3000万+的真豪宅，大度利用美乐、Plggenpohl、唯宝、现代等外地多少乎没有用或装点利用初学款的品牌，而满小巷的咱们未侦察的售价正在800—1500万的“豪宅”多少乎跟大陆一律是千把块钱的标。
因而正在拍摄精装房时，假设精装是项目一大特点时，精装品牌及品牌正在该范畴的品位是也许注重讲的。固然基础是可靠生存，而非开垦商大概原业主提议花了几许装修款。
稀奇阐明：以上对于配置的讲解是贯串了我往昔十年操盘体味的归纳，如有表述没有确切之处仅代表我自己学艺没有精，请精装以及老本专科的同业教正。
资源
资源是个显性因素，跟配套一致，没有进展。
但提醒一下：一个小区看江与没有看江的售价，咱们都能一目明了。但两个紧邻小区一个不雅景、一个没有不雅景，咱们没有特定都能认同。后面讲多个因素叠加的时分我带着资源讲。
多因素叠加
当一个简单因素没有能成为项目性价比的表示时，因素叠加会较为多。直接上案例：
案例1：重庆瓷器口青溪林，一个5栋楼的小项目。这个项目我的政策是“瓷器口 路线旁 粗劣三房”。论简单因素，地段大概路线，项目均没有占有，不过三个叠加，区内仅有，没有管你可否采用代价，项目来访是必需的。首开这个阶段来访高转化低也应证了这一真相。
题外话，这个项目首开没有巴望，我复盘最根基缘由是产物定位，拿地后的一个潜伏潜法则，沙区没有禁止做建面60平米以下大户型。导致咱们将户型面积调到了60—70区间。面对于建面19500、总价125—140的代价，自住刚需以及投资客两没有沾边。另一个缘由是一起之隔的大度二手房建面12500的售价，一个刚需配置的项目拉7000单价依然有压力。固然项目以后遇上了2021年二季度的牛市，加紧去化。
（三）财产样式（总价/面积）
本来这个构件是房子大概项今朝最终的一个定语。上述青溪林的案例也一致，粗劣三房那个是落脚点。直接再上一个案例：
案例：咱们南宁有个项目，凤岭北富翁区优质量段，大盘、三栋独立楼王、板式、一线看3000亩植物园。隔壁万科城，中庭位置两栋大户型楼栋，无景不雅，品牌略有劣势。俩项目户型面积都正在200上下，户型妄图本项目占优，售价18000对于15000。没有说成交，月来访10：100。另一个墟市背景，南宁当中区域200+面积的大平层毛坯售价均正在23000—25000，本案精装。我正在束缚这一最辣手简单课题的政策是“200立体积划圈拔代价”，翻译过来便是南宁能看江看景大概地段好的200平+大平层，仅冠江墅、大唐臻不雅、滨江府、建发五象印月少许毛坯正在售，万科城没有是咱们的竞品，仅仅个刚需大户型。本项目要夸大的是“地段当中+资源稀缺+精装20000没有到的代价”。
固然，经过政策拔升代价的幅度是有限的。比拟均价15000上下的墟市，2000—3000的代价拔升已然是限度，再高就须要产物跳脱来完结了。就好像重庆昔日的玖玺台。
归纳
最终，我以为的有出售力的视频，尤为二手经纪人拍摄的视频。应该席卷：
一个主立意，一句话阐明项目高性价比的点
地段范围详解，最佳基于地图讲解
最有高性价比因素拆解，已然基于地图，总平图
财产样式、面积/代价展现，总述性价比。
而户型自己的讲解，也许有，但匹配须要的一笔带过大概会更好，价值讲透才是枢纽。
时期正在变，媒体传播大局正在变，本来最根基的政策万变没有离其宗，但政策的泉源是实质，而实质的根基来自客户须要。
以上文字谨代表集体概念，没有特定每集体认同，就事论事，如有语言表达没有周之处，接待留言调换，自己谦虚采用。
起因：地产鸿笔记，本文已获作家授权，对于此示意报答。