新冠肺炎疫情的迸发为中国物流地产墟市施加了阶段性寻衅，但同时也为物盛行业繁华带来了新的机遇。疫情谨防严控下，物流仓储业正在支柱中国经济社会一般运转中的主要影响失去了极小凸显。随着海内疫状态势有所恶化，当局以及相干企业有望加快驱策物盛行业的大伙进级，尤为是正在疫情中负担平易近生物资保险重任的生鲜食品、医药及其余糊口必须品的供应链以及物流。
第一全体：传统物流园区合作款式与红利模式1.1物流园区“热”度没有减，是经济繁华的主要载体2021年，我国社会物流总用度为17万亿元，占世界GDP的14.60%,与上年根底持平，五年间下降0.32个百分点；世界社会物流总数到达335万亿元。
物流家产的繁华投入到由数目型向高质量繁华的转型阶段，物流业的繁华已成为掂量一个国家分析国力的主要记号。物流园区算作物流业集聚繁华以及经济繁华的主要载体，正在选拔物流效用，驱策物流业转型进级，匆匆进物流业与商贸业、建造业的联动繁华等方面，发扬了辽阔影响。
数据起因：2021年国家统计年鉴
数据起因：2021年国家统计年鉴
1.2传统物流园区的合作款式今朝，物流地产到场者也许分为六大类：专科物流地产商、传统物流地产企业、批发企业、电商企业、物流企业以及金融机构。
表 1：物流地产企业分类
从合作款式来看，中国物流地产行业今朝消失“一超多强”的墟市合作格局。2020年物流没有动产墟市占有率争论再现，排名前五位不同为普洛斯、万纬、宝湾、宇培、丰树，前五名对于墟市的总计占有率达53.9%，前10名达72.6%。
2021年物流企业墟市份额分解
根据中国物流与洽购毗连会、中国物流学会统计数据再现，世界契合考察根底条件的各种物流园区合计1638家。而据咱们驿盟园区平台2021年4月没有全面统计的数据再现，我国各种巨细物流园区的总额已达6137个。从七大经济识别布看，现有物流园区主要散布：华东(36%)、华北（15%）、华中（15%）、东北（12%）、东南（9%）、华南（8%）、东北（5%）。
从园区数目上来看，物流园区繁华生存货色部没有平衡的课题，正在东部沿海地带，山东、江苏、河南的园区的数目较多，排名前三；西部的园区繁华相对于保守，***园区仅7个。各省分园识别布以下图。
从园区占地领域上来看，占大地积越来越大型化。散布正在500亩以上的园区2469个，占比达40%；占大地积100亩以下的占17%，100-200亩的占17%，200-300亩的占12%，300后天3晚上-500亩的14%，其他占大地积散布比较平均。园区占地领域拥有分散化以及大型化水平，物流园区占大地积趋于理性，总体可控。园区占大地积各梯次散布以下图。
1.3物流园区的红利模式物流地产的支出来自于五个方面：出租生意、办事办理生意、项目投资生意、土地增值及其他收益。
第二全体：物流园区现状与课题2.1行业繁华现状行业现状一：赢余战术频出，土地供没有应求
2021年，国家发改委揭晓《国家物流关键收集修建实行规划（2021-2025年）》，将稳步推进120个上下国家物流关键结构修建，支柱都会群内国家物流关键共建共享共用以及一体化连接。
从供需来看，今朝物流地产墟市消失出供没有应求的状态，尤为是正在一线都会，供需没有匹配的状况就尤其重要。因为一二线都会仓储用地供应缩减，同时，随着中国进一步扩张内需与破费进级，他日物流地产合作的中心一是一线以及关键都会的拿地，二是将渐渐蔓延角力至二三线都会甚至县域都会。
行业现状二：冷链物流也成为了国家支柱的他日中心繁华方向
国务院办公厅《“十四五”冷链物流繁华筹备》提出，到2025年结构修建100个上下国家骨干冷链物流基地，从《筹备》的出台以及实质看，进一步优异了冷链物流的策略职位，完满了冷链物流顶层妄图，清爽了繁华义务与目的，设定了驱策落实的远大工程，今生冷链物流编制修建措施也将放慢。
行业现状三：墟市空间广泛，新繁今天1早上华蕴藏辽阔机遇
随着中国经济增添以及组织进级，电商以及第三方物流的繁华，新本领的利用，救急以及平易近生物流的主要性日趋凸显，中国物流地产墟市也迎来更多繁华机遇，墟市空间广泛。电商以及第三方物明天2下午流的繁华，拉动物流地产须要延续走高。主动化以及智能化的物流科技也许无效选拔高标库的空间运用率以及功课效用。其余，为了满意租户对付主动化、冷链物流以及其余高科技设施的须要增添，物流地产经营商瞻望将正在本领利用方面延续发力。
行业现状四：高标仓须要强劲，需要缺口分明
根据感德梁行瞻望，2021年中国高标仓须要缺口约1亿平方米上下。今朝高标仓等优质资源重要没有足，原有办法难以满意新业态须要。
连年来，高规范物流堆栈租赁势头强劲，须要也消失多元化繁华趋势。除电子商务以及第三方物流外，随着2020年疫情以后截止2022年3月份电商稀奇是生鲜冷链的繁华加快，生鲜食品、餐饮供应链等企业也趋于挑选高端物流仓储。对付供应链的进级优化是高标仓须要推广的根基缘由。
受疫情作用，生鲜电商迎来迸发式增添，社区、直播电商等新模式使冷链高标仓墟市延续活泼，冷链高标仓将消失永恒供没有应求的格局。
2.2行业繁华碰到的课题（1）园区项目空洞家产筹备疏导，空洞项目筹划各地在开垦修建的物流园区项目，小则多少百亩，大则多少十平方千米。算作都会繁华的经济根底办法，假设对于自己和周边的家产根底以及墟市须要争论没有足，重物业投资会沦为地产开垦的又一战地。
（2）招商引资难园区项目空置率高的课题照旧没有能失去束缚。线下空洞实体物流办事资源，只可依赖简捷粗犷的税收战术，排斥所谓平台企业开票走流量，没法变成真正的家产凑集，没法踏扎实实做经营办事。
（3）经营老本高园区只要互联互通，才华降本增效。不过园区项目只可盯着要地那点资源，与外界没法变成好处调换互补。相关物流园区的互联互通，照旧是“雷声大、雨点小”，没有理论的动机。
（4）办理效用低中国物盛行业不断都生存“小、散、乱、差”的款式特征，筹备模式多为传统的单车物品输送，办理目的简捷，货源构造才略差。
数据说明“我国社会物流用度占GDP的比率是15%上下（2021年占比14.6%如前文所述），而泰西是9%，我国物流老本占损耗老本的30%-50%，而发财国家只占10%-15%。老本对于信息化有着迫正在眉睫的须要，而信息化对于老本也须要须要的刚性条件，这既是当然繁华，也是互相冲撞。假设能施行资源正当配置，施行供应与须要信息化处置，老本当然会升高没有少。而正是如许，企业才华正在俭朴老本的同时参预信息化的修建。
（5）安全保险弱物流园区生存着通行范畴内各行业的各种物品，数目多，密度大，品种杂，可燃物多，也就生存特定的火灾安全性。普通性非专科的物流堆栈内寄存的物品多未施行专科的分类，分库寄存，因为可燃物寄存的领域较为大，堆放的高度较为分散，有的东西燃点低十分易于熄灭，寄存没有当轻易引起火灾的告急。
同时物流园区的人多，车多，各类人员告急，交透风险都较为大，随着而今带物流高效运作的须要，对付物流园区的安全保险须要越来越高。
第三全体：物流家产园区的繁华趋势与机遇趋势一：高标仓最具潜力投资方向高标仓须要旺、缺口大。双轮回繁华款式和我国投入破费新进级时代，批发行业呈现新增添，进而为仓储办法的须要带来增量。个中，因为我国领域较大，而整齐买卖领域下电商对于物流仓储的须要是传统批发的3倍，这使得正在经营效用上有分明劣势的高标仓失去行业的精深存眷。高标仓已成为物流地产的繁华方向。他日，新建堆栈将以高标仓为主，同时原有低端堆栈有一全体将逐渐进级转型为高标仓。
趋势二：冷库成投资热门随着《“十四五”冷链物流繁华筹备》的落地，国家扶助冷链物流繁华，冷链根底办法修建将正在较长一段时光处于战术利好境况。
鲜电商与社区团购破费会成为我国冷链须要潜伏的迸发点，疫情下，破费者对于食品格量的要求驱策了墟市对于冷库增量的须要。
随着冷链物流须要一起走高，新建高标仓预制冷库成为新趋势，即正在普遍仓内预留保温质料、管线以及设施的空间，该仓可作普遍以及冷库两用。
趋势三：投资主体多元化，驱策行业改革非传统物流机构投资者（如顺丰、京东物流）放慢投入物流地产，物流地产投资主体多元化成为当下墟市款式的最主要性格。主体的多元化一定启发繁华模式的改革与改革，匆匆进物流地产行业深层次、***度繁华。比如，平易近熙的金融物流园、环普的家产物流园和际链的际享仓等新模式物流地产。
趋势四：走向才干化、绿色化随着、物联网（IOT）、人工智能（AI）、迁徙通讯、主动化等本领正在物流范畴的精深利用，才干进级将成为物流地产的繁华方向。今朝，开垦商放慢参预仓储呆板人等新兴本领，完结“科技赋能物流地产”，供给智能化的仓储办事排斥更多租户。
其余，“30·60”目的以及绿色经济繁华境况下，物流办法算作业内优先尝试绿色环保建筑的业态之一，以超前的策略见地拥抱ESG概念，正努力繁华太阳能等可更生能源。
趋势五：第三方物流、电商启动新功能模式今朝，物流地产除了供给高规范仓储与根底物流功课功能，越来越趋势于结构电商与供应链的相映功能区，经过经营家产生态来打造物流地产价值链的当中合作力。比如，京东物流的电商直播基地采用“前馆后仓”结构模式，经过与供应链办事平台贯串，建立高效才干的“店+仓+链”一体化电商物流与供应链家产办事编制，打造家产生态、放慢培植物流园区繁华新劣势。
第四全体：才干物流园区繁华及他日趋势4.1才干园区的定义与规范才干物流园区可领会为：基于大数据、物联网、云算计、人工智能等新一代信息本领的应用，以智能化办法设施为根底，经过人、物、系统、资源等多方数据传播以及调换，完结物流园区办理、办事、经营的周全数字化以及才干化。
一致的大脑。集大数据、物联网、云算计、视频智能分解、GIS、人工智能、无线通信等新本领于一体，以数据中台为支柱，组织园区“才干大脑”。
强健的躯干。分歧于传统物流园区，才干物流园区须要才干根底办法以及智能型建筑样式算作繁华撑持。
发财的神经。物流园区算作大物流编制的主要关节以及节点，为区域的家产以及都会的繁华供给着办事以及撑持，是才干都会的主要组成全体。其须要有切实的才干链接系统，完结人与物、物与物、物与车、园与园、园与城的联接纳理，开采“链接”的办事以及利用，充散发挥“万物互联”的潜伏价值。
乐趣的灵魂。才干物流园区的经营中心正在于借助新一代的云算计、物联网、大数据、决议分解优化等信息本领，应用感知化、互联化、智能化的目的，对于变成园区空间以及园区功能载体的当然资源、社会资源、信息资源、才华资源和园区中分别的、各自为政的物理根底办法、信息根底办法、家产配套办法以及商业配套办法等施行集聚、重组以及营运。
4.2我国才干物流园区的主要类别与繁华水平分解才干物流园识别为集成办事模式、办理办事模式以及类开垦区模式三类。
集成办事模式物流园区（仓储型园区）多为供应链类公司大概商贸物流平台修建以及经营，常常集聚一定物流以及有关办事资源，经过集成化的运作，为一定的办事工具供给一体化的物流办事，规范代表物京东物流园、菜鸟物流园区等。
办理办事模式物流园区多为物流地产商或物流公司修建以及经营，多根据墟市须要，依托物流园区的物理空间集聚某一类或多少类物流资源因素为办事客户供给专科化的物流办事，如普洛斯物流园区、传化马路港、绍兴港今生物流园等。
类开垦区模式物流园区多为由地点投资平台或管委会修建与经营，普通为都会或区域的交通与物流关键，集聚多种物流资源因素，为区域家产繁华、都会糊口供给分析物流办事，如重庆国际物流关键园区、嘉兴今生物流园等。
4.3才干物流园区的规范场景与本领利用分解根据分歧的利用功能化划分，咱们也许将这些规范的分歧利用场景划分才干办理、才干办事以及才干经营三个分歧的类别。
规范的园区才干办理利用场景席卷可视化的物业办理、能效办理、客户资源办理、安全办理、车辆办理等。以物流园区的安全办理为例，今朝基于AI算法的积极智能视频监控模式可兼容多种厂家设施（海康、大华、宇视等），支柱SAAS模式，完结***度视频智能分解、视频报警联动、报警视频推送、电子巡更等功能能。
规范的园区才干办事利用场景席卷一站式政务办事、一体化的企业办事、才干三产配套办事、数字化分析能源办事、智能科技改革办事、才干车后墟市办事等。
规范的园区才干经营场景席卷智能仓配、才干运力和好调剂、智能防伪回首、都会供应链合资、无车承运、家产供应链集成办事、物流大数据等。
第五全体：物联云仓才干园区繁华物联云仓为物流园区供给全生命周期专科才干化办事，助力传统仓储功能物流园向数字化、智能化、一体化今生才干物流办事平台进级。运用物流呆板人以及智能装置供给从妄图筹备、装置建造、软件开垦、系统集成以及项目实行于一体的高度智能化、高柔性大伙束缚规划。
正在园区筹备与招商关节，经过才干化分析办理平台和数字化物流办理中台，供给专科的“总体筹备+招商筹备+经营筹备”一体化规划，束缚园区“繁华甚么、怎样繁华、正在哪繁华”等主要课题。
个中才干园区分析办理平台，聚焦物流园区，将园区、堆栈、人、车、货等信息以及数据周全线上化，帮忙园区完结数字化经营监管。数字化物流办理中台，园区办理系统联动物联云仓物流全场景SaaS系统矩阵，完结园区仓配一体化功课的延续效力选拔。
5.1招商前置正在前期园区定位时便精确匹配目的企业，征询目的企业入驻梦想，使物流园招商无缝对于接，今朝单干过的园区堆栈数目到达7930个。
图 1：物联云仓单干资源分解
5.2才干园区分析办理平台（1）园区立体智能安防
人车进出监管，访客经过小法式预定与钉钉+门禁+车辆道闸等系统买通，完结加紧、无感通行；车辆预定、相差、启发停车、装卸监管与回首；人脸主动判别跟踪、车牌主动判别跟踪，流量主动统计，才干停车场；
园区安全联防，运用门禁、门磁、红外微波、电子转栏、烟感、温湿度等传感器+视频+声光等物联网安防设施与安保智能巡更联动，对于园区全景、周界、中心区域、库区的安全以及人员动作施行监管
设施极度办理，系统时刻监测园区设施运行极度事宜（比如：停水、停电等），并可经过短信、邮件、微信大众号等办法，立即推送给相映办理人员及处事人员
（2）园区堆栈、机房、金融仓智能化监管
总体掌控，可视化办理为办理者统辖堆栈安全环境全部供给数据撑持，完结精巧化监管。
强化安全提防，时刻报警动态推送，积极适时拿获堆栈险情，事先提防，并告诉办理者施行险情确认从事
升高老本，堆栈智能监管平台的利用，可帮忙园区入驻企业削减办理参预，升高办理老本
（3）【月台预定-仓配-园区】系统联动功课
图 2：才干物流园区分析办理平台系统联动功课
（4）园区疫情防控
体温身份绑定，可回首，可统计，可分解，可盘诘；一脸通行，全程“0”战斗，避让交叉习染；内部人员一人一档，外来访客进出通道强管控，无遗漏；AI算法重构，免摘口罩加紧判别考勤以及门禁办理，确切率高，避免交叉习染告急，可买通本地强健码平台，强健码状态，疫苗接种状况。
（5）物流园区才干消防
NB独立烟感、火灾联网；安全用电防护；消防管网、市政消火栓；视频监控AI智能分解；经营办事监管
1）预警，消防系统经过烟感、温感探测器网络到极度状况，主动报警（误报场景较高区域，利用爽本领探测器复核探测）
2）确认，告警时刻联动四周摄像头，正在掌握焦点主动弹出时刻图像，安保人员适时决定消防报警，并煽动消防救急处置过程
3）从事，安防集成系统联动门禁，主动翻开着火以及周边防火分区的一切相差口，同时联感人行闸机以及停车办理翻开一切闸机，便于人员加紧撤退
4）反映，涉灾人员经过短信/微信积极推送灾情告诉，经过众人广播施行逃生诱导；根据灾情重要水准，告诉消防局以及自身消防员施行熄灭以及救助。
（6）才干能源可视化束缚规划
经过电量分解、电费单专项分解对于应设施的单品能耗以及理论用量等等，给园区供给迷信、准确的数据，让客户能对于老本施行无效掌握。
从负荷、用电量变成、分时电量、报装办法等多个维度施行分析分解，为园区的最终决议供给数据撑持，升高物流园区的用能老本 昭著进步能源运用效用。
（7）物流园区数字财产工单办理
园区工程与办法维养办理周全线上化派单，凡是维护维养有据可循，加紧反映报修报检须要，确保园区安全高效运行。
供给园区内设施办理，除设施的根底参数办理外，还可有关检察设施的维修纪录、巡检纪录、调养纪录等统计办理报表。
（8）物流园区才干办公
聚会办理，聚会预定系统+聚会再现屏+聚会报到+门禁主动放行，完结聚会时光可控、聚会实质清爽、聚会所在认识、无感主动通行、会后点评。
餐饮办理，经过智能备餐台+自立结算+正在线充值缴费利用，可完结微信充值、就餐主动结算、破费汇总盘诘等；系统并和婉纪录每份出售菜品的信息及人员破费纪录，为食堂的食材洽购、损耗讨论供给决议按照。
园区一***，可完结相干人员一***、一脸通破费及通行；并可配置分歧的门禁经过权力；一切的进出状况正在电脑里都有纪录，便于针对于全部办事的产生时光施行盘诘，落实负担。
（9）物流园区办理驾驶舱
可视化消失；收罗信息，数据信息库；分解信息，数据整合；信息揭晓，完结信息可视化与数据调换；辅导调剂；救急预案办理系；规范化功课过程系统；辅导调剂系统；才干经营；凡是经营监控办理；经营目标怀抱与观察；经营与决议分解；各人政策库保险
（10）园区堆栈数字孪生经营平台
以3D可视化场景映照出堆栈时空信息的分析态势，将传统的静态立体揭示进级为时刻感知、动静正在线、真假交互的仿真立体空间围拢园区及堆栈内的多源数据，贯串仓配生意分解模子，以智能算法有关经营场景，匆匆进经营增值，协助智能化决议。
图 3：才干物流园区分析办理平台——园区堆栈数字孪生经营平台
图 4：才干物流园区分析办理平台——园区堆栈数字孪生经营平台
5.3数字化物流办理中台（1）SaaS产物矩阵完结物流全链路端到真个模块化揭开
（2）六大当中系统 周全支柱生意经营数字化办理
（3）才干物流掌握塔
5.4智能物流大伙束缚规划（1）智能存取束缚规划
供给高质量的主动化存取系统来优化仓储效用，不管是重载物品的托盘存取依然小件轻载物品的料箱存取，咱们均可为您供给一系列高效改革的束缚规划。经过模块化、可扩充性强的智能设施以及软件启动的协同。
大幅进步仓储空间运用率以及运行效用；高度精巧性也许合用于不停改变的仓储生意须要；完结智能存取，进步堆栈运用率，选拔功课效用；升高运行老本，升高人处事业强度；完结仓储信息数字化办理等功能；满意常温、冷藏、冷冻、耐低温、抗静电等寻常行业的功课须要。
（2）智能搬运束缚规划
ARM系列产物可满意多行业、跨场景的柔性智能化、主动化束缚规划，帮忙企业完结材料相差库、线边库左右料、产线半制品流转、制品相差库等损耗大概通行的全过程物流主动化以及数据可视化，努力驱策建造以及物流企业的才干进级。
（3）智能分拣束缚规划
可高效处置多量量物流件，可分拣物品范围广、分拣缺点极低、乐音低、障碍率底，主动化的加紧分拣本领，庖代了大度人工分拣功课，升级了人力老本，进步了分拣效用以及确切率，可完结运送分拣功课无人化。
大幅进步仓储空间运用率以及运行效用，其高度的精巧性也许合用于不停改变的仓储生意须要。完结智能存取，进步堆栈运用率，选拔功课效用；升高运行老本，升高人处事业强度；完结仓储信息数字化办理等功能；满意常温、冷藏、冷冻、耐低温、抗静电等寻常行业的功课须要。
（4）智能仓储物流束缚规划
为电商、仓储、通行行业打造才干储藏、抉择束缚规划，经过才干堆栈办理系统、智能多设施集群掌握系统，AMR等内部设施，为客户完结仓储物流智能化改革，周全为客户增效降本。
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