作家|李逗
创建|韩忠强
在整个2022年，活下去成为房地产企业最主要的命题。 房企的老板们，从出售房产到分配高额股份，即使自掏腰包也要为企业延续生命。 后天晚上
55岁的华夏痛苦理事长王文学比良多东家曲折多了。 在过去的五年里，他熬过了断臂而活的2018年，迎来了濒临偿还的更严重的2021年。
到了2022年底和2023年，王文学终于等待了希望。 他不仅得到了公司最有价值的商务——南总部的商业地产，而且轻松解决了辣手国内债务重组的难题。
2023年1月16日，华夏痛苦地召集海外美元债券持有人大会，对国内债务重组计划进行投票。 在全部49.6亿美元的国内债券中，投赞成票的债权人占97.90%，这意味着华夏痛苦的国内债务重组，终于可以顺利落地。
解决债务的课题博得了阶段性的挖掘，但面对河北前首富后负债千亿、事业一落千丈的格局，王文学如今一去不复返了。
“割肉”商业地产
华夏最早的债务警报发生在五年前的冬天。 2017年底，环京限购、销售下滑等情况，让华夏饱受家产地产怀念之苦，化为泡影。
2018年7月和2019年2月，中国冷静地两次放手，共拿出180亿元获得华夏痛苦25%的股权。 并邀请吴向东加盟，着力建设华夏痛苦南总部，开辟华夏痛苦商业思路空间。
为了挽回时势，王文学不仅签订了冷静和苛刻的对赌协议，还迎来了另一个几乎他和他的常日平座联席主席吴东。
在深圳商海沉浮20年的吴向东，也是房地产中的“枭雄”式人物。 他33岁时负责创办华润深圳公司，因享受打造深圳罗湖“万象城”购物焦点而出名。 坊间动态，深圳万象城开业时，马明哲还出现在站台支柱上，可见两人的联系渊源源远流长。
2019年，在冷静的聘任下，吴向东分管华夏痛苦转战担任公司首席执行官和总裁。 吴东为华夏痛苦带来华润的商业风格，期待华夏痛苦版《万象城》的复活。 在正式官宣加入华夏之苦之后，吴向东带来了第一个百亿级商业项目礼包——武汉长江焦点。
2019年9月，华夏痛苦地投资116亿元，拍下了即将到来的400米摩天大楼超级项目——武汉长江的焦点。 这次地价突破了过去武汉土拍墟市的最高纪录，进入武汉百亿级“地王”。
武汉的焦点在得到土地之初就有光环。 根据华夏痛苦的初步准备，总预算为300亿元，考虑建设购物焦点、写字楼、高档住宅等多个业态。
(图/视觉中国2020年6月，工人们在雨中因华夏痛苦在武汉长江焦点工地工作) ) )。
那一年，刚刚加入华夏就备受煎熬的吴向东矢志不渝。 华夏痛今天一大早，南总部多元生意匆匆迎来“大进”。 高峰时期有6个商务分析体，其余11个都更新项目处于前期工作阶段，成为一个代建项目。
一位商业地产投资者表示：“吴向东，无非是把华润时代的操作思路用在华夏的痛苦中。 但这些新业务占用资金多，盈利周期长，一旦得到墟市的保养，项目将呈现经营和资金的困境。 ”
对吴东的商业梦想破灭是从2020年底开始的。 那时，华夏的痛苦振动性病危显现。 到2021年，河北“第一房地产企业”华夏痛苦不堪，屡屡出现债务违约、逾期无力偿付的局面。
在华夏痛苦地陷入债务危机之后，南总部明星项目武汉长江的焦点之路也急转直下，陷入了长期的沉寂。 武汉一重要房企相关负责人介绍，武汉长江焦点住宅整体开工封顶，整个商业幕墙外立面已荡然无存，但写字楼塔楼的中筒建设尚未完成。
如今，据要地一位项目销售人员介绍，“武汉长江焦点住宅整体为豪宅，每套总价600万以上，2021年年中两次开盘后很快售罄。 但是，以后项目的销售很冷，很难再销售了。 ”
但华夏痛苦商务项目创意的顺利解决，是前期经过几百亿资金再参与，建设商务项目，然后经过住宅项目创意再卖出退款，增加了很多资金缺口，最终导致了商务项目创意如果没有前期资金参与的预期，武汉长江焦点摩天大楼只能停摆。
2022年12月28日，华夏宣布以124亿元的代价将武汉、南京、深圳等4家下属公司的股份和债权转让给华润置地。 根据华夏痛苦与华润置地买卖公约，三个优质项目，包括武汉长江聚焦项目、武汉中路项目、南京大学校场项目，全部摆上了买卖货架。
但是，要想顺利扭转这笔生意，华夏的痛苦必须面对各种尖锐的条件。
这三个卖出去的创意共同点是，项目质量高、成本高，都位于中二线城市中间，但很少会出现项目载入生活史遗留的课题。 其中，武汉长江焦点c地块尚未支付土地价款，尚未签订土地出让合同； 南京大学校场项目中，建筑物局限性高的课题仍需束缚。
也就是说，华夏之所以痛苦，只有明天下午连续为项目筹措资金，并经过和解当局部门、项目单方面相关人员等多方面处理，才能大致顺利拿到这笔钱。 否则，将面临销售额缩小的情况。
为了应付紧急情况，华润置地确立了复杂的支出条件。 也就是说，只要束缚了干扰堵塞，华夏痛苦的才能就会源源不断地得到相映现金。
根据买卖本质，华润置地将于2023年3月底结束分5批发放。 首付40亿元，最晚24亿元的时间要等到2026年12月底。
这项百亿买卖额的支拨周期，被延长到了整整四年。
邀冷静入股后的“舍”与“得”
正在与冷静这场退步的“攀亲”以前，51岁的王文学，多少乎是把冷静请进了自身一手创立的地产王国。
根据他的假想，南北双总部没有分你我，而吴向东的加盟，会带领华夏痛苦朝着多元化的方向繁华。
最善于以及房企做买卖的冷静，当然也有一番自身的运营。入股华夏痛苦，没有仅能拓展更多实业空间，还将更好的协同中国冷静的策略须要。
冷静系不断有一其中国版黑石的意图：跨越的没有动产投资及物业办理平台。算作房企们的“隐身金主”，冷静十分善于经过股权搭桥单干。
（图/视觉中国）
对付中心单干工具，冷静每每“只拿钱没有管权”，正在拿到房企二股东的席位后，坐享丰饶分红以及本钱利得。而与华夏痛苦的这场买卖，则承载着冷静“地产+金融+家产”逻辑的愿景。
2020年4月，吴向东称他日华夏痛苦开辟新生意，主要归来点便是要办事中国冷静的繁华须要。也便是说，正在冷静的保障资金配置没有动产历程中，华夏痛苦应该发扬应有影响。
没多久后，华夏痛苦南边总部买入了大度的商业项目，于2019 年、2020 年的拿地金额不同为 311 亿、283 亿，远超此前百亿程度。
正在拿到这些项想法同时，华夏痛苦还与其订立了矜重的家产引入。以武汉长江焦点为例，市界领会到，根据其时的筹备，这宗地块须要引入一家有关的银保监会同意筹备的世界性保障公司分支机构入驻，且所属团体已博得由“一行两会”所发放的全数金融答应证。
这样的格局，出乎了王文学的预见。南北总部各有其生意结构，授权若何分配？合资若何进展？都是这一模式下悬而未决的课题。但正在其时，以商业地产、都会更新等新生意为代表的华夏痛苦南边生意，失去了更为缓慢的繁华。
王文学正在一次内部聚会上没有无报怨地指出，“新拓区域尚正在培植，对于公司业绩奉献有限。”但即使这样“貌合神离”的格局，也没有延续太久。直到2021年2月份，华夏痛苦正式官宣首次债券逾期。
2021年3月，中国冷静正在年度股东大会上清爽示意，“后续将没有再为华夏痛苦出钱，但会没有遗余力支柱华夏痛苦债务处置规划妄图以及救济历程实行。”
短短一年上下时光，灯火下楼台。
算作华夏痛苦的第一大股东以及第一大“债权人”，冷静不断是华夏痛苦化解债务危急枢纽住址。
华夏痛苦的第一场金融机构债权人休会时，冷静资管还发动延期，示意“毫不抽贷，不停贷，尽力化解债务危急”。而正在后续的债务重组中，也络续传出了冷静系支柱华夏痛苦债务重组的动态。
最引人存眷的一次债务化解，是2022年4月22日，冷静系贯串通告示意，其已与华夏痛苦及部下公司完毕总计约300亿元的金融债务签约额。
这笔金融签约额的大力支柱，让王文学对于化债里程有了极小信心。2022年一季度处事会上，王文学悲观示意，债务重组掘起以及物业从事掘起契合预期。
厮杀泉源已久老王重走“创业路”
华夏痛苦的二次债务危急迸发后，良多人的心态产生了改变。
吴向东没有再轻言商业地产的妄想了。2022年4月，他就向华夏痛苦递交了辞呈，辞去了联席董事长、首席施行官兼总裁等职务，但仍留正在华夏痛苦处置南边总部物业事情。如今，正在找到强无力的“白衣骑士”华润置地后，他要忙着若何让124亿买卖额顺遂得手。
而王文学则正在忙着其它两件事，一件是连续推进债务重组，其它一件是转型轻物业。
（图/视觉中国）
2022年7月5日，华夏痛苦进行策略宣贯大会，王文学正在会上发布，华夏痛苦将周全转型成为家产新城办事商，并定下目的，正在2022-2025年告竣周全转型。
担任这一生意的华夏痛苦副总裁林成红归纳道，华夏痛苦要从甲方文明向乙方文明变化，由“躺着赢利”向“跪着赢利”变化。
而正在发布这一策略转型时，华夏痛苦又同步释放了生意掘起的好动态。这个昨年8月创制的代建生意，正在两三个月内已签了7个招商项目，总投资超45亿元。
投入下半年，华夏痛苦发力新生意的节奏又放慢了。据相干买卖信息统计，仅2022年9月份，华夏痛苦旗下子公司“痛苦安基”以及“痛苦基业”的动作不停，相继签约了原恒大团体沈阳市苏家屯区HD项想法代建项目，廊坊1.3平方千米的片区分析开垦代建项目，还中标了唯品会旗下郑州机场南物流园园区的财产办事。
痛苦安基以及痛苦基业都是华夏痛苦轻物业生意板块的子公司，前者是轻物业代建办事，后者则是财产办理办事，创制时光没有过数月。但很快，它们将成为华夏痛苦偿债资源中的当中物业，成为王文学翻开债务困局的“新钥匙”。
2022年12月14日，华夏痛苦把上述两个轻物业板块化作“痛苦精选”以及“痛苦优选”两个平台，用以偿债资源与公司债权人实行债务重组。华夏痛苦方面预计，两个平台的估值不同为500亿元以及521.4亿元，一共总计超千亿。
而根据王文学的假想是，经过这两个平台不同没有超49％股权或相映收益权，以八折或七五折的股权代价，置换债权人没有超400.39亿元债权，实行债务重组。
老王“以股换债”的规划假想得很完善，但课题的枢纽正在于，债权人愿没有承诺认这个帐本。一名本钱墟市的分解人士示意，“以股抵债是一种债务重组的通例操作，但今朝还生存没有决定性，平台价值、红利才略和后续的加入通道，都是债权人须要考量的课题。”
为了填补债权人的信心，王文学还取出了真金白银支柱换股。王文学掌控的华夏控股，拟以12.6亿元债权本金及资本调换“痛苦精选平台”3.53%股权。而他掌握的知合喷鼻港，以2345.2万美元债权本金及其资本调换“痛苦精选平台”0.44%股权。
为了排斥债权人尽早换股，华夏痛苦树立了“早鸟期”，2022年12月31日前挑选债务重组的债权人，能以七五折的代价以股抵债。
据华夏痛苦1月16日表露的最新数据再现，截止2022年12月31日，债权人挑选经过“痛苦精选平台”股权赔偿公司对于其负有的金融债务金额为24.65亿元，赔偿筹备债务金额为25.53亿元，前述债权人经过以股抵债办法共可取得“痛苦精选平台”7.87%股权，“痛苦优选平台”5.29%股权。
根据华夏痛苦原讨论，其将正在“2022-2023年告竣债务重组，2022-2025年告竣周全转型”。而据华夏痛苦最新数据再现，截止2022年12月31日，《债务重组讨论》中2192亿元金融债务已签约完结债务重组的金额为1388亿元。累计未能如期了偿债务金额仍有517亿元。
以此来看，王文学的债务负担正逐突变轻。而对付华夏痛苦下一段的轻物业小说，才干的金融机媾和债权人，又是否会再投出信赖的一票？