日前，中国证监会揭晓动态，证监会在会同相干部委，进一步深切推进根底办法REITs试点，一方面，在争论拟定根底办法REITs扩募法则。另一方面，加紧驱策保险性租赁住宅公募REITs试点项目落地。
多位公募机构及人士告知尔子，针对于根底办法REITs扩募，多家公募一经做好了人员、系统、前瞻性争论、可扩募物业挑选等前期打算处事，但他们评估REITs扩募大概见面临新份额外价、原始权力人认定等诸多难题，提议后续相干法则应充分思虑各方好处，完结扩募处事的延续强健繁华。
多家公募努力筹办REITs扩募处事
针对于监管层的上述表态，多家公募针对于根底办法REITs扩募，也做好了系统、人员、投研、物业挑选等相映的前期打算处事。
示意，正在人员打算方面，华夏基金已树立独立的根底办法基金生意主办部门，即根底办法与没有动产投资部；正在系统打算方面，华夏基金建立了独立的根底办法REITs出售系统，异常用于根底办法REITs的询价以及出售处事；正在生意对于接方面，华夏基金努力与原始权力人以及监管机构就根底办法REITs扩募施行沟通，指望他日能有机缘为根底办法REITs扩募法则的拟定奉献一份力气。
正在华夏基金可见，自创海内REITs的繁华状况，根底办法REITs扩募体制对付根底办法REITs的领域增添拥有主要影响。以美国为例，连年来美国REITs年度扩募领域已到达300-500亿美元，约占昔日市值总量的2%-4%，是REITs领域增添的主要路子。
博时家产园REIT基金司理王翘楚也示意，今朝，证监会扩募诱导暂未揭晓，正在等待扩募诱导的全部差遣来施行相映的扩募处事，也以及证监会、买卖所时辰维持后续处事设计的沟通。招商蛇口也以及博时延续联动，对于外独特追寻适合可注入REITs的物业，助力REITs领域扩张，强健繁华，经过墟市化的目的支柱产园REITs做大平台办理领域。
中航基金没有动产投资部示意，从公募基金办理人的角度，开始中航基金须要加大对于可扩募物业的挑选力度，做好打算，待扩募法则一旦落地，立即进展扩募处事，同时咱们也努力到场以及监管部门的法则议论，为制度的实操性，可落地性建言献策。
“物业扩募的窗口期行将到来，咱们也会放慢梳理团体内外部契合条件的扩募物业，并尽快争论法则条目，各触及的部门单干协调，为扩募做好硬件以及软件上的打算。”中航基金没有动产投资部人士称。
正在上述中航基金人士可见，参照海外墟市，REITs这种金融产物均拥有扩募功能，扩募体制是指正在现有产物首次发行创制后，再施行扩容，并将募集资金用于根底办法的再投资，“扩募体制的出台记号着中国REITs墟市配套制度的完满。”
中金基金相干担任人士也说，中金基金不断很是器重REITs墟市的扩募途径，延续存眷并推进公募REITs扩募相干体制及本领争论处事，团队搭建时即储存了拥有丰硕REITs体味的各人型人材，同时也正在努力完满相干生意的数字化办理系统修建。基于中金到场多单境外REITs发行与扩募的学识积淀及对于境外REITs墟市的延续争论，将与单干火伴正在战术律例框架内努力争论与驱策公募REITs的扩募实验。
“参照海内体味来看，扩募也是REITs墟市强健发展的必由之路，专科的人员、契合规范的项目、前瞻的争论处事、公司平台的资源支柱缺一弗成。” 中金基金相干担任人称。
冷静基金也示意，公司高度器重公募REITs生意，今朝已搭建起涵盖项目施行、根底物业投资、经营全过程的专科团队，对于应中背景部门也做好了充分的扩募打算。
仍生存定价等三浩劫点
后续法则应充分思虑各方好处
多家公募基金办理人评估，根底办法REITs扩募大概会生存定价、原始权力人认定、信息表露等诸多难点，行业提议后续相干法则中能充分思虑各方好处，完结REITs扩募的延续以及良性繁华。
正在华夏基金可见，参照上市公司再融资的体味，根底办法REITs扩募比拟首发的主要难点正在定价方面。根底办法REITs扩募的定价须要衡量根底办法REITs原持有人的好处、新投资者的好处以及原始权力人的好处，还须要思虑根底办法REITs的二级墟市代价等因素，正当的定价对于基金办理人来讲拥有特定的难度。
华夏基金示意，根底办法REITs的扩募体制对于存量持有***益的作用，也许简捷分为两种状况：一是假设扩募的工具全数都是根底办法REITs的原持有人，那么扩募的定价就要思虑根底办法项想法估值。假设定价过高，那么原持有人的好处就会被毁伤；另一方面，假设扩募工具全数都是新投资者，那么扩募的定价除了思虑根底办法项想法估值，还须要思虑根底办法REITs的二级墟市代价。此时假设定价太低，原持有人以及原始权力人的好处就会被毁伤。
“要束缚上述难点，指望后续相干法则中能充分思虑各方好处，拟定相映的扩募法则，完结投资者好处的损坏以及根底办法REITs的良性繁华。”华夏基金相干人士称。
博时基金王翘楚也示意，今朝，扩募诱导暂未揭晓，提议监管机构清爽定价办法以及操作过程，完结REITs扩募的可延续繁华。其它，今朝战术上还没有支柱扩募的办法是从第三方收买物业，提议研究PRE-REITs基金到公募REITs比较清爽的加入办法，束缚直接加入的多少点闭塞，席卷若何定义原始权力人，原始权力人持有没有低于20%份额的战配，和原始权力人须要满意接收资金应用要求的相干规矩。
中航基金没有动产投资部也以为，正在海内，REITs扩募属于一个回生实物，全部操作细节及相干认定，席卷原始权力人的认定、出售工具确实认、他日经营机构选聘、处置组织等课题都生存琢磨空间，监管部门前期也进步了大度的处事，咱们也置信他日法则的拟定会针对于这些课题给出全部疏导观点，便于咱们进步后续的相干处事。
冷静基金归纳道，今朝来看，根底办法扩募还生存没有少难点：一是原始权力人若何界定。原始权力人是REITs的枢纽主体之一，如扩募物业是外部第三方公司的物业，第三方公司是否应界定为原始权力人？如界定为原始权力人，并要求其采办至多20%以上的扩募全体基金份额，则统一个根底办法REITs将生存两个及以上原始权力人，若何界定多个原始权力人之间的权力责任联系；二是新的基金份额若何定价。REITs扩募每每须要融资，资金也许起因于REITs的自有资金或债务融资，也大概起因于发行新的基金份额。若发行新的基金份额，常常有部分配售以及两类，增发的定价法则也是扩募的中心；三是信息表露的课题。收买物业及发行基金均属于主要事项，触及信息表露、持有人大会决议、监管考查等过程，还大概有等要求，都直接联系到投资者权力的损坏。
“针对于以上课题，须要特定战术支柱，提议尽快出台扩募的战术与法则，并正在尝试中不停革新完满。A股上市公司的相干规矩较为幼稚，海内REITs的扩募尝试体味丰硕，均为基金办法公募REITs供给较好的自创。”冷静基金相干人士称。
（文章起因：中国基金报）