原题目::中审众环会计师事情所（寻常普遍共同）对于团体股分有限公司申请向一定工具发行股票的考查询问函的复兴（订正稿）对于团体股分有限公司 申请向一定工具发行股票的考查询问函的复兴 众环专字(2022)3610072号 深圳证券买卖所： 中审众环会计师事情所（寻常普遍共同）（以下简称“本所”或“咱们”或“呈报会计师”）算作团体股分有限公司（以下简称“公司”或“公司”或“发行人”）申请向一定工具发行股票的呈报会计师，根据贵所 2022年 8月 24日出具的《对于团体股分有限公司申请向一定工具发行股票的考查询问函》（考查函〔2022〕020199号）（以下简称“考查询问函”）的要求，咱们对于考查询问函中要求会计师核查并宣布清爽观点的事项施行了专项核查，现将核查状况阐明以下： 课题一：本次发行拟募集资金没有逾越 51,700.00万元，拟投资新增直营旅社投资开垦项目（以下简称“项目一”）以及现有旅社装修进级项目（以下简称“项目二”）。项目一达产后，直营旅社客房数将增添 109.31%。项目一分三年三批次修建 15家直营旅社，总计2,384间客房；个中过半为高端品牌，品牌较 IPO项目有所进级，单间客房平衡投资金额与IPO项目投资测算根底无分裂，但效益测算中平衡房价及客房平衡出租率均高于讲述期内平衡水平。项目二分三年三批施行装修进级现有 6家直营旅社，该项目支出及回报是以装修进级后的增量客房房价、增量出租率及增量交易周期为根底施行测算。项目一均经过租赁财产旅社实行，全体旅社已决定选址并订立永恒租赁公约。本次募集资金主要用于修建投资，个中蕴含前次投资用度。发行人于 2021年 9月首次秘密发行股票并上市,募投项目（以下简称“前次募投项目”）产生变化，原讨论用于自建直营旅社的募集资金由 18,458.26万元缩减至 4,458.26万元，主要缘由为分析思虑墟市境况、监管战术、项目周期、红利才略等因素后，发行人将募集资金 14,000万元变化为用于收买浙江君澜旅社办理有限公司股权（以下简称“君澜旅社”）、景澜旅社投资办理有限公司股权（以下简称“景澜旅社”）以及君澜系列字号。上述收买新增商誉账面价值 7,699.89万元,股权收买已告竣。发行人前次募投项目仅修建投资了 1家直营旅社成都，今朝未变成牢靠的客源，处于折本状态。请发行人弥补阐明：（1）贯串新冠疫情作用、墟市境况、本次募投项目选址、行业合作款式、同业业可比公司扩展讨论、前次募投项目变化缘由、前次募投项目投资直营店仍处于折本状态等状况，阐明本次募投项目是否拥有牢靠客源，是否有渊博的墟市空间完结瞻望客房出租率，和本次募投项目实行的须要性及正当性；（2）贯串前期项目修建进度、本次募投项目人员任用讨论等，阐明发行人是否具备三年分三批新建 15个旅社的办理体味和多地新建项想法实行才略，是否生存近期内没有能红利的告急及对于发行人的作用；（3）贯串今朝项目一的三批旅社选址状况及讨论、租赁公约的订立进度、租赁公约主要条目，席卷但没有限于拟租赁的衡宇、土地筹备用途、利用年限、租用年限、租金代价是否公正、与周边同类衡宇代价是否生存分裂，阐明出租方是否博得合法的土地利用权证、是否为有权出租方、是否契合相干土地用途等，并进一步阐明本次募投项目实行是否生存远大没有决定性，选择租赁办法实行募投项想法正当性和对于公司他日损耗筹备是否生存远大没有利作用；（4）本次募投项目实行主体是否清爽，如否，阐明发行人新设子公司或拔取现有子公司实行本次募投项想法讨论，是否契合《创业板上市公司证券发行上市考查问答》问答 5的相干要求；（5）贯串项目一高端品牌的支出及占比、讲述期内发行人现有高端品牌旅社筹备状况，席卷但没有限于生意毛利率、客房平衡出租率、平衡净房价、平衡每间可供出租客房支出等目标，阐明与发行人讲述期相干生意及同业业可比公司生存分裂的缘由及正当性，项目一效益测算是否正当、束缚；阐明项目二进级历程中是否对于一般经营孕育作用、相干效益测算可否与现有筹备业绩相识别并独立算计，与发行人前期进级项目及同业业公司进级项目效益测算方式是否统一，贯串枢纽参数及拔取按照，进一步阐明相干测算是否正当、束缚；（6）贯串本次募投项目新增流动物业及无形物业的金额、折旧摊销政和募投项目效益测算状况等，量化分解本次募投项目折旧或摊销对于发行人他日筹备业绩的作用；（7）本次募投项目今朝掘起状况，贯串投资测算中的前次投资用度，阐明是否生存置换董事会前参预、董事会抉择日前资金参预的状况；（8）贯串旅社行业繁华状况、君澜旅社及景澜旅社迩来一年及一期主要财政数据、迩来一年及一期新签受托办理项目数目、根底办理支出及增添率状况、前次物业评估预计主要参数等，阐明理论筹备状况与前次评估测试参数是否生存较大分裂，如是，相干参数树立是否正当，是否思虑其延续筹备告急，并阐明是否生存大额商誉减值告急，商誉减值计提是否充分；（9）截止今朝前次募投项目中的中高端旅社妄图开垦项目及分析办理平台修建项目修建进度及募集资金利用进度，募投项想法实行境况是否产生了远大没有利改变，是否对于本次募投项想法实行生存远大没有利作用。请发行人弥补表露（1）（2）（3）（4）（5）（6）（8）（9）相干告急。请保荐人核查并宣布清爽观点，请会计师核查（1）（2）（3）（5）（6）（7）（8）（9）并宣布清爽观点，请发行人讼师核查（3）（4）并宣布清爽观点。发行人复兴： 1、贯串新冠疫情作用、墟市境况、本次募投项目选址、行业合作款式、同业业可比公司扩展讨论、前次募投项目变化缘由、前次募投项目投资直营店仍处于折本状态等状况，阐明本次募投项目是否拥有牢靠客源，是否有渊博的墟市空间完结瞻望客房出租率，和本次募投项目实行的须要性及正当性。（一）发行人本次募投项目拥有牢靠客源根底 根据中国饭铺协会秘密数据整顿，发行人今朝一经成为海内前二十旅社团体之一，旗下旅社遍及世界主要省市。2019年2020年2021年度第 48位第 44位第 49位4,9427,0076,345注 1：相干数据根据中国饭铺协会历年颁布的《中国旅社连锁投资与繁华讲述》《中国旅社团体及品牌繁华讲述》中数据施行整顿和起因自中国旅行饭铺业协会历年颁布的中国饭铺团体领域排名 60强数据，排名按照为昔日 1月 1月中国饭铺协会统计的各旅社团体客房数。中国饭铺协会每年揭晓的《中国旅社连锁繁华与投资讲述》等是海内公认的连锁旅社行业的顶尖权威争论讲述之一，该讲述是基于中国海内旅社投资与办理团体以及中国境内外资旅社品牌的众人档案、往年纪据、业内动态以及独立争论来估算告竣，死力呈现现今中国旅社业连锁化繁华现状。注 2：2022年中国饭铺协会--中国最具领域的 50家饭铺团体领域排名仍将发行人与君澜旅社团体不同列示，个中君澜旅社团体房间数目 25,250间，位于第 20位，发行人房间数目 8,621间，位于第 42位，客房数合并之后为第 14位。 基于深耕中高端旅社 15年的幼稚体味，发行人建立了“1个当中聚焦即中高端旅社行业、2个主要目的墟市商务出行歇宿及旅行出行歇宿墟市、3个主要产物系列（君亭、君澜、景澜）、近 10个旅社品牌（“君澜大饭铺”“君澜度假旅社”“夜泊君亭”“Pagoda君亭妄图旅社”“”“夜泊君亭”“景澜旅社”“景澜青棠”等）”为架构的当中繁华策略。发行人与携程、美团、飞猪、雅高达等有名 OTA平台建立了永恒牢靠的单干联系；正在团体协议客户方面，正在与阿里巴巴、携程等大客户强化单干的根底上，发行人努力与广发银行、滴滴、、英孚、南航、万达等施行会员扩张单干；发行人自有会员编制正在册会员已近 400万人，旗下直营旅社年均对于外办事 50万人次以上。发行人一经积存了相对于牢靠且混乱的客源根底劣势。伸至北京、深圳等商务出行歇宿须要混乱的区域。截止本复兴出具日，募投项目一筹备修建15家旅社中已与 5家业主方订立租赁协议，均为相干都会当中商务区，周边中高端商务差旅歇宿须要繁盛，拥有牢靠客源根底。本次募投项目二触及现有旅社的装修进级，相干旅社拥有牢靠客源。（二）本次募投项目有渊博的墟市空间完结瞻望客房出租率 1、前次募投投资直营旅社折本主要系新开张旅社的爬坡期及本地新冠疫情作用，其他日筹备远景优秀 旅社行业新开张旅社集体生存出租率爬坡期，而老本用度相对于流动，所以集体生存开张初期的折本期，鉴于分歧新开张旅社的租金老本、房价水和蔼出租率水平有所分裂，发行人旗下新开张直营旅社的折本期普通正在开张后 12-24个月范围内。换言之，普通状况下发行人旗下新开张旅社会正在开张后两年根底完结盈亏平定。、、华住旅社等均将开张怨恨 18个月的旅社定义为非幼稚旅社。其余，受 2022年上半年成都疫情频频作用，前次募投项目投资的成都 Pagoda君亭妄图旅社（2022年 2月开张）出租率受到特定水准没有利作用。即使正在本地新冠疫情频频及出租率爬坡期的作用下，该旅社 2022年 1-6月出租率达 55.76%，逾越同时期发行人平衡出租率及同业业可比上市公司水平，表示了发行人优秀的旅社投资开垦才略。该旅社位于成都春熙路当中商圈，定位高端，品牌征象好，一经成为本地网红旅社之一，瞻望他日筹备远景优秀。2022年 1-6月，发行人前次募投项目投资的成都 Pagoda君亭妄图旅社主要筹备状况以下： 净成本（万元）出租率平衡净房价（元/间夜）-594.8355.76%605.552、本次募投项目客房出租率测算相对于束缚 连年来受新冠疫情作用，旅社行业须要端受到阶段性没有利作用，为此发行人基于束缚性思虑，正在项目测算期内充分思虑了新冠疫情大概延续的没有利因素，客房出租率等目标相对于束缚，全部状况详见本复兴第 1题之“五、贯串项目一高端品牌的支出及占比、讲述期内发行人现有高端品牌旅社筹备状况，席卷但没有限于生意毛利率、客房平衡出租率、平衡净房价、平衡每间可供出租客房支出等目标，阐明与发行人讲述期相干生意及同业业可比公司生存分裂的缘由及正当性，项目一效益测算是否正当、束缚；阐明项目二进级历程中是否对于一般经营孕育作用、相干效益测算可否与现有筹备业绩相识别并独立算计，与发行人前期进级项目测算是否正当、束缚；” 3、新冠疫情近期内对于旅社行业孕育了阶段性没有利作用，永恒来看没有会改革中高端旅社行业须要加紧增添的趋势，中高端旅社他日有广泛的繁华空间。中国旅社行业的须要主要起因于旅行出行以及商务出行，二者占比可到达 80%。连年来我国住户出游率有所增添，文明以及旅行部颁布数据再现，2011年至 2019年，我国旅行总人次由 26.41亿人增添至 60.06亿人，复合增添率为 10.82%。2020年根由于新冠疫情的作用，住户出游受到限制，出于众人卫生安全等的思虑，普遍人削减了出行讨论，整年海内旅行人数 28.79亿人次，比上年同期下降 52.10%。新冠疫情近期内对于旅社行业孕育了阶段性没有利作用。后疫情时期，随着经济常态化和疫苗的接种，旅行业渐渐惊醒，2021年海内旅行总人次 32.46亿，比上年同期推广 3.67亿，增添 12.80%，旅社行业亦消失分明的惊醒态势。2022年上半年，海内旅行总人次 14.55亿，比上年下降 22.2%。分季度看，个中一季度海内旅行人次 8.30亿，同比下降 19.0%；二季度海内旅行人次 6.25亿，同比下降 26.2%。海内旅行支出（旅行总破费）1.17万亿元，比上年下降 28.2%。2022年我国海内旅行消失以下多少个特征：一是年头稳固开局，二季度受疫情作用较大。2月中旬结束，海内多地暴发疫情，打乱旅行墟市惊醒节奏，旅行人次、旅行支出等当中数据骤降。二是端午节假日旅行探底上升。投入 5月份，随着文明以及旅行部拟定印发《对于强化疫情防控迷信精确实行跨省旅行“熔断”体制的告诉》，将跨省团队旅行“熔断”区域进一步精确到县（区）域，我国海内旅行墟市逐渐惊醒。自端午中远程旅行墟市呈现拐点以后，海内旅行墟市维持要地、周边游加快惊醒，长线游企稳上升的繁华态势。根据中国旅行争论院瞻望，分析思虑宏不雅经济、疫情作用以及墟市因素，瞻望 2022年海内旅行人数 39.80亿人次，海内旅行支出 3.81万亿元，同比不同增添 16%以及 27%，不同恢复至 2019年同期水平近七成。瞻望相差境旅行人数同比增添达 2成，恢复至 2019年的 2-3成。其余，柏林国际旅行买卖会（ITB Berlin）按照德国墟市考察机构斯塔蒂斯塔（Statista）的迁徙墟市预测（MMO）揭晓了他日寰球旅行墟市预计。预计再现，2023年以来寰球旅行业将周全惊醒，到 2025年将比 2019年增添 23%上下，进而创史乘新高。永恒来看，中高端旅社行业墟市须要空间远景辽阔，有广泛的墟市空间。中高端旅社行业受害于破费进级以及中产破费群体的加紧扩张，加上经济型旅社以及华丽型旅社的破费转化作用，连年来维持加紧繁华态势，成为旅社墟市中坚力气。一方面，中国经济加紧繁华，我国住户支出水平昭著下跌。国家统计局数据再现，2010年至 2021年，我国撑起了海内弱小的破费墟市，同时也塑造了一批又一批的新兴中产阶层。中高端旅社行业以中产阶层为主要目的群体，陪同着海内中产阶层的兴起，其墟市领域不停扩张。安永分解指出，往昔十年，我国中产阶层仓卒扩张，瞻望到 2027年，逾越寰球四分之一的中产阶层将出生于中国。其余，陪同着支出水平的下跌，住户破费组织产生昭著改变，住户破费付出渐渐向糊口办事破费方向竖直，对付糊口品格的要求越来越高，这也为中高端旅社的繁华供给了优秀的契机。 （1）旅行出行墟市须要 连年来我国住户出游率有所增添，文明以及旅行部颁布数据再现，2011年至 2019年，我国旅行总人次由 26.41亿人增添至 60.06亿人，复合增添率为 10.82%。2020年以后因为新冠疫情的作用，住户出游受到限制，出于众人卫生安全等的思虑，大普遍人削减了出行讨论，整年海内旅行人数 28.79亿人次，比上年同期下降 52.1%。后疫情时期，随着经济常态化和疫苗的接种，旅行业渐渐惊醒，2021年海内旅行总人次 32.46亿，比上年同期推广 3.67亿，增添 12.8%。个中，城镇住户 23.42亿人次，增添 13.4%；屯子住户 9.04亿人次，增添11.1%。 2011-2021年中国旅行出行总人数改变状况 数据起因：文明以及旅行部 旅行业的惊醒没有仅联系到旅社歇宿家产的收益恢复里程，更联系到大伙的破费信心。2021年，我国旅行行业总支出到达 2.92万亿元，比上年同期推广 0.69万亿元，增添 31.0%。个中，城镇住户旅行破费 2.36万亿元，增添 31.6%；屯子住户旅行破费 0.55万亿元，增添28.4%。他日，随着海内疫苗的全面接种、国产抗新冠药物的顺遂研发、中国当局优秀的疫情防控办法，我国旅行业惊醒大局相对于悲观，中国旅行业有望渐渐返回优秀增添轨迹。2011-2021年我国旅行行业支出改变状况 数据起因：文明以及旅行部 受新冠疫情作用，2022年上半年，海内旅行总人次 14.55亿，比上年下降 22.2%。分季度看，个中一季度海内旅行人次 8.30亿，同比下降 19.0%；二季度海内旅行人次 6.25亿，同比下降 26.2%。海内旅行支出（旅行总破费）1.17万亿元，比上年下降 28.2%。自端午中远程旅行墟市呈现拐点以后，海内旅行墟市维持要地、周边游加快惊醒，长线游企稳上升的繁华态势。根据中国旅行争论院瞻望，分析思虑宏不雅经济、疫情作用以及墟市因素，瞻望 2022年海内旅行人数 39.80亿人次，海内旅行支出 3.81万亿元，同比不同增添 16%以及 27%，不同恢复至 2019年同期水平近七成。瞻望相差境旅行人数同比增添达 2成，恢复至 2019年的2-3成。其余，柏林国际旅行买卖会（ITB Berlin）按照德国墟市考察机构斯塔蒂斯塔（Statista）的迁徙墟市预测（MMO）揭晓了他日寰球旅行墟市预计。预计再现，2023年以来寰球旅行业将周全惊醒，到 2025年将比 2019年增添 23%上下，进而创史乘新高。（2）商务出行墟市须要 商务出行即商务观光，又称公干、出差等。陪同着经济的繁华，商务交易和商务震动频仍进展，商旅出行日趋集体。根据携程商旅 2022年 5月揭晓的《中国商旅办理墟市白皮书》，截止 2019年，寰球商旅墟市陆续十年维持正增添，2019年寰球商旅总付出为 1.43万亿美元，2020年以后因为新冠疫情等的阻滞，寰球商旅墟市重要受挫，2020年整年寰球商旅付出下降 51.5%，至 6,940亿美元。中国事最大的商务观光墟市。2013年至 2019年，我国商旅付出由 2,243亿美元增添至4,007亿美元，年复合增添率 10.15%，2020年以后，面对于新冠疫情以及天下经济没落等的作用，中国经济较快完结牢靠，依托于内轮回的新繁华款式，我国商旅墟市 2020年付出下降38%，不过比拟其他国家惊醒大局更为悲观。根据 GBTA（寰球商务观光协会）2021年 11月揭晓的数据，他日随着我国商旅墟市的回暖和商旅出行心愿的恢复，我国商旅墟市将渐渐惊醒，瞻望 2024年我国商旅墟市领域将进一步到达 4,297亿美元。受益于商务观光墟市的加紧增添，我国旅社行业，稀奇是中高端旅社墟市将迎来辽阔的繁华空间以及机遇。 2013-2024年中国商旅付出改变状况 数据起因：《中国商旅办理墟市白皮书》 即使现在新冠疫情近期内对于旅社行业孕育了阶段性没有利作用，但从我国人均支出水平的加紧进步、旅行出行及商务出行的混乱须要，中永恒来看中高端旅社行业须要加紧增添的趋势没有会改革，中高端旅社他日有广泛的繁华空间。（三）本次募投项目实行的须要性及正当性 1、新冠疫情重构旅社行业的须要与需要款式，但未改中高端旅社繁华永恒向好趋势 从须要端而言，疫情使得住户旅行出行以及商务出行模式及破费动作产生改变。住户旅行出行方面，潜伏的出境游转向海内游，海内度假游趋势都会郊区以及周边等短程旅行墟市，休闲、亲子、度假等产物受到接待，歇宿客人存眷强健、品格、安全、强健。其它，观光出游日趋公共化，随着我国社会经济的繁华，人们正在凡是糊口之中结束寻求精神层面的享用，越来越多人结束运用节假日大概处事之余以旅行的办法来放松自我，短时寄居也成为连年来国人兴盛的新兴糊口办法。高性价比、有特点的内资精品旅社成为住户旅社破费的新趋势。商务出行方面，商旅出行对于旅社智能化、无战斗式办事须要的推广，旅社的功能配套、空间组织结构、办事过程都提出了新的更高要求。今朝境内外间的度假观光及商务差旅频率升高，由出境旅行转化海内旅行的这全体破费者，对于歇宿业态的改革以及办事品格要求高，使得海内中高端旅社迎来新的组织性繁华机缘。从需要端而言，本次的疫情危急又为行业整合与中高端旅社的繁华供给了新的机缘，保守、没有契合繁华要求的企业加快出清，旅社的品牌化率以及连锁率将加快选拔。同时，履历此次新冠肺炎疫情，旅社行业会加快洗牌以及减少。疫情迸发以来，办理健壮、防疫卫生条件好、分析势力强的中高端旅社团体则会取得更大的合作劣势。其余，受疫情作用，旅社优质财产及其租金代价等均会呈现阶段性投资机缘，有利于跨越品牌旅社团体逆势扩展结构。2、观光出行以及商务出行墟市延续扩张，疫情正在近期内对于商旅墟市孕育了阶段性没有利作用，永恒来看没有会改革中高端旅社行业须要加紧增添的趋势 中国旅社行业的须要主要起因于旅行出行以及商务出行，二者占比可到达80%。连年来我国住户出游率有所增添，文明以及旅行部颁布数据再现，2011年至2019年，我国旅行总人次由26.41亿人增添至60.06亿人，复合增添率为10.82%。2020年根由于新冠疫情的作用，住户出游受到限制，出于众人卫生安全等的思虑，普遍人削减了出行讨论，整年海内旅行人数28.79亿人次，比上年同期下降52.10%。后疫情时期，随着经济常态化和疫苗的接种，旅行业渐渐惊醒，2021年海内旅行总人次32.46亿，比上年同期推广3.67亿，增添12.80%。旅社行业也消失分明的惊醒态势。陪同着经济的繁华，商务交易和商务震动频仍进展，商旅出行日趋集体。携程商旅于2022年5月揭晓的《中国商旅办理墟市白皮书》指出，截止2019年，寰球商旅墟市陆续十年维持正增添，2019年寰球商旅总付出为1.43万亿美元，2020年来受到新冠疫情等的阻滞，寰球商旅墟市重要受挫，2020年整年寰球商旅付出下降51.5%，至6,940亿美元。中国事最大的商务观光墟市，2013年至2019年，我国商旅付出由2,243亿美元增添至4,007亿美元，年复合增添率10.15%，2020年来，面对于新冠疫情以及天下经济没落等的作用，中国经济较快完结牢靠，依托于内轮回的新繁华款式，我国商旅墟市2020年付出下降38%，不过比拟其他国家惊醒大局更为悲观。根据GBTA（寰球商务观光协会）2021年11月揭晓的数据，他日随着我国商旅墟市的回暖和商旅出行心愿的恢复，我国商旅墟市将渐渐惊醒，瞻望2024年我国商旅墟市领域将进一步到达4,297亿美元。受益于商务观光墟市的加紧增添，我国旅社行业，稀奇是中高端旅社墟市将迎来辽阔的繁华空间以及机遇。3、从行业合作款式来看，中高端旅社范畴合作款式在领域分散化 从现有中高端旅社范畴来看，合作款式在领域分散化，行业内“马太效应”一经结束显露，行业内连锁化率在加紧选拔。新冠疫情以后，单体旅社或墟市份额较小的旅社在正在他日数年内，中高端旅社行业将呈现多少家拥有跨越领域劣势的旅社团体或旅社品牌。所以，领域合作将是公司完结中高端旅社行业的领军者以及国际有名的平易近族旅社团体这一策略目的的繁华必经之路。根据中国饭铺协会数据，发行人及可比公司主要同类别品牌正在领域上对于比状况以下： 门店数目（家）58103161门店数目（家）1441681,381169125619注：数据起因自中国饭铺协会《2022年中国旅社团体及品牌繁华讲述》中截止 2022年1月 1日中国饭铺协会统计的各旅社团体门店数目及客房数目，席卷直营旅社、办理门店、加盟旅社等。4、同业业可比上市公司均正在逆势结构中高端旅社生意 现在受宏不雅经济境况、疫情管控及上游房地产品业墟市下行作用，旅社行业呈现较多的优质投资机缘，龙头旅社团体均努力逆势结构疫情后的旅社行业墟市须要，待疫情后充分驾驭行业须要反弹机缘。连年来，、雷同行业可比上市公司纷繁结构新创造中高端旅社，或将存量旅社改革进级为中高端旅社， 2021年 3月非秘密发行募集资金 34.79亿元用于旅社装修进级项目，主要用于拟对于锦江系列全体经济型旅社装修进级为郁锦喷鼻、康铂、凯里亚德、锦江都城、丽芮、丽怡、丽亭、丽柏、欧暇·地中海、维也纳系列等中端品牌，修建期 3年，受疫情频频扰动作用，截止 2022年 8月 31日该旅社装修进级项目尚未参预，在推进该募投项今朝期打算处事，后续将连续实行旅社装修进级项目，鉴于受疫情频频的作用，将修建期缩短两年至 2026年 3月尾完成；2022年 1-6月，净新开张中端旅社 379家。 2021年 11月非秘密发行募集资金 20.91亿元用于旅社扩展及装修进级项目，主要席卷对于存量经济型、中端高旅社的装修进级，和新增全体中端、中高端旅社门数目。修建期 3年，截止 2022年 6月 30日已累计参预 3.28亿元，参预进度 15.70%，项目推进一般。2022年 1-6月，新开张中高端旅社 99家，个中直营旅社 14家。2020年 9月，海内旅社团体龙头之一华住旅社团体正在喷鼻港二次上市，募集资金约 14.11亿元港币用于两年内讨论正在中国开张的 50家直营旅社（经济型至高端旅社），约 15.23亿元港币正在两年内用于进级及延续维护正在中国及多少其他国家的现有直营旅社，其截止 2022年6月 30日中高端旅社数目较 2021年 12月 31日净新增 172家。2022年 9月，根据海内中高端旅社龙头之一亚朵旅社拟申请正在美国墟市上市颁布的招股文件，其募集资金约 30%用于扩张以及强化亚朵正在中国的旅社收集，席卷用于修建新旅社以及进级现有旅社办法，其 2022年 1-6月门店数目净推广 89家。2022年 6月，广西东呈旅社办理团体股分有限公司拟正在 A股上市并颁布了其招股阐明书，讨论募集资金项目 53,530.55万元用于墟市扩展及品牌价值选拔修建项目，修建周期为4年。本项目修建实质主要席卷标杆门店签约打造、墟市存量旅社改革、已有加盟旅社老店进级以及会员办理及营销扩张，将新增签约加盟项目 1,000家，个中开张告竣 736家；将新增已有加盟旅社老店进级项目 400家，个中开张告竣 372家，均以中高端旅社项目为主。公司须要经过连续进步现有直营旅社数目领域而正在中高端旅社范畴连续维持相对于合作劣势。比拟海内龙头旅社团体，公司埋头于中高端旅社细分范畴且领域相对于较小，相对于传统旅社团体龙头企业排名相对于靠后，本次募投项目修建告竣后，公司将进一步选拔红利才略水平，加紧跻身海内平易近族旅社团体前线。5、发行人前次募投变化主要系放慢募集资金利用效用及加紧选拔墟市份额及品牌有名度，本次募投项目筹备及测算束缚正当 发行人前次募投变化的缘由及正当性主要为： （1）公司需进步募集资金利用效用以加紧选拔公司墟市份额及品牌作用力，原筹备直营旅社修建项目仍将连续推进 现在海内龙头旅社团体、等纷繁大力结构中高端旅社范畴，2021年 3月非秘密发行募集资金 34.79亿元用于旅社装修进级项目，主要用于拟对于锦江系列全体经济型旅社装修进级为郁锦喷鼻、康铂、凯里亚德、锦江都城、丽芮、丽怡、丽亭、丽柏、欧暇?地中海、维也纳系列等中端品牌； 2021年 11月非秘密发行募集资金 20.91亿元用于旅社扩展及装修进级项目，主要席卷对于存量经济型、中端高旅社的装修进级，和加紧选拔公司的墟市份额及品牌作用力迫正在眉睫。公司原讨论正在两年外在上海、杭州、南京三地分批次投资修建 9家直营旅社，受现在经济及社会、墟市合作境况及外部并购机缘等各方面因素分析作用，公司讨论优先煽动收买现有幼稚旅社品牌项目以选拔公司募集资金利用效用进而加紧选拔公司墟市份额及品牌作用力，保全全体募集资金连续用于直营旅社修建，残余资金缺口公司将运用自有资金或外部融资等多种渠道连续推进。（2）变化全体募集资金投资用于收买现有幼稚品牌契合公司他日繁华筹备目的 公司的他日繁华目的是成为中国中高端旅社行业的领军者，远期策略目的是成为寰球跨越的旅社办理团体。公司正在筹备原募集资金投资项目“中高端旅社妄图开垦项目”、“分析办理平台修建项目”系基于公司墟市份额、合作职位及品牌作用力仍有较大繁华空间的实际根底。思虑到现阶段公司所处墟市境况及外部收买机缘，公司将募集资金投资项目全体变化为收买浙江君澜、景澜旅社全体股权及“君澜”系列字号主要想法系加紧选拔公司墟市份额、合作职位及世界范围内的品牌作用力。本次收买将无力地拓展海内高端旅社墟市的办事深度以及生意广度。个中君澜品牌办理业绩普及海内浙江、江苏、海南、陕西、山东、山西、湖南、湖北、河北、河南、江西、安徽、福建、吉林、广东、广西、四川、贵州、云南、上海、北京、甘肃、黑龙江等 23个省市，累计投资办理逾越 180家旅社。景澜旅社投资办理有限公司办理业绩普及浙江、海南、吉林、福建、四川、河北、山东、贵州、江西、湖南、江苏等 13个省市，累计投资办理旅社 75家。“君澜”品牌也失去了较好的社会评介以及业内招供，曾经陆续五年荣膺“中国饭铺业平易近族品牌先锋”并取得“中国十大品牌旅社团体”、“中国最好度假旅社”、“中国最好旅社办理团体星光奖”等多项殊荣。经过本次收买，公司区域结构尤其广泛，旅社产物层次尤其完满，品牌内涵尤其深入，墟市合作力将失去大幅选拔。公司本次收买浙江君澜旅社办理有限公司、景澜旅社投资办理有限公司和“君澜”系列字号，有助于推广公司正在中高端旅社墟市份额及品牌作用力。（3）并购是旅社团体领域化繁华的枢纽动作 根据 2021年美国 Hotel是杂志揭晓的 2020年度“寰球旅社团体 225强”中，正在领域排名上中共有三大旅社团体位列前 10，不同是锦江国际团体、华住旅社团体以及首旅如家旅社团体，席卷君澜旅社、东呈旅社正在内的 19家旅社团体入围榜单，团体领域仍是掂量团体合作力的主要目标之一，而品牌并购则是旅社企业团体化、完满墟市结构、加紧领域化的主流途径。公司深化繁华好处。旅社行业内的品牌并购是旅社行业领域化的枢纽动作。连年来龙头旅社团体经过并购幼稚品牌仓卒扩张了墟市合作职位以及旅社团体化劣势，如华住旅社前后收买了桔子旅社、花间堂等中高端品牌，前后收买了维也纳旅社、铂涛旅社、卢浮旅社等中高端品牌，收买了如家旅社、南苑旅社等。正在分析思虑墟市境况、项目周期、红利才略等因素后，为更好地契合公司繁华策略，进步区域墟市生意的拓展效用及募集资金利用效用，同时升高筹备告急，进一步进步募集资金的利用效益，损坏股东权力，发行人于 2022年 1月 21日召集第三届董事会第六次聚会、第三届监事会第五次聚会，审议经过了《对于变化全体募集资金用途用于收买公司股权以及字号的议案》，批准变化“中高端旅社妄图开垦项目”全体募集资金用途用于收买浙江君澜旅社办理有限公司 79%股权、景澜旅社投资办理有限公司 70%股权和“君澜”系列字号，原“中高端旅社妄图开垦项目”原讨论修建 9家直营旅社缩减为修建 1家直营旅社即成都 Pagoda，已于 2022年 2月开张。全部以下： 单元：万元 金额 项目称号18,458.2614,000.00中高端旅社妄图开垦项目 收买浙江君澜旅社办理有限公司 79%股权、景澜旅社投资办理有限公司 70%股权和“君澜”系列字号项目18,458.2614,000.00-发行人收买君澜旅社及景澜旅社后，墟市份额及品牌作用力加紧选拔，墟市区域结构由华东区域繁华至世界，已跻身中国前二十大旅社团体。发行人墟市份额、品牌作用力、墟市区域结构及跨区域扩展才略的优化选拔，为本次募投项想法实行发觉了有利条件。君澜旅社、景澜旅社主要进行高端旅社的办理，本次收买告竣后，二者将与公司现有品牌“夜泊君亭”、“Pagoda君亭”丰硕公司现有的高端旅社品牌结构，将变成“一核四星”的品牌繁华策略，即连续发扬现有中端直营旅社奉献当中支出的劣势，合资繁华君澜、景澜、“夜泊君亭”、“Pagoda君亭”等四大高端旅社品牌，优化公司现有支出组织与墟市结构，助推公司加紧繁华。 公司收买君澜旅社及景澜旅社后： （1）旅社团体化繁华加紧选拔公司墟市合作职位，推广墟市话语权 本次买卖告竣后，公司世界墟市占有率失去进一步选拔，旅社领域以及客房数目领域加紧选拔，正在海内中高端旅社尤为是高端旅社的合作职位加紧选拔，发行人一经跻身世界旅社团体 20强之一，公司生意揭开区域从繁华至世界主要区域，品牌作用力加紧选拔。经过旅社团体化繁华，公司墟市合作职位加紧选拔。截止今朝，发行人昔日新签约项目 38家，个中君澜品牌 20家，君亭品牌 5家，景澜品牌 13家，从墟市结构上，君亭品牌以直营旅社项目攻破海内当中都会，君澜品牌连续抢占优厚度假资源，策略性结构的才略正在增强，结构更趋正当。（2）生意渠道合资共享，升高公司经营老本 本次买卖告竣后，公司买通共享公司现有及君澜、景澜的营销收集编制、老实会员编制、旅社团体洽购编制、人材训练编制、产物办事开垦编制等，优化合资繁华，运用各自现有劣势，升高公司营销、洽购及办理等公司经营老本。2022年公司正式煽动实行团体的数字化转型，运用行业新本领驱策正在生意上的转型进级，告竣团体部下旅社 PMS的系统切换打算处事以及君亭、君澜、景澜三家的会员编制混合规划，以建立团体的数据共享以及分解编制，买通各生意的数据下层系统，完结团体分歧生意之间的高效链接，发行人自有会员编制由原本的近 50万增添至近 400万。（3）完满公司旅社品牌结构，公司投入度假旅社及全办事旅社新范畴，加快结构高端旅社墟市以及品牌进级 公司主要进行中高端精选办事连锁旅社的经营及办理。公司自创制以后以都会群为当中繁华区域，并渐渐向世界范围中心都会有序拓展。公司一经建立了相对于幼稚的多层次定位的中高端精选办事旅社品牌，个中“”品牌定位为东方艺术特点的中档精选办事旅社；“夜泊君亭”品牌定位为低档史乘文明旅行想法地旅社；“Pagoda君亭”定位为低档艺术妄图旅社。本次买卖告竣后，公司将入高端度假旅社、全办事旅社范畴，公司高端旅社合作职位失去越过式繁华，全办事度假旅社范畴对于公司现有品牌的产物办事进级、品牌作用力极为主要，二者相辅相成合资繁华，加紧助推公司驾驭破费进级大趋势，延续选拔公司可延续繁华才略，公司新开张的成都 Pagoda君亭对于外房价一度攻破千元，冲破公司原有直营旅社房价天花板。公司直营旅社变成正从中端，高端为辅为主向中高端为主，超高端为辅迈进，品牌系列周全（4）商旅与度假旅社现有劣势互相混合 公司现有生意聚焦商搭客户群体，变成了“产物精选、文明精选及办事实质精选”的君亭式办事编制劣势，而君澜、景澜品牌聚焦高端度假客户群体，特征为度假休闲全办事编制劣势，二者目的客户群体辽阔，生存重合且可彼此转化，他日公司将充散发挥原有的精选办事老本管控劣势及运用君澜、景澜品牌的全办事增值劣势互相混合，合资繁华。发行人本次募投项目筹备及相干测算颠末发行人充分论证，束缚正当，本次募投项目一为前次募投项想法优化及持续，项目二为前次募投项想法弥补，本次募投与前次募投及其变化后的项目相辅相成，发行人后续将贯串新冠疫情改变、墟市境况等各方面状况迷信构造项目实行。二、贯串前期项目修建进度、本次募投项目人员任用讨论等，阐明发行人是否具备三年分三批新建 15个旅社的办理体味和多地新建项想法实行才略，是否生存近期内没有能红利的告急及对于发行人的作用。（一）发行人具备三年分三批新建 15家旅社的办理体味和多地新建项想法实行才略 1、发行人上市后，分析势力加紧选拔 发行人于 2021年 9月正在深圳证券买卖所创业板上市乐成后，算作 A股聚焦于中高端连锁旅社经营办理的上市公司，品牌有名度加紧选拔，本钱势力及抗告急才略加紧增强。2022年 2月收买海内有名高端旅社品牌君澜旅社及景澜旅社后，公司正在旅社行业内稀奇是中高端旅社范畴的墟市份额加紧选拔，一经跻身中国前二十大旅社团体。发行人首次秘密发行股票募集资金投资项目中成都 PAGODA君亭已开张，已成为发行人进军东北当中都会群的标杆项目，为后续相干区域新项目投资开垦积存了体味及奠基了优秀根底；分析办理平台项目瞻望周全建成后，榜样揭示焦点将成为公司办理拓展新渠道；妄图焦点将无效选拔妄图开垦才略，数字化旅社工程修建在分阶段实行中，修建后发行人旅社团体化、数字化办理才略将失去优化。截止本复兴出具日，发行人拥有直营旅社 17家，直营旅社客房数 2,724间，本次募投项目修建告竣后，发行人直营旅社将增添至 32家，增添率 88.24%，客房数增添至5,108间，增添率 87.52%。自上市以后，发行人算作一家旅社经营办理团体融资渠道尤其多元化、旅社品牌矩阵尤其丰硕化、经营办理人材团队尤其混乱、当中合作力尤其布满，所以发行人分析势力加紧选拔。 2、发行人旅社办理团队牢靠并努力引进优厚旅社经营办理人材 发行人始终努力于平易近族品牌修建，打造拥有文明特点适时代性格，极具品牌作用力以及合作力的旅社办理团体。正在策略目的诱导下，团队矢志没有渝，争持品牌定位，研究本领应用，进级产物功能，改革办事感受，优化办理才略，投入全新繁华周期。发行人当中办理团队具备高端旅社背景，体味丰硕，因循高端办事基因。公司办理层及一线团队拥有多年中高端旅社妄图、开垦、经营、投资方面的体味，正在中国旅社业具备优秀的口碑征象，且团队履历了万古间的磨合繁华，彼此间单干高效。团队成员对于中高端旅社的深耕使得公司的产物妄图、办事妄图、立体功能结构不断是业内较高水平。本次募投项目中项目一分三批任用办事及工程人员、办理及财政人员及墟市人员等三类职工总计 604人，项目二分三批弥补任用三类职工 45人，可无效支柱项目实行。办事人员及工程人员、财政人员、墟市人员将正在各旅社开张前 3个月内以属地任用为主，并正在发行人一致旅社团体规范下施行训练，观察合格后上岗。上述人力资源墟市供应布满，发行人薪酬编制及品牌有名度拥有充分的墟市合作力，瞻望相干人员任用没有生存招工容易或招工没有足的告急。针对于旅社办理人员，发行人将以团体内内部选拔教育、调任及墟市任用为主。发行人建立了全方位的人材梯队教育讨论，修建路子式的行状繁华筹备，为职工供给系统化的练习发展平台，从根底能力、专科才略到引导力，为职工正在公司的行状繁华供给发展帮忙；开放针对于司理、总监以及总司理级其余“他日营”认证课程，助力高发展阶段公司繁华对付人材的须要。连年来，发行人旅社办理团队牢靠，并努力从外资旅社团体、高星级旅社团体等墟市化任用了多名具备丰硕体味的旅社办理人材。3、发行人具备丰硕的旅社投资开垦体味及多地实行才略 发行人深耕中高端旅社范畴二十余年，积存了丰硕的旅社投资开垦体味及多地项目实行才略。发行人中高端旅社特点开垦规划幼稚，具备定制化、各类化开垦才略，符合中高端及以上旅社项目须要。公司深耕中高端精选旅社范畴多年，今朝一经变成了“传统星级旅社改革”、“都会高端商业分析体及社区商业配套旅社”、“都会文明街区及特点小镇配套旅社”等旅社开垦本领，具备定制化的项目妄图、开垦才略，充分进步财产投资回报。公司正在旅社项目产物开垦历程中，改革性的奉行旅社品牌溢出、高坪效妄图、传统财产大伙进级改革、目的破费者须要定制妄图等观念，失去旅社业主、同业以及破费者的较高招供。正是基于一店一品的筹划妄图，正在区域都有相对于较为劣势以及分裂化的合作劣势。区为主，并过度蔓延至北京、深圳等当中都会，发行人将努力运用现有人材劣势并协助墟市任用空虚到新增直营旅社经营及办理中。其余，2015年-2019年时期发行人正在本钱势力及筹备领域相对于较小的状况下即正在杭州、上海、宁波、三亚、武汉等地投资开张了 9家旅社，新增 1,464间客房，相干旅社后续筹备业绩总体展现较好。（二）发行人募投项目生存近期内没有能红利的告急 发行人基于束缚性思虑，对于本次募投项目测算期内前三年充分思虑了新冠疫情延续的作用，相干出租率及平衡净房价目标较低，所以发行人本次募投项目确生存近期没有能红利的告急，发行人将视新冠疫情繁华状况努力精巧办理项目开垦节奏，缩小项目修建周期，尽大概升高募投项目实行对于发行人红利的作用。T1T2T3-4,348.69144.063,180.52注：T4-T12为该时期算术平衡值；T=12个月，下同。发行人本次募投项目理论实行从 2022年 7月结束，今朝已煽动项目一中第一批旅社中2家，今朝在交房打算及妄图装修打算处事中，2022年下半年讨论先期实行该 2家旅社，项目二第一批装修进级旅社及项目一第一批另外 4家视新冠疫情改变择机正在 2023年上半年煽动。根据今朝实行讨论，发行人募投项目实行折本的金额相对于可控。三、贯串今朝项目一的三批旅社选址状况及讨论、租赁公约的订立进度、租赁公约主要条目，席卷但没有限于拟租赁的衡宇、土地筹备用途、利用年限、租用年限、租金代价是否公正、与周边同类衡宇代价是否生存分裂，阐明出租方是否博得合法的土地利用权证、是否为有权出租方、是否契合相干土地用途等，并进一步阐明本次募投项目实行是否生存远大没有决定性，选择租赁办法实行募投项想法正当性和对于公司他日损耗筹备是否生存远大没有利作用。（一）今朝项目一的三批旅社选址状况及讨论 截止今朝，公司主要直营店位于当中区域的经济发财都会，公司一经正在该区域乐成尝试并积存了特定的品牌作用力与墟市占有率，但从墟市合作来看，公司正在上述区域仍有很大的选拔空间。公司他日将连续深耕当中一二线都会区域，连续扩张公司现有的合作劣势与选拔公司的合作职位；同时，公司将经过领域化筹备，争持“深入，中心拓展北京、东北区域以及区域”的繁华策略，中心繁华当中都会的特点项目，渐渐向中心都会如北京、上海、深圳、广州、成都、重庆等有序拓展，经过区域当中都会的都会圈层的繁华，渐渐推进团体领域化，进一步进步红利水平领域与品牌作用力。发行人本次发行募集资金投资项目一为拟正在他日 3年内，拟正在以上海、杭州为当中的地带、广州、深圳为当中的地带、成都、重庆为当中的东北地带和以北京为当中的京津冀地带的当中都会分三批次修建 15家旅社。项目修建期为 3年，个中修建期第 1年将正在杭州、深圳、北京、无锡等都会投资经营 6家直营旅社；修建期第 2年将正在上述四大区域的当中都会投资经营 4家直营店，全部为：深圳晚舟项目旅社（Pagoda品牌）及其他 3家 Pagoda旅社；修建期第 3年将正在上述四大区域的当中都会投资经营 5家直营店，全部为 5家。 本项目拟建旅社选址及讨论全部状况以下表所示： 项目称号项目地方实行进度第一批 杭州西湖项目[ 1] 注浙江省杭州市西湖区已订立租赁协议，规划妄图中，待财产委托后煽动装修工程杭州滨江项目浙江省杭州市滨江区已订立租赁协议，规划妄图中，待财产委托后煽动装修工程无锡梁溪项目江苏省无锡市淘沙巷地块 A块地前期挂钩，待项目实验招招标法式，后续进一步清爽推进讨论[注 2]深圳宝安项目广东省深圳市宝安区已订立租赁协议，规划妄图中国际文明旅行学院项目浙江省杭州市拱墅区已订立租赁协议，规划妄图中，待财产委托后煽动装修工程北京东城区项目北京市东城区前期挂钩中，尚处于询价阶段，待后续进一步清爽推进讨论[注 3]第二批 深圳晚舟项目广东省深圳市罗湖区已订立租赁协议，规划妄图中[注 4]Pagoda-2待定项目选址中Pagoda-3待定项目选址中pagoda-4待定项目选址中 第三批君亭-1待定项目选址中-2 君亭待定项目选址中君亭-3待定项目选址中君亭-4待定项目选址中君亭-5待定项目选址中注 1：杭州西湖项目位于杭州市西湖区紫宣路 18号，系西湖区浙谷深蓝焦点商务区，紧邻浙江大学紫金港校区、西湖大学、紫金港科技城等，浙谷深蓝焦点筹备 20万方生态公园分析体，约 300-1700㎡才干商务空间，园区内拥有写字楼、星级旅社、约 1.7万方BLOCK商街等多重业态，所处区域没有触及境况敏锐区域（如国家花园、当然损坏区、景致区、万世农田、文物损坏单元等）； 注 2：无锡梁溪项目位于无锡市淘沙巷地块 A块，发行工钱实行该项目已创造了无锡办理有限公司，并正与业主方就到场该项想法招招标法式事项施行挂钩，两边尚未订立单干梦想协议等书面协议，待进一步清爽推进讨论； 注 3：北京东城项目位于北京市东城区。该项目现处于询价阶段，发行人已向业主方报价，两边已就相干单干事项施行挂钩，但尚未订立单干协议等书面协议，待进一步清爽推进讨论； 注 4：公司各募投项想法实行进度系根据公司生意筹备、各项今朝期打算处事等因素拟定，后续亦会根据各项想法打算处事掘起状况精巧动静保养，深圳晚舟项目今朝已订立租赁协议，各项打算处事掘起优秀，分析思虑其他项想法进度设计状况，没有破除该项目投入第一批实行的大概。（二）租赁公约的订立进度、租赁公约主要条目，席卷但没有限于拟租赁的衡宇、土地筹备用途、利用年限、租用年限、租金代价是否公正、与周边同类衡宇代价是否生存分裂，阐明出租方是否博得合法的土地利用权证、是否为有权出租方、是否契合相干土地用途等 1、租赁公约的订立进度 截止本复兴出具日，发行人已就项目一与 5 家业主方订立租赁协议，蕴含第一批 6家旅社中的 4家，第二批旅社中的 1家即深圳晚舟项目因推进比较顺遂，故签约进度早于第一批的全体项目。其余，发行人已就项目一的第一批旅社中 2家旅社与业主方前期挂钩中。相干租赁公约的订立进度以下表所示： 项目称号项目住址地项目进度租赁公约订立时光业主方 称号杭州西湖项目浙江省杭州市西湖区已订立租赁协议，规划妄图中，待财产委托后煽动装修工程2022.03杭州西投绿宇家产经营办理有限公司杭州滨江项目浙江省杭州市滨江区已订立租赁协议，规划妄图中，待财产委托后煽动装修工程2022.06浙江中南文旅团体有限公司国际文明项目浙江省杭州市拱墅区已订立租赁协议，规划妄图中，待财产委托后煽动装修工程2022.10杭州浙大都会学院科技园有限公司无锡梁溪项目江苏省无锡市淘沙巷地块 A块地前期挂钩，待项目实验招招标法式，后续进一步清爽推进讨论--北京东城北京市东城前期挂钩，处于--项目称号项目住址地项目进度租赁公约订立时光业主方 称号区项目区询价阶段，待后续进一步清爽推进讨论 深圳宝安项目广东省深圳市宝安区已订立租赁协议，规划妄图中2022.07深圳市恒明珠房地产开垦有限公司深圳晚舟项目广东省深圳市罗湖区已订立租赁协议，规划妄图中2022.08深圳市富海旅社办理办事繁华有限公司2、租赁公约主要条目 截止本复兴出具日，发行人与业主方一经订立或在订立的租赁公约相干实质以下： 称号公约相对于方衡宇/划用途全部位置租赁面积（㎡）财产利用年限租赁刻日杭州项目杭州西投绿宇家产经营办理有限 公司商服 用地杭州市西湖区紫宣路18号浙谷深蓝焦点 1号楼 1层、2层、6层至 12层15,538.6940年2023.01.01 -2042.12.31杭州项目浙江中南文旅团体有限公司商服 用地滨江区滨盛路与康顺路交叉口西北角滨盛路 2097号杭州江澜云境阁项目 2号楼整栋（财产用房之外）14,209.5840年2023.04.01 -2043.03.31深圳项目深圳市恒明珠房地产开垦有限公司商业性办商业广东省深圳市宝安区新安街道建安一起9号恒明珠国际金融焦点西座 1楼大堂以及 6楼至14楼7,616.7540年2022.07.16 -2037.07.31深圳项目深圳市富海旅社办理办事繁华有限公司商业性办商业广东省深圳市罗湖区南东路112号建工办事楼 112栋 1楼大厅、5楼至 12楼4,850.0050年2022.08.15 -2032.08.14国际项目杭州浙大都会学院科技园有限公司非住房/商服用地杭州市拱墅区科园欣 瑞大厦8,755.0040年2023.01.013、租赁衡宇租金代价公正性及与周边同类衡宇代价对于比 根据发行人已订立的租赁公约，并贯串“安居客”（https://hz.sydc.anjuke.com） “贝壳网”（https://hz.ke.com/）等秘密网站并检索租赁财产周边同类衡宇，并对于公约商定租金与周边同类衡宇代价施行对于比，全部状况以下： （1）杭州西湖项目 发行人与杭州西投绿宇家产经营办理有限公司订立的租赁公约中租金支拨条目以下： 项目称号租赁期免租期杭州西湖项目2023.01.01 -2042.12.312023.01.01 -2023.12.31项目周边同类衡宇租赁代价相干状况以下表所示： 置对于比衡宇称号对于比衡宇全部位置对于比财产性离杭州西湖项目杭州市焦点浙江君尚饭铺杭州市西湖区灯彩街 539号商业写字楼1,300米 银江软件园杭州市西湖区西园八路 2号商业写字楼1,300米 西湖广告大厦杭州市西湖区西园一起 18号商业写字楼1,400米 杭州数字信息家产园杭州市西湖区西园八路 11号商业写字楼1,600米根据发行人杭州西湖项目住址地周边 2000米范围内同类衡宇租赁代价，盘诘到对于比商业写字楼对于出门租代价中位数维持正在约 1.20元/平方米/天至 1.55元/平方米/天。发行人杭州西湖项目租赁价款与周边同类衡宇租赁代价中位数凑近，故该项目衡宇租赁代价公正。（2）杭州滨江项目 发行人与浙江中南文旅团体有限公司订立的租赁公约中租金支拨条目以下： 项目称号租赁期免租期杭州滨江项目2023.04.01 -2043.03.312023.04.01 -2023.11.30项目周边同类衡宇租赁代价相干状况以下表所示： 项目称号全部位置对于比衡宇称号对于比衡宇全部位置对于比财产性子与项目直线决绝杭州滨江项目滨江区滨2097号杭境阁双城国际杭州市滨江区江汉路 1785号商业写字楼540米 兴耀大厦杭州市滨江区江南大道 518号商业写字楼550米 恒鑫大厦杭州市滨江区江南大道商业写字楼420米 滨海大厦杭州市滨江区江南大道 480号商业写字楼680米根据发行人杭州滨江项目住址地周边 1000米范围内同类衡宇租赁代价，盘诘对于比地商业写字楼对于出门租代价中位数维持正在约 2.30元/平方米/天至 2.65/平方米/天。发行人杭州滨江项目租赁价款与周边同类衡宇租赁代价中位数凑近，故该项目衡宇租赁代价公正。（3）深圳宝安项目 发行人与深圳市恒明珠房地产开垦有限公司订立的租赁公约中租金支拨条目以下： 单元：元 项目称号租赁期免租期深圳宝安项目2022.07.16 -2037.07.312022.07.16 -2022.12.15注：《租赁协议》载明，后勤用房席卷 1楼消控室、夹层、-2楼布草间、布草间 2、收货间、废物房、弱机电房；-1楼车道底堆栈；-3楼堆栈 1、堆栈 2。前述后勤用房均为协助用房。项目周边同类衡宇租赁代价相干状况以下表所示： 项目称号全部位置对于比衡宇称号对于比衡宇全部位置对于比财产性子与项目直线决绝深圳宝安项目广东省深路 9号恒西座恒明珠金融大厦深圳市宝安区三区建安一起 9号商业写字楼统一财产 华联都会全景壹号深圳市宝安区创业二路与花园路交汇处商业写字楼1,900米 豪方海角广场深圳市南山区南头街道南联社区北环大道11008号商业写字楼1,200米 中粮大悦创邑031号深圳市宝安区新安二路 128号商业写字楼1,300米根据发行人深圳宝安项目住址地周边 2000米范围内同类衡宇租赁代价，盘诘到对于比商业写字楼对于出门租代价中位数维持正在约 92.13元/平方米/月至 110.11/平方米/月。发行人深圳宝安项目租赁价款与周边同类衡宇租赁代价中位数凑近，故该项目衡宇租赁代价公正。其余，发行人承租的后勤用房均为协助性用房，没有能直接用于损耗筹备，故其租赁代价低于主体财产租赁代价拥有正当性。（4）深圳晚舟项目 发行人与深圳市富海旅社办理办事繁华有限公司订立的租赁公约中租金支拨条目以下： 项目称号租赁期免租期深圳晚舟 项目2022.08.15 -2032.08.142022.08.15-2022.12.04及 2023.8.15-2023.11.14 项目周边同类衡宇租赁代价相干状况以下表所示： 项目称号全部位置对于比衡宇称号对于比衡宇全部位置对于比财产性子与项目直线决绝深圳晚舟项目广东省深路 112号楼中建大厦深圳市罗湖区深南东路 2105号商业写字楼50米 金龙大厦深圳市罗湖区东门南路 3007号商业写字楼170米 太阳岛大厦深圳市罗湖区东门南路 2020号商业写字楼350米 万科深南广场深圳市罗湖区深南东路 2011号商业写字楼570米根据发行人深圳晚舟项目住址地周边 1000米范围内同类衡宇租赁代价，盘诘到对于比商业写字楼对于出门租代价中位数维持正在约 74.54元/平方米/月至 88.97元/平方米/月。发行人深圳晚舟项目租赁代价与周边同类衡宇租赁代价凑近，该项目衡宇租赁代价公正。（5）国际文明旅行学院项目 发行人与杭州浙大都会学院科技园有限公司订立的租赁公约中租金支拨条目以下： 项目称号租赁期国际文明旅行学院项目2023.01.01 -2032.06.30项目周边同类衡宇租赁代价相干状况以下表所示： 项目称号全部位置对于比衡宇称号对于比衡宇全部位置对于比财产性子与项目直线决绝国际文明项目杭州市拱欣瑞大厦时瑞大厦杭州市拱墅区湖州街29号商业写字楼380米 虎魄焦点杭州市拱墅区西文街199-213号商业写字楼1200米 南北商务港杭州市拱墅区温州路71号商业写字楼1600米 源丽大厦杭州市拱墅区丽旱路276号商业写字楼1700米根据发行人国际文明旅行学院项目住址地周边 2000米范围内同类衡宇租赁代价，盘诘到对于比商业写字楼对于出门租代价中位数维持正在约 1.88元/平方米/天至 2.30/平方米/天。发行人国际文明旅行学院项目租赁价款与周边同类衡宇租赁代价凑近，故该项目衡宇租赁代价公正。前述财产租金数据为正在秘密渠道盘诘所得，项目周边的财产租金增添率暂无可供秘密盘诘的数据。发行人与业主方商定的租金增添率系两边按照租赁财产自身理论状况、项目周边同类财产墟市租赁状况，并分析思虑我国宏不雅经济繁华状况后经计划决定，且该增添率契合发行人现有其他租赁财产租金增添率的商业常规，拥有公正性。 4、出租方是否博得合法的土地利用权证、是否为有权出租方、是否契合相干土地用途等 发行人上述五个项想法租赁财产权属状况以下： （1）杭州西湖项想法出租方为杭州西投绿宇家产经营办理有限公司，租赁财产《没有动产权证》的一切权工钱杭州西投绿宇实业有限公司，土地用途为商服用地。财产一切权人杭州西投绿宇实业有限公司的股东为杭州陆板桥股分经济单干社、杭州杨家桥股分经济单干社、杭州西投置业有限公司及绿城房地产团体有限公司；出租方杭州西投绿宇家产经营办理有限公司的股东为杭州西投置业有限公司及绿城房地产团体有限公司，财产一切权人以及出租方为有关伯仲公司。出租方杭州西投绿宇家产经营办理有限公司为该地块财产建成后的经营主体，财产一切权人杭州西投绿宇实业有限公司已出具《阐明》，批准本次租赁。（2）杭州滨江项想法出租方为浙江中南文旅团体有限公司，租赁财产《没有动产权证》的一切权工钱杭州中南嘉景置业有限公司，土地用途为商服用地。财产一切权人杭州中南嘉景置业有限公司的股东为杭州官河江二股分经济单干社及浙江中南文旅团体有限公司，出租方是财产一切权人的股东。出租方浙江中南文旅团体有限公司为该地块财产建成后的经营主体，财产一切权人杭州中南嘉景置业有限公司已出具《阐明》，批准本次租赁。（3）深圳宝安项想法出租方为深圳市恒明珠房地产开垦有限公司，为租赁财产《没有动产权证》的一切权人，租赁财产《没有动产权证》记载的土地用途为商服用地。（4）深圳晚舟项想法出租方为深圳市海富旅社办理办事繁华有限公司，为租赁财产《没有动产权证》的一切权人，租赁财产《没有动产权证》记载的土地用途为商业、办公。（5）国际文明旅行学院项想法出租方为杭州浙大都会学院科技园有限公司，租赁财产《没有动产权证》的一切权工钱杭州石塘股分经济单干社以及杭州蔡马股分经济单干社，土地用途为商服用地。财产一切权人与浙大都会学院订立《衡宇租赁公约》，商定由浙大都会学院承租房产，租赁刻日自 2022年 7月 1日至 2032年 6月 30日止；浙大都会学院已出具《授权依赖书》，授权出租方杭州浙大都会学院科技园有限公司对于租赁财产施行办理并订立相干公约，依赖刻日自 2022年 9月 14日至 2032年 6月 30日，个中出租方杭州浙大都会学院科技园有限公司为浙大都会学院的全资孙公司。同时，财产一切权人杭州石塘股分经济单干社以及杭州蔡马股分经济单干社已出具《转租批准证实书》，批准本次转租，转租刻日没有逾越浙大都会学院 10年承租刻日。综上，租赁财产均已博得合法的土地利用权证，出租方为有权出租方，租赁用途契合土（三）进一步阐明本次募投项目实行是否生存远大没有决定性，选择租赁办法实行募投项想法正当性和对于公司他日损耗筹备是否生存远大没有利作用 1、募投项目一的实行没有生存远大没有决定性 截止本复兴出具日，上述项目一的全体项目均已与业主方完毕了统一单干梦想，个中：发行人一经与杭州西湖项目及杭州滨江项想法出租方订立了刻日为 20年的永恒租赁公约，与深圳宝安项想法出租方订立了 15年的永恒租赁公约，与深圳晚舟项想法出租方订立了 10年的永恒租赁公约，与国际文明旅行学院项想法出租方订立了9年零6个月的永恒租赁公约，且前述出租方均系租赁财产的一切权人或已取得授权。无锡梁溪项目、北京东城区项目已与业主方施行前期挂钩，尚待业主方实验招标法式或已向业主方报价尚待业主方最终确认。上述已订立公约的租赁刻日较长，同时发行人已尽管经过商定优先续租权等多种办法保险续租权力，如发行人或其子公司没有能连续利用该等财产，发行人及其子公司亦可经过追寻代替性财产而连续实行本次募集资金投资项目；对付未订立租赁协议的项目，发行人将努力与业主方沟通，按本次募投项目实行掘起要求尽快决定并告竣项目选址、订立租赁协议等事宜，若发行人未能与潜伏的业主方完毕租赁梦想，发行人及其子公司亦可经过追寻代替性财产而连续实行本次募集资金投资项目。常常而言，募投项目新增直营旅社开张前需实验以下审批法式： （1）发行人与出租方完毕租赁梦想后，将正在项目住址地新设全资子公司，用以经营新增直营旅社并处分租赁登记的相干手续。衡宇租赁备案登记系当局主管部门对于房地产墟市信息办理动作，并没有作用租赁公约的着力（《平易近法典》第七百零六条），也没有是旅社开张的前置须要条件。发行人常常会正在旅社开张后到租赁财产住址地当局修建（房地产）主管部门处分租赁登记。（2）正在旅社告竣装修工程后，发行人需向消防主管部门申请施行消防验收（《消防反省合格证》或《消防安全反省观点书》等）。（3）正在经过消防验收后，发行人向公安部门申领《特种行业答应证》，并向卫生部门申领《卫生答应证》，向墟市监视办理部门申领《食品筹备答应证》。其余，根据国家发改委《企业投资项目核准以及登记办理方法》〔2017年 2命令〕、《当局核准的投资项目名目（浙江省（2017本）》〔浙政发（2017）16号〕等相干规矩，发行人前述募集资金投资项目没有正在投资项目核准名目范围，也没有属于流动物业投资根底修建项目，无需实验投资登记手续。根据《中华群众共以及国境况作用评介法》和《修建项目境况作用评护区、景致区、万世农田、文物损坏单元等）的无需施行境况作用评介。发行人募投项目旅社项目均没有触及敏锐区域，所以正在后续修建装修历程中无需施行境况作用评介手续。发行人已有多年直营旅社经营体味，并已拟定了齐备的新开张旅社操作手册等办理制度，发行人将正在与业主方的租赁联系决定后，贯串多年直营旅社经营体味，有序进步后续装修妄图、动工、证照申领及租赁登记等处事。所以，发行人本次募集资金投资项目一“新增直营旅社投资开垦项目”没有生存远大没有决定性。2、募投项目二的实行没有生存远大没有决定性 发行人本次发行募集资金投资项目二“现有旅社装修进级项目”的实行主体均为公司现有全资子公司，截止今朝，发行人已决定首批施行装修进级的旅社为上海中星君亭店及合肥银泰君亭店 2家门店，实行主体不同为上海君亭以及合肥君亭，除其余，发行人拟正在他日 3年内，根据旗下现有直营旅社的筹备环境及装修折旧状况，决定其他 4家旅社施行装修进级，并由经营该 4家旅社所对于应的子公司施行修建实行。所以，发行人本次募集资金投资项目二“现有旅社装修进级项目”没有生存远大没有决定性。发行人今朝主要选择“租赁直营+依赖办理”的轻物业生意模式进步筹备，直营旅社的交易支出为公司的主要支出起因，故发行人本次募集资金投资项目选择租赁的办法与发行人主交易务模式统一，拥有正当性，对于发行人他日损耗筹备没有会孕育远大没有利作用。四、贯串项目一高端品牌的支出及占比、讲述期内发行人现有高端品牌旅社筹备状况，席卷但没有限于生意毛利率、客房平衡出租率、平衡净房价、平衡每间可供出租客房支出等目标，阐明与发行人讲述期相干生意及同业业可比公司生存分裂的缘由及正当性，项目一效益测算是否正当、束缚；阐明项目二进级历程中是否对于一般经营孕育作用、相干效益测算可否与现有筹备业绩相识别并独立算计，与发行人前期进级项目及同业业公司进级项目效益测算方式是否统一，贯串枢纽参数及拔取按照，进一步阐明相干测算是否正当、束缚。（一）项目一相干测算与发行人讲述期相干生意及同业业可比公司生存分裂的缘由及正当性 1、项目一相干测算与发行人讲述期内相干生意的分裂缘由及正当性 项目一效益测算的当中参数为客房平衡出租率、平衡净房价（ADR）、平衡每间可供出租客房支出（RevPAR）及毛利率等目标。 讲述期内发行人直营旅社主要参数状况以下： 单元：元/间*夜 2022年 1-6月2021年度2020年度49.95%58.03%49.89%366.87375.78367.14183.24218.07183.1825.98%27.00%21.96%注 1：平衡每间可供出租客房支出（元/间*夜）=出租率*平衡净房价，故下文没有施行反复较为分解。注 2：发行人毛利率为旅社经营生意毛利率。（1）客房平衡出租率 因为发行人 2020年至 2022年 1-6月客房平衡出租率受新冠疫情作用较大，而项目一参数主要参照新冠疫情前 2019年度出租率，并正在开张前 2年思虑新冠疫情的作用。因为发行人新开张旅社常常生存 12-24个月上下的出租率爬坡期，项目一测算出租率及新冠疫情前 2019年度发行人分幼稚期及爬坡期直营旅社出租率状况全部以下： 爬坡期 59.40% 爬坡期（3年） 55%60%68%爬坡期（2年） 60%68% 注 1：基于束缚性思虑，本次募投项目测算爬坡期一致定为 24个月或 36个月。注 2：2019年度发行人爬坡期出租率是以开张时光未满 24个月的直营旅社汇总可供出租房间数及汇总理论出租房间数算计其出租率，幼稚期出租率则以满 24个月的直营旅社相干数据算计。爬坡期内，发行人新冠疫情前 2019年度爬坡期内直营旅社出租率为 59.40%。充分思虑到新冠疫情延续的作用，发行人第一批旅社爬坡期测算缩短至 3年，并正在第一年出租率同时思虑发行人新冠疫情时期客房平衡出租率的理论状况取值为 55%，第二年取值为 60%，第三年思虑为 68%。幼稚期内，发行人新冠疫情前 2019年度幼稚期内直营旅社出租率为 70.55%，项目一取值为 75%，略有进步，主要缘由系①发行人本次募投项目高端品牌支出占比为 47.00%，比拟 2019年度占比 16.09%大幅选拔，而高端品牌新冠疫情前 2019年度出租率水平 69.97%高于中端品牌 66.84%；②项目全数修建告竣后，思虑到公司上市后及收买君澜及景澜旅社后墟市份额及品牌有名度加紧选拔对于旗下旅社出租率的选拔影响，主要席卷：发行人现已跻身世界前二十大旅社团体之一，君澜旅社产物系列结构揭开周全优化，中端至高端、商旅至度假、华东至世界主要区域，自有会员编制会员数目近 400万人，与主流 OTA平台、大协议客户方面单干日趋加深，旅社团体墟市话语权选拔；发行人拟定了君亭、君澜、景澜三家的会员编制混合规划，以建立团体的数据共享以及分解编制，买通各生意的数据下层系统，完结团体分歧生意之间的高效链接；③参照同业业可比上市公司、出租率数据，2019年度个中端品牌出租率 77.94%，2019年度中高端品牌直营旅社74.2%。（2）平衡净房价 因为发行人 2020年至 2022年 1-6月客房平衡净房价受新冠疫情作用较大，而项目一参数主要参照新冠疫情前 2019年度平衡净房价，并正在开张前 2年思虑新冠疫情的作用及品牌定价分裂。①第一批旅社 品牌定位 T1T2高端510530高端510530高端550600中高端630640中高端460480中高端630640项目一第一批 6家旅社中杭州西湖项目、杭州滨江项目定位为高端 Pagoda品牌，无锡项目为高端夜泊系列旅行度假品牌，另外三家为中高端君亭品牌。第一批项目正在开张前两年均思虑了新冠疫情对于旅社房价的作用。杭州西湖及杭州滨江项目房价定价主要参照了新冠疫情前发行人高端品牌旅社平衡净房价 562.91元/间夜，并正在前 2年思虑新冠疫情的作用过度折价。无锡项目为发行人夜泊系列旅行度假旅社，因为系发行人直营旅社正在高端品牌度假范畴的改革项目，定价无同类别直营旅社史乘数据参照，故主要参照了发行人夜泊系列办理旅社夜泊秦淮*南京大剧场 2019年度平衡净房价 741.77元/间夜并思虑地带分裂折价，并正在前 2年思虑新冠疫情的作用。深圳宝安项目及北京项目为发行人正在深圳、北京当中一线都会当中商务区的首次结构，品牌定位为中高端，高于发行人原有中端直营旅社定价，思虑到地带溢价及品牌溢价，该两家旅社其定价参照 2019年度上海地带高端旅社平衡净房价 646.90元/间夜并正在前 2年思虑新冠疫情的作用。杭州国际旅行学院项目，品牌定位为中高端，该项目将借助高校学术空气、资源进步墟市化经营和旅社人材尝试训练，与本地有名高校进步深切单干，为公司人材引进、榜样化教育等供给主要帮忙。项目建成后，该旅社将算作公司国际文明旅行学院式旅社旗舰项目，是具备特点的中高端商务旅社，亦是产物研发、本领改革、科技应用的前沿基地。其余，算作与院校之间单干的规范，项想法乐成打造有助于公司变成优秀的品牌揭示窗口，予以目的客户更优质的办事感受，带来优秀的墟市口碑。该项目瞻望客源布满且破费采用代价区间高，平衡净房价相较于 2019年度发行人杭州地带原有中端旅社平衡房价 417.51元/间夜有所进步，主假如思虑到品牌进级。②第二批旅社 第二批 4家旅社均为高端 Pagoda品牌，其房价参数全部以下： 品牌定位 T2T3高端480500高端480500高端480500高端480500第二批旅社房价定价主要参照了新冠疫情前发行人高端品牌旅社平衡净房价 562.91元/间夜，并正在前 2年思虑新冠疫情的作用过度折价。③第三批旅社 第三批 4家旅社均为中高端君亭品牌，其房价参数全部以下： 品牌定位 T3T4中高端390400中高端390400中高端390400中高端390400第三批旅社房价定价主要参照了新冠疫情前发行人中端品牌旅社平衡净房价 407.48元/间夜，思虑了中高端品牌进级作用，并正在前 2年思虑新冠疫情的作用过度折价。项目一测算期内平衡净房价 511.89元/间夜仍高于新冠疫情前 2019年度 427.15元/间夜的主要缘由以下： ①发行人本次募投项目高端品牌支出占比为 47.00%，比拟 2019年度占比 16.09%大幅选拔，2019年度高端品牌平衡净房价 562.91元/间夜，拉高项目一的平衡净房价； 项目一参数47.00%②本次募投投资修建的中端品牌旅社投资都会新增北京、深圳等地表心商务区，该区域净房价较发行人 2019年度中端旅社主要散布地浙江等区域有较大水准选拔； ③本次投资中端品牌旅社虽为中端，但产物定位有所进级，更凑近中高端，所以定价有所进步。（3）毛利率 项目一参数2022年 1-6月2021年度2020年度38.73%25.98%27.00%21.96%33.88%15.96%18.85%21.96%注：发行人因 2021年起合用了新租赁模范，原计入老本的租金付出全体保养至财政用度中租赁负债资本付出核算，所以其摹拟毛利率 1=（交易支出-交易老本-租赁负债资本付出）/交易支出。项目一测算期内毛利率高于发行人新冠疫情前 2019年度旅社经营生意毛利率 33.76%，主要系发行人项目测算合用了新租赁模范，全体原计入老本的租金付出保养至财政用度中租赁负债资本付出核算，按同口径保养后的项目一测算期内摹拟毛利率与新冠疫情前 2019年度发行人毛利率异常。项目一测算期内毛利率及摹拟毛利率均高于 2020年度、2021年度及 2022年 1-6月毛利率，主要系 2020年度、2021年度及 2022年 1-6月毛利率受新冠疫情作用而下降分明，项目一测算期较长，毛利率与其可比性较低。2、项目一相干测算与同业业可比上市公司的分裂缘由及正当性 因为发行人及同业业可比上市公司 2020年至 2022年 1-6月客房平衡出租率受新冠疫情作用较大，所以仅较为 2019年纪据。 项目一效益测算的当中参数与讲述期内发行人同业业可比上市公司主要参数对于比状况以下： 单元：元/间*夜 项目一参数 2019年度72.96%77.94%511.89260.07373.47250.0528.08%38.96%项目一参数-2019年度72.96%74.2%511.89337373.47250.0528.08%28.69%注 1：平衡每间可供出租客房支出（元/间*夜）=出租率*平衡净房价，故没有反复较为分解。注 2：项目一参数为项目测算期内平衡值； 注 3：出租率及房价数据取自个中端品牌，出租率及房价数据取自个中高端品牌直营旅社； 注 4：2019年因及未合用新支出模范且将客房老本等计入出售用度而毛利率弗成比，故按摹拟毛利率=（交易支出-交易老本-出售用度）/交易支出； 注 5：项目一测算因 2021年合用了新租赁模范，原计入老本的租金付出全体保养至财政用度中租赁负债资本付出核算，所以其摹拟毛利率 2=（交易支出-交易老本-出售用度-租赁负债资本付出）/交易支出。注 6： 2020年度非秘密发行募投项目为装修进级项目，仅与发行人项目二较为； 2021年度非秘密发行项募投项目为旅社扩展及装修进级项目，个中旅社扩展全体与发行人项目一较为，装修进级全体与项目二较为。项目一测算期内客房平衡出租率及前三年客房出租率均低于、 2019年度水平及其相干一致募投项目测算水平，其余、相干项目测算的出租率异样略高于其 2019年筹备水平，发行人测算相对于束缚。项目一测算期内平衡净房价高于及 2019年水平，主要系发行品德牌定位高于两家可比上市公司及发行人高端品牌占较为高，但 RevPAR低于相干一致募投项目水平，测算相对于束缚。项目一测算期摹拟毛利率 32.93%低于 2019年度水平 38.96%，但与的 28.69%异常，测算相对于束缚。综上，发行人项目一的相干测算方式及主要测算参数与发行人讲述期相干生意及同业业可比公司无远大分裂，发行人充分思虑了史乘筹备数据、同业业可比公司状况、新冠疫情等作用，相干测算束缚、正当。（二）项目二进级历程中是否对于一般经营孕育作用、相干效益测算可否与现有筹备业绩相识别并独立算计，与发行人前期进级项目及同业业公司进级项目效益测算方式是否统一，贯串枢纽参数及拔取按照，进一步阐明相干测算是否正当、束缚 1、项目二进级历程中采用轮作进级，没有会对于一般经营形成远大作用 为削减对于发行人现有旅社经营作用，项目二讨论三年分三批进级 6家旅社，各家旅社进级采用轮作装修，即一半客房交易一半客房装修，装修告竣后一般交易，残余一半客房轮作装修，所以最大控制保险了进级旅社的一般经营。对于发行人而言，项目二总体异常于每年休业装修一家旅社，对于发行人一般筹备作用较小。因为项目二第一批旅社中上海中星今朝仍算作上海出境人员防疫隔断旅社，发行人后续将视疫情防控改变状况，瞻望 2023年 1月加入防疫隔断生意消杀对于外从新交易后煽动轮作进级装修讨论，瞻望没有会对于该旅社一般筹备形成远大没有利作用。2、项目二相干效益测算采用增量测算，与现有筹备业绩可识别并独立算计 项目二相干收益、老本用度均选择增量效益测算，即没有思虑原有旅社一般筹备的支出老本用度，只思虑装修进级带来的 RevPAR选拔等对于应的增量支出和装修进级变成的增量物业折旧摊销等老本用度，进而束缚主观反应装修进级带来的增量效益，所以与现有筹备业绩可分明识别且可独立算计。3、项目二与同业业上市公司进级项目效益测算方式统一 发行人前期进级项目未体例效益测算，故未施行较为。经盘诘，2020年非秘密发行及2021年非秘密发行相干秘密表露信息，全部表露以下： 测算方式形容本次募投项目对于 181家旅社根据其全部状况不同施行了预计，最终将 181家门店的测算了局施行累加算计增量效益公约期内改革旅社以及高端存量改革旅社属于存量改革类别，以 RevPAR的增量算作全部测算按照综上，发行人项目二与同业业上市公司进级项目效益测算方式统一。4、项目二相干测算正当、束缚 因为项目二进级为正在相干旅社半一般经营状况下施行轮作进级，所以项目二相干测算当中参数为以 2021年相干现有旅社筹备状况算作根底，思虑装修进级对于房价的选拔，测算相干增量收益，牢靠期相干目标以新冠疫情前 2019年度算作参照，全部以下： （1）第一批旅社 单元：元/间*夜 2021年度测算期 T1T2T3-T1093.00%85%88%90%413.24500550550384.31425484495没有合用-99.69110.692021年T1T2T3-T1066.55%67%78%80%395.92395400400263.47264.65312.00320.00没有合用-48.5356.53注 1：增量 RevPAR以测算期内数据减去 2021年纪据，下同； 注 2：T1因理论一般经营的客房数目只要 1/2，所以孕育的增量 RevPAR为 0，下同。（2）第二批旅社 单元：元/间*夜 2021年度测算期 T2T3T4-T1154.03%54%58%63%399.23390400400215.72210.60232.00252.00没有合用-16.2836.28注：因为第二批旅社登科三批旅社尚未全部清爽，所以取值为剔除第一批旅社后的直营旅社目标，下同。 （3）第三批旅社 单元：元/间*夜 2021年度测算期 T3T4T5-T1254.03%54%58%63%399.23390400400215.72210.60232.00252.00没有合用-16.2836.28项目二测算期内前三年内充分思虑了新冠疫情作用下公司旅社理论筹备数据，故主要参照 2021年经营数据。牢靠期数据参照新冠疫情前 2019年纪据且未施行上浮主要系基于束缚性思虑，相干旅社为经营期较长的现有旅社，装修进级的想法主要系使其出租率及房价维持正在新冠疫情前的一般水平。（4）增量 RevPAR与同业业上市公司相干一致项想法较为 注： 2020年度非秘密发行项目中旅社装修进级项目主要为经济型旅社进级为中端旅社，其未全部表露相干增量 RevPAR，所以挑选其发行前一年度 2019年度数据与其募投项目测算数据较为；数据取自其 2021年度非秘密发行中公约期内存量旅社装修进级项目。发行人项目二增量 RevPAR测算相对于束缚，低于、连年相干一致项目参数。综上，发行人项目二的相干测算方式及主要测算参数与发行人讲述期相干生意及同业业可比公司无远大分裂，发行人充分思虑了史乘筹备数据、同业业可比公司状况、新冠疫情等作用，相干测算束缚、正当。五、贯串本次募投项目新增流动物业及无形物业的金额、折旧摊销战术和募投项目效益测算状况等，量化分解本次募投项目折旧或摊销对于发行人他日筹备业绩的作用。（一）本次募投项目新增流动物业及无形物业状况 本次募投项目新增的永恒物业主要席卷流动物业及利用权物业及永恒待摊用度，没有触及新增无形物业。1、新增流动物业 本次募投项目中项目一新增流动物业2,630.88万元，项目二新增流动物业1,123.71万元，总计新增流动物业 3,754.59万元。本次募投项目新增流动物业席卷家具及电子设施，个中家具及电子设施残值 5%，摊销年限 5年，与发行人现有会计战术统一。本次募投项目测算期内相干流动物业折旧状况全部以下： 单元：万元 T1年T2年T3年T4年T5年T6年T7年T8年T9年T10年T11年T12年89.13322.51503.16593.52462.15323.41143.0262.45----52.88148.56234.17245.50190.09120.8356.6218.87----142.01471.07737.33839.02652.24444.24199.6481.32----2、新增利用权物业 因为发行人合用新租赁模范，租赁期内相干永恒租金变成利用权物业。项目一新增利用权物业 73,729.42万元，项目二为现有旅社装修进级故没有触及新增利用权物业。本次募投项目新增利用权物业摊销年限一致按单店测算期 10年算计，发行人现有会计战术为根据理论租赁公约刻日算计，发行人新建旅社租赁期普通正在 10-20年没有等，发行人本次募投项目测算基于束缚性准则一致按 10年折旧算计。本次募投项目测算期内相干利用权物业折旧状况全部以下： 单元：万元 T1年T2年T3年T4年T5年T6年T7年T8年T9年T10年T11年T12年1,481.474,950.336,607.987,899.587,899.587,899.587,899.587,899.587,899.587,899.583,455.171,937.403、新增添等待摊用度 发行人修建直营旅社的装修工程正在完毕后转为永恒待摊用度。本次募投项目中项目一新增添等待摊用度 31,387.65万元，项目二新增添等待摊用度 3,916.29万元，总计新增添等待摊用度 35,303.94万元。本次募投项目新增添等待摊用度摊销战术为受害期与租赁期孰短，与发行人现有会计战术统一，本次募投项目新增添等待摊用度受害期为 8年，租赁期为 10年，故决定为 8年。 本次募投项目测算期内相干永恒待摊用度状况全部以下： 单元：万元 T1年T2年T3年T4年T5年T6年T7年T8年T9年T10年T11年T12年568.402,033.873,101.963,923.463,923.463,923.463,923.463,923.463,355.051,889.58821.50-78.49241.38407.65489.54489.54489.54489.54489.54411.04248.1681.89-646.892,275.253,509.614,413.004,413.004,413.004,413.004,413.003,766.092,137.74903.39-（二）本次募投项目折旧或摊销对于发行人他日筹备业绩的作用 本次募投项目修建期为 3年，项目测算期内相干折旧摊销全部状况及对于他日筹备业绩作用全部以下： 单元：万元 T1T2T3T4年T5年T6年T7年T8年T9年T10年T11年142.01471.07737.33839.02652.24444.24199.6481.32---1,481.474,950.336,607.987,899.587,899.587,899.587,899.587,899.587,899.587,899.583,455.17646.892,275.253,509.614,413.004,413.004,413.004,413.004,413.003,766.092,137.74903.392,270.377,696.6510,854.9213,151.6012,964.8212,756.8212,512.2212,393.9011,665.6710,037.324,358.5627,751.0627,751.0627,751.0627,751.0627,751.0627,751.0627,751.0627,751.0627,751.0627,751.0627,751.064,394.9118,694.6730,847.3641,143.4342,872.2442,872.2442,872.2442,872.2442,872.2442,872.2422,098.6632,145.9746,445.7358,598.4268,894.4970,623.3070,623.3070,623.3070,623.3070,623.3070,623.3049,849.727.06%16.57%18.52%19.09%18.36%18.06%17.72%17.55%16.52%14.21%8.74%3,411.643,411.643,411.643,411.643,411.643,411.643,411.643,411.643,411.643,411.643,411.64-4,348.69144.063,180.526,891.947,599.567,719.038,140.318,482.199,294.3110,796.985,788.69-937.053,555.706,592.1610,303.5811,011.2011,130.6711,551.9511,893.8312,705.9514,208.629,200.33-242.29%216.46%164.66%127.64%117.74%114.61%108.31%104.20%91.81%70.64%47.37%注 1：发行人现有交易支出及净成本取自其 2021年度合并报表数据； 注 2：上述假定仅为测算本次募投项目相干折旧或摊销对于公司他日筹备业绩的作用没有代表公司对于他日红利状况的许诺，也没有代表公司对于他日筹备状况及趋势的判别。投资者没有应据此施行投资决议，投资者据此施行投资决议形成亏空的，公司没有负担抵偿负担。本次募投项目折旧摊销付出相对于流动，预计期支出全面也许揭开且安全规模较高，但若支出预计与理论完结支出呈现较大没有利缺点时，折旧摊销付出金额因为较公司现有业绩领域相对于较大，将呈现折旧摊销付出作用公司红利才略的状况。六、本次募投项目今朝掘起状况，贯串投资测算中的前次投资用度，阐明是否生存置换董事会前参预、董事会抉择日前资金参预的状况。（一）本次募投项目实行掘起 截止 2022年 8月 31日，发行人本次募投项目实行掘起状况全部以下： 单元：万元 项目总投资拟利用募集资金理论已参预投资金额46,415.2346,400.00341.655,359.705,300.00-51,774.9251,700.00341.65（二）本次募投项目没有生存置换董事会前参预及董事会抉择日前资金参预的状况 本次募投项目全部实行及资金参预均正在本次发行董事会即 2022年 6月 6日以来施行，没有生存董事会前参预及置换董事会抉择日前资金参预的状况。截止本复兴出具日，本次募投项目暂没有触及前期投资用度付出的状况。七、贯串旅社行业繁华状况、君澜旅社及景澜旅社迩来一年及一期主要财政数据、迩来一年及一期新签受托办理项目数目、根底办理支出及增添率状况、前次物业评估预计主要参数等，阐明理论筹备状况与前次评估测试参数是否生存较大分裂，如是，相干参数树立是否正当，是否思虑其延续筹备告急，并阐明是否生存大额商誉减值告急，商誉减值计提是否充分。（一）旅社行业繁华状况 1、中高端旅社繁华仍有极小空间，他日将成为行业组织主体 中高端旅社行业受害于破费进级以及中产破费群体的加紧扩张，加上经济型旅社以及华丽型旅社的破费转化作用，连年来维持加紧繁华态势，成为旅社墟市中坚力气。一方面，中国经济加紧繁华，我国住户支出水平昭著下跌。国家统计局数据再现，2010年至 2021年，我国住户可安排支出由 12,520元增添至 35,128元，复合增添率高达 9.83%，支出水平的下跌撑持起了海内弱小的破费墟市，同时也塑造了一批又一批的新兴中产阶层。中高端旅社行业以中产阶层为主要目的群体，陪同着海内中产阶层的兴起，其墟市领域不停扩张。安永分解指出，往昔十年，我国中产阶层仓卒扩张，瞻望到 2027年，逾越寰球四分之一的中产阶层将出生于中国。其余，陪同着支出水平的下跌，住户破费组织产生昭著改变，住户破费付出渐渐向糊口办事破费方向竖直，对付糊口品格的要求越来越高，这也为中高端旅社的繁华供给了优秀的契机。 另一方面，经济型旅社以及华丽型旅社的破费转化进一步驱策了中高端旅社墟市的繁华。华丽旅社受国家限制“三公”破费以及“宗旨八项规矩”等战术作用，破费须要有所减弱，同时叠加经营老本下跌等其他因素的搅扰，繁华速率以及领域增添速率分明升高。而经济型旅社墟市繁华亦面临新的窘境，大伙赢余时期一去没有复返。连年来，越来越多外来者结束涌入经济型旅社范畴，墟市合作加剧，其余叠加人工租金能耗等分析老本的不停下跌和卑劣破费者须要的改变，行业面临新的瓶颈。 数据起因：中国饭铺协会 上述背景下，我国中高端旅社墟市加紧繁华。连年来，中高端旅社以正当的代价、恬适的歇宿感受、中意的办事和丰硕的产物编制受到了越来越多破费者的青睐。根据中国饭铺协会统计数据，2014年结束，海内中端连锁旅社领域加紧增添，混乱的中产阶层群体及中产阶层比重选拔，破费进级及高端转化，头部连锁旅社团体资源宗旨赶快旅社等漫溢因素驱策我国中端连锁旅社增添。 数据起因：中国饭铺协会 2、破费群体特性化、分裂化须要驱策旅社各类化繁华 随着社会的前进，主顾的须要一经产生了粗浅的改变，人们一经没有再满意于同质化、规范化的办事，他们越来越体贴自我、特性，指望失去专属的办事感受。其余，分歧群体间须要痛点分明分歧，如银发一族强健意识更强，寻求多层次的强健办事以及精神文明须要；中等支出群体对于旅社业的办事、感受和品牌要求越来越高；亲子家庭正在旅社破费场景中更为器重安全和品格；千禧一代倾心特性、寻求潮水时尚等。上述背景下，旅社行业渐渐向“特性化”、“各类化”方向繁华。一方面，各大旅社需充分进步办事水和蔼才略。榜样通例的办事只可满意公共的普遍须要，而主顾的稀奇、特性须要只要经过旅社的特性化办事才华到达，各大旅社须要充分缭绕客人的喜欢、特征、风气和风俗，打造拥有特性化的妄图以及办事。其余，分歧细分群体间的须要痛点亦须要各大旅社筹备者进一步做好墟市细分，经过样式改革、功能叠加等办法施行场景重构，放慢改革措施。他日，旅社的生意样式越趋多元化，经过多元化配套办法产物、专属场景打造等办法，渐渐从最当中的歇宿及过夜墟市蔓延到了休闲、娱乐、外交等范畴。3、数智化、才干化繁华趋势 迷信本领正加紧融进旅社行业，为旅社经营方带来诸多方便，同时也为破费者供给了尤其现代、恬适、高效的办事感受。我国旅社行业从人工时期渐渐向算计机化、数智化、才干化等方向延续演替。疫情时期孕育了混乱的非战斗办事须要，进而加快了旅社家产的数智化里程，旅社等被大度利用到了相干办事关节当中，他日旅社行业的数智化、才干化繁华里程仍将持续。对付旅社办理者来讲，先辈信息本领目的的利用予以了他们极小的方便。正在营销方面，旅社筹备者可经过数据收罗目的，合法猎取客户信息，合规分解客户动作，进而输出高精度的用户画像，拟定系统化营销政策，完结全生命周期办理。正在办理方面，借助先辈的办理软件和系统，各大旅社团体可高效应酬加紧扩展所带来的办理老本下跌、难度加大等课题，极小地和好各方资源，充分执行精巧办理，为旅社优秀繁华奠基根底。对付旅社破费群体来讲，数智化繁华恐怕为他们带来更优质的办事。借助数智化利用，旅社客房可完结手机端预定，刷脸处分入住，智能办事，智能门锁，智能客房，手机一键退房等功能，全过程揭开住前、住中、住后，感受到更赶快的过程办事和更富科技感、现代的居住感受。4、连锁化、分散化繁华趋势 我国旅社行业组织分别，连锁化率有待选拔。连锁化筹备是旅社主要的扩展模式之一，根据中国饭铺协会的统计，截止 2022年 1月 1日，世界旅社业办法 25.2万家中，合计 2,147个连锁旅社品牌，旅社连锁化率 35%，参考海内发财国家旅社品牌 60%以上的连锁化率，我国旅社品牌分散化的繁华空间较大。今朝，旅社团体是我国旅社行业的主要到场者，各大品牌企业可缭绕自身定位大力进步筹备震动。他日，随着旅行出行墟市、商务出行墟市须要的稳步恢复、国家战术的支柱和我国住户支出水平的下跌，行业内龙头企业将凭仗自身的墟市有名度、招供度，项目开垦办理体味和迷信的经营办理过程，渐渐决定当中合作劣势，放慢资源整合，进一步扩张墟市占有率。（二）君澜旅社及景澜旅社迩来一年及一期主要财政数据、迩来一年及一期新签受托办理项目数目、根底办理支出及增添率状况、前次物业评估预计主要参数等，阐明理论筹备状况与前次评估测试参数是否生存较大分裂，如是，相干参数树立是否正当，是否思虑其延续筹备告急，并阐明是否生存大额商誉减值告急，商誉减值计提是否充分 1、君澜旅社及景澜旅社迩来一年及一期主要财政数据与前次评估测试参数较为状况 （1）君澜旅社迩来一年及一期主要财政数据与前次评估测试参数较为状况 君澜旅社 ①评估预计 ②变动金额 ③=①-② 6,550.566,265.11285.452,968.923,413.94-445.02 2,088.261,981.59106.671,060.831,486.59-425.761,060.831,051.159.68 2,641.002,660.25-19.251,150.751,397.55-246.80 1,562.641,288.27274.37601.26436.72164.54601.26760.95-159.69注 1：2022年 1-6月评估预计数据=2022整年评估预计数据/2。注 2：前次收买时，公司不同收买了君澜旅社 79%股权和“君澜”系列字号。因为收买后公司仍正在施行产物矩阵及彼此定位分裂性的保养，近期内暂无讨论或设计向君澜旅社收取相干字号利用费。前次物业评估时，评估假定系根据预计期君澜旅社按墟市公正价支拨字号利用费后也许延续利用该字号，故此处将评估预计的字号利用费给以扣除掉队行比对于。①2021年度，君澜旅社总体筹备状况与前次评估预计没有生存远大分裂，且大伙红利状况高于评估预计。②2022年 1-6月，君澜旅社总体筹备状况与前次评估预计的分裂分解状况 （i）交易支出：上半年君澜旅社完结交易支出 2,968.92万元，较前次评估预计的交易支出下降 13.04%，主假如根底办理费支出下降而至。根底办理费系根据依赖办理旅社的交易支出的特定比率施行收取，少许依赖办理旅社根据定量收取。2022年上半年因为疫情作用，依赖办理旅社的筹备状况受到特定作用，使得可收取的根底办理费支出低于预计； （ii）交易老本：上半年君澜旅社产生交易老本 1,060.83万元，较保养后的评估预计数据无远大分裂； （iii）时期用度：上半年君澜旅社产生时期用度 1,150.75万元，较前次评估预计的时期用度下降 17.66%，主要系因为上半年筹备状况没有及预期，故人员参预较原预计状况有所削减，且因为疫情作用，差盘缠、广告费、墟市鼓吹费均较预计有所下降，使得理论产生的时期用度较预计有所升高。上述筹备数据分裂总体导致君澜旅社上半年净成本为 601.26万元，较前次评估预计的净成本下降 20.99%。（2）景澜旅社迩来一年及一期主要财政数据与前次评估测试参数较为状况 景澜旅社 ①评估预计 ②变动金额 ③=①-② 1,823.061,897.89-74.831,213.851,356.96-143.11 1,252.321,271.71-19.39684.92919.10-234.18 799.22726.2173.01327.29437.55-110.26 -245.16-93.37-151.79206.28-2.61208.89注 1：2022年 1-6月评估预计数据=2022整年评估预计数据/2。注 2：因为 2021年度、2022年 1-6月的净成本的评估预计数为负数，所以此处没有列示变动幅度。①2021年度，景澜旅社交易支出及交易老本理论产生状况与前次评估预计无远大分裂，但时期用度理论产生高于评估预计数据，主要缘由系 2021岁终办理层年初惩罚金额高于评估预计，故最终净成本低于评估预计数据。②2022年 1-6月，景澜旅社总体筹备状况与前次评估预计的分裂分解状况 （i）交易支出：上半年景澜旅社完结交易支出 1,213.85万元，较前次评估预计的交易支出下降 10.55%，主假如依赖办理旅社根底办理费支出、预约办事支出及直营旅社房务支出下降而至。根底办理费系根据依赖办理旅社的交易支出的特定比率施行收取，2022年上半年因为疫情作用，依赖办理旅社的筹备状况受到特定作用，使得可收取的根底办理费支出较预计下降 69.23万元；同时，受疫情作用，景澜旅社的直营旅社和其依赖办理旅社的出租率下降，使得房务支出及预定办事支出较预计下降 98.98万元。（ii）交易老本：上半年景澜旅社产生交易老本 684.92万元，较前次评估预计的交易老本下降 25.48%，主要系因为房务支出及预约办事支出下降导致房务老本及预约办事老本下降 85.49万元；其它，评估预计的人员老本中蕴含了项目储存人员，但因为上半年筹备状况没有及预期，相干人员老本未产生，使得人员老本较评估预计下降 148.70万元； （iii）时期用度：上半年景澜旅社产生时期用度 327.29万元，较前次评估预计的时期用度下降 25.20%，主要系因为上半年筹备状况没有及预期，故人员参预较原预计状况有所削减，且因为疫情作用，差盘缠、墟市营销费均 较预计有所下降，使得理论产生的时期用度较预计有所升高。上述筹备数据分裂总体导致景澜旅社上半年净成本为 206.28万元，高于前次评估预计的净成本。综上所述，君澜旅社 2021年净成本高于评估预计，2022年 1-6月因为新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对于旅社行业的作用，净成本低于评估预计数据，但 6月份以后，随着疫情作用的逐渐清除，国家多部门多重战术利好的释放，地带稀奇是杭州商旅墟市仓卒恢复，休闲度假产物也结束惊醒，君澜旅社 2022年 7-8月完结净成本 430.72万元，若疫情牢靠，2022年下半年旅社大伙筹备状况将好过上半年，瞻望大伙筹备状况可逾越评估预计的水平。景澜旅社 2021年第四季度因受到新冠肺炎疫情作用，故整年净成本低于评估预计，但 2022年 1-6月因为公司无效的老本办理，理论产生的交易老本及时期用度低于评估预计，故最终大伙净成本水平高于评估预计，且景澜旅社 2022年 7-8月完结净成本 25.21万元，故瞻望大伙筹备状况可逾越评估预计的水平。2、君澜旅社及景澜旅社迩来一年及一期新签受托办理项目数目、根底办理支出及增添率状况与前次评估测试参数较为状况 （1）君澜旅社迩来一年及一期新签受托办理项目数目状况、根底办理支出及增添率状况与前次评估测试参数较为状况 君澜旅社评估预计 484115未预计 君澜旅社评估预计2,534.112,631.261,335.591,644.545.41%25.00%注 1：根底办理支出是指受托办理旅社开张后，向受托办理旅社收取的正在合同老本掌握范围内商定的根底办理用度，上述用度席卷旅社品牌、字号利用费、办理用度以及办事用度等。注 2：2022年 1-6月评估预计数据=2022整年评估预计数据/2。君澜旅社根底办理费支出主要系根据受托办理旅社的交易支出的特定比率施行收取，少许受托办理旅社根据定量收取。2021年度根底办理费支出与评估预计数据没有生存远大分裂；2022年上半年因为疫情作用，受托办理旅社的筹备状况受到特定作用，使得可收取的根底办理费支出低于预计，根底办理费支出增添率也低于预计。（2）景澜旅社迩来一年及一期新签受托办理项目数目状况、根底办理支出及增添率状况与前次评估测试参数较为状况 景澜旅社评估预计 12144未预计 300.66406.38184.76253.9922.90%25.00%注 1：根底办理支出是指受托办理旅社开张后，向受托办理旅社收取的正在合同老本掌握范围内商定的根底办理用度，上述用度席卷旅社品牌、字号利用费、办理用度以及办事用度等。注 2：2022年 1-6月评估预计数据=2022整年评估预计数据/2。景澜旅社办事的依赖办理旅社主要分散正在浙江区域，其根底办理费支出主要系根据受托办理旅社交易支出的特定比率施行收取，2021年第四季度及 2022年上半年因为浙江区域疫情作用，受托办理旅社的筹备状况受到特定作用，使得可收取的根底办理费支出低于预计，根底办理费支出增添率也略低于预计。综上所述，君澜旅社及景澜旅社根底办理费支出及增添率均低于评估预计，主要系因为2022年上半年新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对于旅社行业的作用而至，但 6 月份以后，随着疫情作用的逐渐清除，国家多部门多重战术利好的释放，地带稀奇是杭州商旅墟市仓卒恢复，休闲度假产物也结束惊醒，君澜旅社 2022年 7-8月完结根底办理费支出 620.60万元，完结净成本 430.72万元，若疫情牢靠，2022年下半年旅社大伙筹备状况将好过上半年；景澜旅社 2022年 7-8月完结根底办理费支出 59.83万元，完结净成本 25.21万元，瞻望大伙筹备状况可逾越评估预计的水平。3、君澜旅社及景澜旅社商誉减值测试状况 截止 2022年 6月 30日，收买君澜旅社及景澜旅社变成的商誉根底情以下： 单元：万元 公司对于截止 2022年 6月 30日的商誉减值状况施行了测试。正在商誉减值测试时触及的主要参数目标为支出、老本、用度、折现率。支出、老本及用度的预计值参考各家公司 2022年 1-6月的理论筹备状况及史乘增添率状况决定，同时思虑了近期内疫情的作用。折现率选择税前的加权平衡本钱老本（即 WACC）决定，选择国债的到期收益率算作无告急利率；经过查找可比上市公司，选择剔除财政杠杆系数的保养后β值取简捷平衡数；根据对于枢纽人员的依附水准、公司领域、墟市合作水准等项想法评估，思虑相干权重以及告急值后算计得出企业特有告急回报率。全部测试了局以下： 单元：万元 项目商誉住址物业组可接收价值含 100%商誉的物业组账面金额商誉是否减值商誉住址物业组可接收价值含 100%商誉的物业组账面金额商誉是否减值经测试，截止 2022年 6月 30日，君澜旅社及景澜旅社所处墟市境况未产生远大改变、筹备环境优秀，没有生存减值状况，亦没有生存大额商誉减值告急。八、截止今朝前次募投项目中的中高端旅社妄图开垦项目及分析办理平台修建项目修建进度及募集资金利用进度，募投项想法实行境况是否产生了远大没有利改变，是否对于本次募投项想法实行生存远大没有利作用。 （一）前次募投项目实行掘起 截止 2022年 8月 31日，发行人前次募投项目实行掘起状况全部以下： 单元：万元 许诺募集资金投资总数理论参预募集资金总数4,458.263,697.76417.08169.2814,000.0014,000.0018,875.3417,867.04（二）募投项想法实行境况未产生远大没有利改变，没有会对于本次募投项想法实行生存远大没有利作用 1、新冠疫情没有改中高端旅社须要永恒向好繁华趋势 即使现在延续受到新冠疫情的作用，公司所处的旅社行业稀奇是中高端旅社行业外部须要境况永恒延续向好，住户商旅出行加紧繁华趋势没有变。正在新冠疫情常态化的背景下，随着疫情防控的迷信化及疫苗、特效药的逐渐遍及，瞻望我国旅行业中永恒仍将维持稳步的上升趋势。2022年上半年，海内旅行总人次 14.55亿，比上年下降 22.2%。分季度看，个中一季度海内旅行人次 8.30亿，同比下降 19.0%；二季度海内旅行人次 6.25亿，同比下降 26.2%。海内旅行支出（旅行总破费）1.17万亿元，比上年下降 28.2%。2022年我国海内旅行消失以下多少个特征：一是年头稳固开局，二季度受疫情作用较大。2月中旬结束，海内多地暴发疫情，打乱旅行墟市惊醒节奏，旅行人次、旅行支出等当中数据骤降。二是端午节假日旅行探底上升。投入 5月份，随着文明以及旅行部拟定印发《对于强化疫情防控迷信精确实行跨省旅行“熔断”体制的告诉》，将跨省团队旅行“熔断”区域进一步精确到县（区）域，我国海内旅行墟市逐渐惊醒。自端午中远程旅行墟市呈现拐点以后，海内旅行墟市维持要地、周边游加快惊醒，长线游企稳上升的繁华态势。2022年上半年，新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对于旅社行业带来了尤其严肃的寻衅，稀奇是 3月份迸发上海疫情，商旅震动再次受到大幅度限制。2022年上半年，公司完结交易支出 14,046.90万元，比上年同期削减 4.08%；完结交易成本 1,718.12万元，比上年同期下降 45.31%。完结归属于上市公司股东的净成本 1,472.81万元，比上年同期下降 43.77%。完结归属于上市公司股东的扣除非时常性损益的净成本 1,219.30万元，比上年同期下降48.01%。境内外新冠疫情频频传播，隔断、交通管理等疫情管控办法使得公司 2022年上半年筹备业绩受到了特定水准的作用，随着 6月份上海解封及筹备状况回暖，筹备业绩渐渐有所恢复。即使公司为应付新冠疫情采用了一系列办法，但境内外新冠疫情的繁华生存特定没有决定性，公司他日仍生存业绩下滑的告急。2022年 9月 14日世卫构造总做事谭德塞示意新冠肺炎疫情的停止“近正在刻下”。2022年中秋节假日，中国海内旅行出游 7,340.9万人次，按可比口径恢复至 2019年同期的 72.6%；完结海内旅行支出 286.8亿元群众币，恢复至 2019年同期的 60.6%。随着疫情恶化和海内经济渐渐惊醒动员住户破费大伙回暖，旅行人次与支出有望完结规模改善。海内旅行业疫后的繁华可期，永恒有望重回增添路线。疫情前，我国旅行业仍处于繁华黄金期，永恒来看，陪同着寰球疫状况势渐渐缓以及、海内城镇化率进步、根底办法的完满和破费进级的大趋势，争论所瞻望正在疫情的没有决定性下，要地周边游惊醒好过异地跨省游，但中永恒随着疫情规模恶化，提议存眷跨省游惊醒弹性；同时以为破费进级以及产物提质大趋势没有改；旅行人次会正在疫情恢复后，有望重回 10%增添率的升高路线；中永恒而言，随着常态化疫情防控体制的渐渐完满、防控动作规模优化（出境隔断管控时光由“14+7”保养为“7+3”、通信行程卡取缔“星号”符号等）以及新冠疫苗接种的延续推进，疫情恶化以及防控优化的大趋势显着，行业有望迎来分明惊醒。中永恒来看，根据中国旅行争论院瞻望，分析思虑宏不雅经济、疫情作用以及墟市因素，瞻望 2022年海内旅行人数 39.80亿人次，海内旅行支出3.81万亿元，同比不同增添16%以及 27%，不同恢复至 2019年同期水平近七成。瞻望相差境旅行人数同比增添达 2成，恢复至 2019年的 2-3成。其余，柏林国际旅行买卖会（ITB Berlin）按照德国墟市考察机构斯塔蒂斯塔（Statista）的迁徙墟市预测（MMO）揭晓了他日寰球旅行墟市预计。预计再现，2023年以来寰球旅行业将周全惊醒，到 2025年将比 2019年增添 23%上下，进而创史乘新高。根据携程商旅数据，中国算作今朝天下上最大的商务观光墟市，其商旅付出领域正在疫情前不断维持着牢靠增添的态势，从 2013年的 2,243亿美元增添至 2019年的 4,007亿美元，CAGR达 10.2%。根据 GBTA（寰球商务观光协会）2021年 11月揭晓的数据，瞻望随着疫状况式恶化、商旅震动渐渐恢复，中国商务观光墟市有望正在 2024年恢复至 2019年水平，2022-2025年中国商旅付出复合年均增添率凑近 8%。随着列国疫苗逐渐损耗遍及、疆域逐后迎来繁华机遇。2、上游行业墟市需要相对于牢靠 发行人所处行业的上游行业席卷旅社财产租赁墟市、装修工程墟市等，总体需要相对于牢靠，供应量布满，供应代价稳中有降。连年来，受墟市宏不雅调控作用，旅社财产供应布满，大度单体旅社因新冠疫情筹备没有善而挑选加入或被并购连锁，较多优质财产投入墟市。装修工程方面，受原质料代价下跌作用，装修原质料代价有所下跌，但因为房地产墟市下行，装修工程范畴合作日趋剧烈，总体供应布满，代价相对于牢靠。3、行业内合作境况延续利好中高端旅社行业高质量繁华 从旅社行业总体合作款式来看，连年来行业需要以及行业须要增速相对于凑近，行业总体合作款式消失充分合作的格局。今朝，旅社团体侵夺了旅社行业主要份额，以中国饭铺协会颁布的已开张旅社房间数这一墟市领域目标来看，我国旅社团体前 10抢夺据了逾越 65%的墟市份额，稀奇是锦江国际、首旅如家、华住等行业龙头企业一经具备特定行业垄断合作职位。发行人所处的细分行业即中高端旅社范畴，今朝卑劣须要维持加紧增添，行业需要领域以及行业需要代价仍处正在上探阶段。从合作到场者角度来看，合作者领域以及行业分散度相对于经济型旅社而言仍较低，根据中国饭铺协会相干数据，2022年中国旅社业客房间数散布中经济型旅社占比 59%、中端旅社占比 19%、高端旅社占比 14%、华丽型旅社占比 8%。2022年中国前十大连锁旅社品牌中 7家为经济型品牌，仅有 3家中端品牌入围以亚朵旅社、桔子旅社、锦江都城旅社、全季旅社、发行工钱代表的细分行业领军者仍有较大的繁华空间。根据中国饭铺协会《2022中国旅社团体及品牌繁华讲述》数据整顿，发行人（含君澜旅社、景澜旅社）正在整体连锁旅社行业墟市份额约为 0.72%，本次募投项目实行告竣后（假定其他因素没有变）墟市份额将增添至 0.77%。连年来，中高端旅社以正当的代价、恬适的歇宿感受、中意的办事和丰硕的产物编制受到了越来越多破费者的青睐。根据中国饭铺协会统计数据，2014年结束，海内中端连锁旅社领域赶紧增添，客房数目已从 2014年的 13.53万间加紧增添至 2021年的 55.31万间，混乱的中产阶层群体及中产阶层比重选拔，破费进级及高端转化，头部连锁旅社团体资源宗旨等漫溢因素驱策我国中端连锁旅社增添。综上，发行人募投项想法实行境况未产生远大没有利改变，没有会对于本次募投项想法实行生存远大没有利作用。 会计师复兴： 针对于上述课题，会计师施行了以下主要核查法式： 1、猎取并核查发行人本次募集资投资项目可行性争论讲述及相干测算，复核相干测算参数及按照； 2、猎取同业业上市公司年报、非秘密发行预案及考查询问复兴、行业争论讲述、行业协会秘密讲述等； 3、经过互联网收集并领会新冠疫情对于旅社行业作用相干分解讲述，贯串国家权威部门及各人对于新冠疫情他日永恒作用的解读分解其对于旅社行业作用； 4、猎取并核查发行人旗下直营旅社史乘主要筹备数据，贯串同业业可比上市公司秘密表露数据施行较为分解； 5、访谈发行人总司理、财政总监，领会发行人募投项目后续实行全部讨论及现有掘起、本次募投项目实行须要性及正当性、前次募投变化缘由及正当性、前次募投项目投资的直营旅社折本的缘由； 6、收集发行人本次募投项目已决定选址项想法租赁公约、转租阐明及租赁财产的《没有动产权证》等衡宇权属证实文件，经过贝壳网等主流房产租赁平台领会相干项目租金代价； 7、查阅发行人子公司的全套工商备案材料； 8、贯串发行人募投项目实行讨论，分解发行人募投实行主体状况及相干告急； 9、猎取君澜旅社及景澜旅社迩来一期的财政报表和其他财政相干数据，席卷但没有限于签约旅社公约办理台账，根底办理支出算计台账，分解其主要筹备业绩的变用情况及缘由； 10、猎取中同华物业评估（上海）有限公司对于收买君澜旅社以及景澜旅社的物业评估讲述和《对于对于浙江办理股分有限公司的存眷函相关评估事项的回复》（以下简称为“存眷函复兴”），领会物业评估预计中利用的主要参数以及算计历程，将君澜旅社以及景澜旅社理论筹备状况与评估讲述以及存眷函复兴施行较为，领会并分解分裂缘由； 11、猎取办理层减值测试所按照的根底数据，评估减值方式是否妥善、减值测试中所选择的枢纽假定及判别是否正当，验证减值测试算计的确切性。经核查，呈报会计师以为： 1、发行人本次募投项目拥有牢靠客源根底及拥有渊博的墟市空间完结瞻望客房出租率，发行人本次募投项目实行具备须要性及正当性； 2、发行人具备三年分三批新建 15个旅社的办理体味和多地新建项想法实行才略，生存近期内没有能红利的告急但对于发行人的作用相对于可控； 3、发行人已订立的本次募投项目相干租赁公约的衡宇、土地筹备用途合规、租金代价公正、与周边同类衡宇代价没有生存远大分裂，出租方一经博得合法的土地利用权证、为有权出租方、契合相干土地用途等，本次募投项目实行没有生存远大没有决定性，选择租赁办法实行募投项目具备正当性和对于发行人他日损耗筹备没有生存远大没有利作用； 4、本次募投项目一与发行人讲述期相干生意及同业业可比公司没有生存远大分裂，项目一效益测算正当、束缚，项目二进级历程中没有会对于一般经营孕育远大没有利作用、相干效益测算也许与现有筹备业绩相识别并独立算计，与同业业公司进级项目效益测算方式统一，相干测算正当、束缚； 5、若预计效益没有及预期，本次募投项目折旧或摊销生存没有能被发行人他日筹备业绩补救的大概性； 6、发行人本次募投项目没有生存置换董事会前参预、董事会抉择日前资金参预的状况； 7、君澜旅社及景澜旅社收买后理论筹备状况与前次评估测试参数没有生存较大分裂，相干参数树立正当，其没有生存延续筹备告急，没有生存大额商誉减值告急； 8、发行人前次募投项想法实行境况未产生远大没有利改变，没有会对于本次募投项想法实行生存远大没有利作用。课题二：2022年第一季度，发行人完结交易支出 6,150.59万元，同比削减 3.72%；完结归属于上市公司股东的净成本 392.47万元，同比下降 44.58%，主要受到新冠肺炎疫情叠加外部经济压力作用。同时公司正在疫情时期取得了特定的当局隔断旅社生意，正在疫情时期保险了特定的的出租率以及营收水平。2022年一季度末，公司应收账款余额为 6,222.05万元，占当期交易支出的比率为 101.16%，增幅较大，主要缘由为新收买景澜旅社及君澜旅社。讲述期内，发行人收到卫生、环保及消防等范畴 10起行政处理。请发行人弥补阐明：（1）贯串疫情时期发行人憩息交易和承接当局隔断旅社生意的门店派别、筹备业绩状况，阐明迩来一期业绩稳定的缘由及正当性，并贯串 2022年半年报财政环境及同比改变、同业业可比公司状况等，阐明相干没有利作用是否延续、是否将变成近期内弗成恶化的下滑；（2）讲述期各期末景澜旅社以及君澜旅社应收账款占交易支出的比率、应收账款逾期及回款状况、诺言战术与同业业可比公司是否生存较大分裂，如是，请阐明缘由及正当性；贯串发行人迩来一年及一期末应收账款账龄、期后回款、坏账核销状况、和同业业可比公司状况等，阐明应收账款坏账打算计提是否充分；（3）贯串发行人迩来 36个月受到行政处理状况，阐明发行人安全损耗制度是否齐备并无效落实，内控是否健壮并无效施行。请发行人弥补表露相干告急。请保荐人核查并宣布清爽观点，请会计师核查（1）（2）并宣布清爽观点，请发行人讼师核查（3）并宣布清爽观点。发行人复兴： 1、贯串疫情时期发行人憩息交易和承接当局隔断旅社生意的门店派别、筹备业绩状况，阐明迩来一期业绩稳定的缘由及正当性，并贯串 2022年半年报财政环境及同比改变、同业业可比公司状况等，阐明相干没有利作用是否延续、是否将变成近期内弗成恶化的下滑。（一）疫情时期公司憩息交易和承接当局隔断旅社生意的直营门店派别、筹备业绩状况 1、迩来一年及一期公司憩息交易状况 2021年度及 2022年 1-6月时期，公司生存因租赁期到期合拢直营旅社的状况，没有生存因疫情作用合拢大概憩息交易直营旅社的状况。2、迩来一年及一期发行人承接当局隔断旅社生意的直营门店派别、筹备业绩状况 （1）公司承接当局隔断旅社生意的直营门店派别、筹备业绩状况 2021年度及 2022年 1-6月疫情时期，公司承接当局隔断旅社生意的直营门店派别、筹备业绩状况以下： 单元：万元 占公司交易 占公司净利旅社称号 利用时光 交易支出[注] 净成本[注] 支出的比率 润的比率 2022年 1-6月 上海中星 2022年 1-6月 1,343.32 9.56% 531.75 35.64% 1,262.75 8.99% 561.03 37.60% 上海柏阳 2022年 1-6月 上海同文 2022年 3-6月 458.98 3.27% 289.21 19.38% 520.25 3.70% -5.08 -0.34% 上海别院 2022年 4-6月 杭州艺联 2022年 1-6月 1,047.44 7.46% 496.57 33.28% —— 总计 4,632.74 32.98% 1,873.48 125.56% 2021年度 2,561.20 9.23% 554.60 16.26% 上海中星 2021年度 上海柏阳 2021年度 2,716.37 9.79% 1,073.30 31.46% 338.88 1.22% 126.04 3.69% 杭州湖滨 2021年 1-3月 总计 —— 5,616.45 20.24% 1,753.94 51.41% 注：交易支出及净成本统计口径为该旅社正在算作当局隔断旅社时期的筹备数据。接当局隔断旅社生意时期交易支出及净成本状况总体较好，未对于公司大伙业绩孕育没有利作用。（2）公司承接当局隔断旅社生意的直营门店全部结算及期后回款状况 2021年度及 2022年 1-6月时期，公司承接当局隔断旅社生意的直营门店全部结算及期后回款状况以下： 单元：万元 期后收款金额 期后收款 周转天数 旅社称号 结算工具 应收账款余额 [注 1] 比率[注 1] （天） 2022年 6月 30日 上海市黄浦区文 115.64 115.64 100.00% 22.15 上海中星 化以及旅行局 上海市虹口区上海柏阳 537.49 334.99 62.32% 76.45 卫健委 上海市徐汇区文上海同文 262.72 - - 52.73 化以及旅行局 上海市杨浦区市上海别院 439.86 439.86 100.00% 91.25 东病院[注 2] 杭州西湖都会杭州艺联 修建投资团体有 160.68 - - 15.48 限公司[注 3] 总计 —— 1,516.39 890.49 58.72% 44.98 2021年 12月 31日 上海市黄浦区文上海中星 70.07 70.07 100.00% 30.20 化以及旅行局 上海市虹口区35.51 35.51 100.00% 28.09 上海柏阳 卫健委 杭州市上城区人杭州湖滨 平易近当局湖滨街道 - - —— —— 供职处 总计 —— 105.58 105.58 100.00% 40.00 注 1：期后回款统计的停止日为 2022年 9月 16日。注 2：上海别院旅社系供给给上海市杨浦区市东病院算作其医护人员的歇宿场面。注 3：杭州西湖都会修建投资团体有限公司为杭州市西湖区财政局部下团体的子公司。隔断旅社的结算工具主要为当局部门及病院，截止 2022年 9月 16日，2021岁终的应收账款已全数收回，2022年 6月末的应收账款期后回款比率为 58.72%。隔断旅社与当局部门及病院未商定全部账期，根据理论算计得出的周转天数看，2021年度周转天数为 40天，2022年 1-6月周转天数为 44.98天，与公司旅社经营生意中的予以对于公客户 1个月的诺言账期没有生存远大分裂。隔断旅社客户类别为当局部门以及病院，当局部门为区级部门、街道供职处或区级财政局部下团体的子公司，诺言等第较高，姑且疫情以后，该类应收账款理论未产生过坏账亏空，其诺言告急性格与公司其他旅社经营生意客户统一，故不但独算作一个配合施行坏账打算的计提。（二）迩来一期业绩稳定的缘由及正当性 2022年 1-6月，公司完结交易支出 14,046.90万元，比上年同期削减 4.08%；完结交易成本 1,718.12万元，比上年同期削减 45.31%；完结归属于上市公司股东的净成本 1,472.81万元，比上年同期削减 43.77%。 2022年 1-6月，公司完结净成本 1,492.18万元，比上年同期削减 1,046.33万元，个中：交易支出削减 598.06万元，交易老本削减 105.15万元，出售及办理用度推广 1,029.09万元。全部缘由以下： 1、交易支出的削减状况 单元：万元 项目 2022年 1-6月 占比 2021年 1-6月 占比 变动金额 变动幅度 旅社经营 10,704.48 76.21% 12,992.64 88.72% -2,288.16 -17.61% 个中：歇宿办事 8,458.74 60.22% 10,743.30 73.36% -2,284.57 -21.27% 餐饮办事 1,216.63 8.66% 1,339.16 9.14% -122.52 -9.15% 其他配套办事 1,029.11 7.33% 910.18 6.21% 118.93 13.07% 旅社办理 3,342.42 23.79% 1,652.33 11.28% 1,690.09 102.29% 总计 14,046.90 100.00% 14,644.97 100.00% -598.06 -4.08% 2022年 1-6月，境内外新冠疫情频频传播，隔断、交通管理等疫情管控办法导致商旅震动再次受到大幅度限制，出租率下滑，公司歇宿办事支出及餐饮办事支出较上年同期均生存特定幅度的下降，使得旅社经营办事支出下降 17.61%。对付旅社办理支出因为公司 2022年 2月收买君澜旅社及景澜旅社，故较上年同期有分明增添。2、交易老本的削减状况 单元：万元 项目 2022年 1-6月 占比 2021年 1-6月 占比 变动金额 变动幅度 旅社经营 7,923.77 87.44% 8,991.98 98.09% -1,068.21 -11.88% 个中：歇宿办事 5,903.46 65.15% 6,677.40 72.84% -773.94 -11.59% 餐饮办事 1,943.93 21.45% 2,006.93 21.89% -63.00 -3.14% 其他配套办事 76.38 0.84% 307.65 3.36% -231.27 -75.17% 旅社办理 1,138.08 12.56% 175.02 1.91% 963.06 550.27% 总计 9,061.85 100.00% 9,167.00 100.00% -105.15 -1.15% 2022年 1-6月，歇宿办事及餐饮办事老本下降系因为相干支出下降，但其下降幅度小于支出的下降幅度，主要系因为公司交易老本变成中，流动老本（如装修费摊销、流动物业折旧、利用权物业折旧等）占比 45%上下，该类老本没有会随着支出的削减而削减，使得旅社经营老本总体下降幅度小于支出的下降幅度。对付旅社办理老本，因为公司 2022年 2月收买君澜旅社及景澜旅社，故较上年同期有分明增添。3、时期用度的削减状况 单元：万元 项目[注] 2022年 1-6月 占比 2021年 1-6月 占比 变动金额 变动幅度 职工薪酬 1,607.58 65.72% 878.18 61.97% 729.40 83.06% 中介机构费 154.95 6.33% 29.14 2.06% 125.81 431.73% 利用权物业折旧 146.67 6.00% 17.02 1.20% 129.64 761.63% 生意招呼费 86.22 3.52% 36.57 2.58% 49.65 135.75% 订房佣钱 74.51 3.05% 207.95 14.67% -133.44 -64.17% 无形物业摊销 31.30 1.28% 28.38 2.00% 2.92 10.29% 差盘缠 29.85 1.22% 24.62 1.74% 5.23 21.24% 生意鼓吹费 22.81 0.93% 2.58 0.18% 20.23 785.61% 董事会费 11.86 0.48% 10.65 0.75% 1.20 11.31% 其他 280.46 11.47% 182.02 12.84% 98.44 54.08% 总计 2,446.21 100.00% 1,417.12 100.00% 1,029.09 72.62% 注：上述时期用度蕴含出售用度及办理用度。2022年 1-6月，公司时期用度总计 2,446.21万元，较上年同期推广 1,029.09万元，升高幅度为 72.62%，主要系公司 2022年 2月收买君澜旅社及景澜旅社，自 2022年 3月结束将其纳入合并范围，使得职工薪酬、利用权物业折旧、生意招呼费等有所升高；同时，收买历程中产生了相干磋商费、审计费及讼师费等，使得 2022年 1-6月中介机构费较上年同期升高较多。综上所述，公司迩来一期业绩下滑主要缘由系因为旅社经营生意支出下滑而至，新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对于旅社行业带来了尤其严肃的寻衅，稀奇是 3月份迸发上海疫情，商旅震动再次受到大幅度限制，导致出租率下滑，旅社经营生意毛利率下降；旅社办理生意因为收买君澜旅社及景澜旅社，毛利较上年同期有分明的增添，扣除时期用度的增添后对于大伙业绩作用没有大。所以，公司迩来一期业绩下滑拥有正当性。（三）2022年半年报财政环境及同比改变、同业业可比公司状况等，阐明相干没有利作用是否延续、是否将变成近期内弗成恶化的下滑 1、2022年半年报财政环境及同比改变、与同业业可比公司较为状况 单元：万元 对于比项目 发行人 2022年 1-6月数据 233,053.81 504,269.66 14,046.90 交易支出 2021年 1-6月数据 314,406.80 526,254.10 14,644.97 变动幅度 -25.88% -4.18% -4.08% 2022年 1-6月数据 9.25% 30.57% 35.49% 28.03% 30.68% 37.41% 毛利率 2021年 1-6月数据 变动数 -18.79% -0.12% -1.92% 2022年 1-6月数据 -42,586.43 -5,562.73 1,492.18 净成本 6,202.11 11,140.58 2,538.51 2021年 1-6月数据 变动数 -786.64% -149.93% -41.22% 2、2022年半年报分析筹备目标同比改变、与同业业可比公司较为状况 单元：元/间*夜 对于比项目 发行人 2022年1-6月数据 48.30% 52.47% 49.95% 出租率 59.25% 69.47% 61.00% 2021年1-6月数据 (OCC) 变动数 -10.95% -17.00% -11.05% 2022年1-6月数据 128.50 125.57 183.24 平衡每间可供172.50 169.91 226.61 出租客房支出 2021年1-6月数据 (RevPAR) 变动数 -25.51% -26.10% -19.14% 2022年1-6月数据 266.00 239.31 366.87 平衡房价 288.00 244.58 371.50 2021年1-6月数据 (ADR) 变动数 -7.64% -2.15% -1.25% 2022年 1-6月，新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对于旅社行业的作用，境内外新冠疫情频频传播，稀奇是 3月份迸发上海疫情，隔断、交通管理等疫情管控办法，商旅震动再次受到大幅度限制，使得旅社行业大伙业绩同比下降。经与同业业可比公司较为，公司 2022年1-6月财政环境及分析筹备目标改变与同业业可比公司统一。3、相干没有利作用是否延续、是否将变成近期内弗成恶化的下滑 （1）客房支出及出租率的恢复状况 2022年 1-6月，公司业绩下滑，主要受新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对于旅社行业的作用导致，稀奇是 3 月中旬结束迸发的上海疫情对于公司形成特定的作用，但 6 月份以后，随着国家多部门多重战术利好的释放，地带稀奇是杭州商旅墟市仓卒恢复，休闲度假产物也结束惊醒，公司客房出租率逐月昭著选拔。 公司 2022年 1-6月分月客房支出与出租率恢复状况以下： 客房支出（万元） 出租率（%） 恢复水准 恢复水准（%） （%） 2022年 1-6月 2021年 1-6月 2022年 1-6月 2021年 1-6月 1月 1,217.21 1,501.63 81.06 47.56 47.60 99.92 2月 1,410.81 1,078.24 130.84 52.50 39.58 132.64 3月 1,227.38 2,036.05 60.28 45.28 67.96 66.62 4月 1,234.51 2,060.31 59.92 42.93 72.99 58.82 5月 1,523.46 2,132.03 71.46 50.97 71.07 71.72 6月 1,845.37 1,935.04 95.37 60.00 67.24 89.23 2022年公司受疫情作用业绩恢复趋势图以下： 注：恢复水准=2022年纪据/2021年纪据。由上图可见，公司 2022年 2月客房支出及出租率已高于上年同期，但 3月份迸发上海疫情，隔断、交通管理等疫情管控办法，商旅震动再次受到大幅度限制，出租率分明下降，随着 6月份上海解封及筹备回暖，出租率及平衡房价均结束上升，至 2022年 6月出租率及客房支出均已恢复至上年同期的 90%上下，总体恢复水准较好。（2）直营旅社门店数目、客房数目及支出散布状况 截止 2022年 6月 30日，公司直营旅社的门店数目、客房数目、交易支出按都会散布状况以下： 直营旅社数 客房数目 占直营旅社总客 2022年 1-6月营占公司旅社经营都会 量（个） （间） 房数目的比率 业支出（万元） 生意支出的比率 7 1023 37.56% 4,487.43 41.92% 杭州 上海 4 647 23.75% 4,183.36 39.08% 直营旅社数 客房数目 占直营旅社总客 2022年 1-6月营占公司旅社经营都会 量（个） （间） 房数目的比率 业支出（万元） 生意支出的比率 合肥 1 260 9.54% 876.23 8.19% 其他都会 5 794 29.15% 1,157.45 10.81% 总计 17 2,724 100.00% 10,704.48 100.00% 从直营旅社的门店数目、客房数目及支出散布状况可见，公司直营旅社主要散布正在杭州、上海、合肥三个都会，其交易支出总计占公司旅社经营生意支出的比率为 89.19%。2022年3月上海疫情迸发，上海的 4家直营旅社全数被征用为隔断旅社，出租率及营收失去特定的保险；杭州及合肥要地虽然没有大领域的疫情迸发，但因上海疫情，商务搭客出行受到限制，使得杭州及合肥的直营旅社大伙出租率及营收仍受到特定的作用。2022年 6月份以后，公司上述主要直营旅社住址都会无远大疫情产生，相干直营旅社筹备一般。综上所述，虽然新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对于公司上半年形成特定的作用，但 2022年 6月份以后，公司主要直营旅社住址都会无远大疫情产生，且随着国家多部门多重战术利好的释放，地带稀奇是杭州商旅墟市仓卒恢复，休闲度假产物也结束惊醒，相干没有利作用正逐渐清除，没有拥有延续性，同时公司正在疫情时期取得了特定的当局隔断旅社生意，恐怕使得公司正在疫情时期保险特定的较为高的出租率以及特定的营收水平，所以没有会变成近期内弗成恶化的下滑。二、讲述期各期末景澜旅社以及君澜旅社应收账款占交易支出的比率、应收账款逾期及回款状况、诺言战术与同业业可比公司是否生存较大分裂，如是，请阐明缘由及正当性；贯串发行人迩来一年及一期末应收账款账龄、期后回款、坏账核销状况、和同业业可比公司状况等，阐明应收账款坏账打算计提是否充分。（一）讲述期各期末景澜旅社以及君澜旅社应收账款占交易支出的比率 1、讲述期各期末景澜旅社应收账款占交易支出的比率以下： 单元：万元 项目 2022年 6月 30日 2021年 12月 31日 2020年 12月 31日 2019年 12月 31日 应收账款账面余额 162.22 104.94 220.13 220.77 交易支出 1,213.85 1,823.06 1,411.07 3,299.24 应收账款占交易收6.68% 5.76% 15.60% 6.69% 入的比率[注] 注：2022年 6月 30日算计应收账款占交易支出的比率时，已转化为年化比率。讲述期各期末，景澜旅社应收账款占交易支出比率较低，应收款回款比较适时。 2、讲述期各期末君澜旅社应收账款占交易支出的比率以下： 单元：万元 项目 2022年 6月 30日 2021年 12月 31日 2020年 12月 31日 2019年 12月 31日 应收账款账面余额 2,725.13 2,071.91 1,526.99 1,263.92 交易支出 2,968.92 6,550.56 4,151.45 4,050.87 应收账款占交易收45.89% 31.63% 36.78% 31.20% 入的比率[注] 注：2022年 6月 30日算计应收账款占交易支出的比率时，已转化为年化比率。2019岁终至 2021岁终，君澜旅社应收账款占交易支出比率根底牢靠，迩来一期应收账款占交易支出比重有所进步，主要系君澜旅社常常凑集中正在年尾前对于应收账款施行催收，其余，部分依赖办理旅社正在新冠肺炎疫情时期筹备环境受到特定的作用，现金流比较慌张，与君澜旅社计划改期支拨依赖办理费，使得 2022年 6月末应收账款余额较高。（二）景澜旅社以及君澜旅社应收账款逾期状况及回款状况 1、景澜旅社应收账款账龄散布、逾期状况及期后回款状况 截止 2022年 6月末，景澜旅社应收账款账龄散布、逾期状况及期后回款状况以下： 单元：万元 期后回款 期后回款 逾期旅社期 逾期旅社期账龄 账面余额 占比 逾期金额 金额 率 后回款金额 后回款率 1年以内 141.55 87.26% 94.87 67.02% - - - 1至 2年 0.25 0.15% - - 0.25 - - 2至 3年 3.08 1.90% - - 3.08 - - 3年以上 17.34 10.69% - - 17.34 - - 总计 162.22 100.00% 94.87 58.48% 20.67 - - 截止 2022年 6月末，景澜旅社的应收账款账龄主要为 1年以内。截止 2022年 9月 16日，期后回款金额为 94.87万元，期后回款率 67.02%，大伙回款状况较好。2、君澜旅社应收账款账龄散布、逾期状况及期后回款状况 截止 2022年 6月末，君澜旅社应收账款账龄散布、逾期状况及期后回款状况以下： 单元：万元 期后回款 期后回款 逾期旅社期 逾期旅社期账龄 账面余额 占比 逾期金额 金额 率 后回款金额 后回款率 2,076.48 76.20% 1,056.65 50.89% 211.81 110.00 51.93% 1年以内 1至 2年 648.65 23.80% 258.93 39.92% 648.65 258.93 39.92% 总计 2,725.13 100.00% 1,315.58 48.28% 860.46 368.93 42.88% 截止 2022年 6月末，君澜旅社的应收账款总计 2,725.13万元，个中，账龄 1年以内占比 76.20%，1至 2年占比 23.80%。截止 2022年 9月 16日，期后回款金额为 1,315.58万元，期后回款率 48.28%，未收回款项今朝均正在延续催收中。截止 2022年 6月末，逾期金额为 860.46万元，孕育逾期的缘由主要系依赖办理旅社正在新冠肺炎疫情时期的筹备环境受到特定的作用，现金流比较慌张，故与君澜旅社计划改期支拨依赖办理费。逾期全体期后已正在络续回款中，截止 2022年 9月 16日，逾期全体期后回款金额为 368.93万元，逾期全体期后回款率为 42.88%。（三）景澜旅社、君澜旅社诺言战术与同业业较为 经盘诘同业业可比公司的年度讲述，均未表露全部的诺言战术，故没法施行较为。咱们猎取了讲述期各期同业业可比公司应收账款周转率状况，较为了局以下： 对于比项目 景澜旅社 君澜旅社 发行人 2022年1-6月 33.16 65.98 18.25 147.44 70.30 应收账款 2021年度 14.36 49.83 30.10 100.27 36.89 周转天数 2020年度 13.65 49.09 57.02 122.69 38.24 （天） 2019年度 9.60 30.35 18.55 96.70 26.07 经较为，景澜旅社及君澜旅社各讲述期应收账款周转天数与同业业可比公司比拟较高，主要缘由为景澜旅社与君澜旅社的主交易务为旅社受托办理，而及系旅社经营及旅社办理分析性旅社，故应收账款周转天数相对于较低，与发行人总体的应收账款周转天数状况比较凑近。（四）公司迩来一年及一期末应收账款账龄、期后回款及坏账核销状况 讲述期各期末，公司应收账款账龄、期后回款状况以下： 账面余额 坏账打算 期后回款 期后回款 账龄 （万元） 比率 金额（万元） 比率 金额（万元） 计提比率 2022年 6月 30日 1年以内 5,931.98 76.31% 296.60 5.00% 4,029.73 67.93% 1至 2年 1,590.30 20.46% 159.03 10.00% 286.78 18.03% 2至 3年 146.19 1.88% 29.24 20.00% 16.06 10.99% 3至 4年 88.00 1.13% 26.40 30.00% - - 17.34 0.22% 17.34 100.00% - - 5年以上 总计 7,773.81 100.00% 528.61 6.80% 4,332.57 55.73% 账面余额占交易支出的比重[注] 27.67% 账面余额 坏账打算 期后回款 期后回款 账龄 （万元） 比率 金额（万元） 比率 金额（万元） 计提比率 2021年 12月 31日 1年以内 2,529.71 82.99% 126.49 5.00% 1,462.03 57.79% 1至 2年 384.82 12.62% 38.48 10.00% 81.11 21.08% 2至 3年 133.62 4.39% 26.72 20.00% 0.06 0.04% 总计 3,048.15 100.00% 191.69 6.29% 1,543.20 50.63% 账面余额占交易支出的比重 10.98% 2020年 12月 31日 1年以内 2,276.47 88.86% 113.73 5.00% 1,972.75 86.66% 1至 2年 285.33 11.4% 28.53 10.00% 151.77 53.19% 总计 2,561.80 100.00% 142.26 5.55% 2,124.52 82.93% 账面余额占交易支出的比重 10.01% 2019年 12月 31日 2,802.69 100.00% 140.15 5.00% 2,669.13 95.23% 1年以内 总计 2,802.69 100.00% 140.15 5.00% 2,669.13 95.23% 账面余额占交易支出的比重 7.34% 注：2022年 6月 30日算计应收账款账面余额占交易支出的比率时，已转化为年化比率；期后回款统计的停止日为 2022年 9月 16日。讲述期各期末，公司应收账款账龄散布主要为 1年以内及 1至 2年，占公司应收账款总数的 95%以上。2022年 6月末，公司应收账款余额增添幅度较大且占交易支出的比率推广主要系收买君澜旅社以及景澜旅社，使得旅社办理生意应收款有所推广而至。公司迩来一年及一期无应收账款坏账核销状况。公司交易支出分为旅社经营及旅社办理，旅社经营生意支出主假如公司直营店向主顾供给歇宿办事、餐饮办事以及其他配套办事孕育的相干支出，该类生意模式下应收账款工具主要为正在线观光社（OTA）、线下观光社、协议公司及散客等，对付 OTA、线下观光社及协议公司，公司予以其 1个月的诺言账期，对付散客，正在离店时即结清房费，故账期较短；旅社办理生意支出是公司为其他旅社供给办理办事并授权依赖方利用公司品牌并向对于方收取办理费所孕育的支出，该类生意模式下应收账款工具主要为依赖办理旅社，公司赠给其 1-3个月没有等的诺言账期。收买君澜旅社及景澜旅社以前，公司旅社办理生意占比 5%上下，故大伙应收账款余额较少，周转天数较低；收买君澜旅社及景澜旅社之后，公司旅社办理生意占比选拔至 24%讲述期各期，旅社经营生意及旅社办理生意的周转天数状况以下： 对于比项目 旅社经营生意 旅社办理生意 一切生意 2022年 1-6月[注] 36.72 177.85 70.30 2021年度 21.35 162.70 36.89 应收账款 周转天数 27.75 208.66 38.24 2020年度 2019年度 22.80 106.55 26.07 注：2022年 1-6月算计应收账款周转天数时，已转化为年化比率。如上所述，公司对付分歧生意类型诺言战术分歧，使得旅社经营生意的周转天数小于旅社办理生意，旅社经营生意的理论周转天数与公司诺言战术根底统一，旅社办理生意的周转天数大于公司诺言战术，主要系因为部分依赖办理旅社正在新冠肺炎疫情时期筹备环境受到特定的作用，现金流比较慌张，与公司计划改期支拨依赖办理费，2020年受疫情作用比较分明，故周转天数较高；随着疫情失去掌握，2021年受托办理旅社筹备状况结束逐渐回暖，回款状况有所改善，周转天数下降，但尚未全面恢复至疫情以前的水平；2022年上半年再次受到疫情作用，周转天数有所升高，2022年 6月份以后，随着国家多部门多重战术利好的释放，地带稀奇是杭州商旅墟市仓卒恢复，休闲度假产物也结束惊醒，相干没有利作用正逐渐清除，期后回款状况将延续改善。截止 2022年 9月 16日，公司期后回款比率大于 50%，尚未收回的应收账款主要系旅社办理生意应收款，因为资金慌张，故与公司计划改期支拨，导致孕育全体长账龄的应收账款，但相干依赖办理旅社今朝仍正在一般经营，随着疫情没有利作用的逐渐清除，筹备状况将逐渐恶化，且公司于讲述期未产生依赖办理旅社坏账核销的状况，故分析思虑，其坏账打算计提充分。（五）公司应收账款的坏账计说起周转天数与同业业较为 1、公司应收账款的坏账计提状况与同业业可比上市公司较为 （1）公司应收账款坏账计提比率与同业业可比上市公司较为状况以下： 账龄 [注 1] [注 2] 6个月以内 0.55%-5.78% 0.32%-11.02% 5% 6个月至 1年 0.55%-5.78% 14.71%-36.20% 5% 73.75% 64.50%-90.00% 10% 1至 2年 2至 3年 100.00% 64.50%-90.00% 20% 100.00% 64.50%-90.00% 50% 3至 4年 4年以上 100.00% 64.50%-90.00% 100% 注 1：将告急配合划分为旅社经营办理配合、疫情征用旅社款配合、有关配合、诺言卡配合及景区经营配合，除有关配合没有计提坏账打算之外，另外各配合瞻望预期诺言亏空率分歧，故此处列示为区间。注 2：将告急配合划分为 GDL客户配合、铂涛客户配合、维也纳客户配合、都城客户配合，各配合瞻望预期诺言亏空率分歧，故此处列示为区间。（2）公司迩来一年及一期末应收账款坏账总体计提比率与同业业可比上市公司较为状况以下： 占比 占比 占比项目 发行人 （%） （%） （%） 2022年 6月 30日 应收账款期末余额（万元） 1年以内 52,241.37 93.26 164,881.27 88.52 5,931.98 76.31 3,774.51 6.74 21,393.48 11.48 1,841.83 23.69 1年以上 总计 56,015.88 100.00 186,274.75 100.00 7,773.82 100.00 坏账打算计提比率 2.06% 4.75% 5.00% 1年以内 —— —— —— 1年以上 28.79% —— 71.85% —— 12.60% —— 总计 3.86% —— 12.45% —— 6.80% —— 2021年 12月 31日 应收账款期末余额（万元） 24,723.10 86.19 155,793.16 87.37 2,529.71 82.99 1年以内 1年以上 3,961.87 13.81 22,527.80 12.63 518.44 17.01 总计 28,684.97 100.00 178,320.96 100.00 3,048.15 100.00 坏账打算计提比率 1年以内 2.84% —— 4.60% —— 5.00% —— 1年以上 31.70% —— 70.94% —— 12.58% —— 总计 6.83% —— 12.98% —— 6.29% —— 如上所述，公司 1年以内应收账款坏账打算计提比率高于同业业可比上市公司，1年以上应收账款坏账打算计提比率低于同业业可比上市公司。公司 1年以上应收账款均为应收依赖办理旅社，虽然受新冠肺炎疫情作用，部分依赖办理旅社现金流比较慌张，与公司计划改期支拨依赖办理费，导致应收账款账龄大于 1年，但随着疫情没有利作用的逐渐清除，旅社筹备状况将失去不停改善，且公司迩来一年及一期未产生过应收账款坏账核销的状况，故瞻望的预期诺言亏空契合旅社行业的繁华状况及公司的理论筹备状况。综上，公司坏账打算总体计提状况处于同业业可比上市公司中间水平，坏账打算计提会计师复兴： 针对于上述课题，会计师施行了以下主要核查法式： （1）向发行人办理层领会疫情时期憩息交易和承接当局隔断旅社生意的直营门店状况、筹备业绩状况； （2）向发行人办理层领会迩来一期与昨年同期业绩改变状况； （3）猎取发行人已表露的 2022年半年度讲述，分解 2022年 1-6月与上年度同期数据比拟是否生存业绩下滑状况； （4）与同业业可比公司施行比对于，分解发行人本期业绩改变状况与同业业可比公司是否统一； （5）猎取景澜旅社以及君澜旅社应收账款明细、逾期金额、期后回款状况及银行水单，将诺言战术与同业业可比公司施行比对于，分解是否与同业业可比公司生存较大分裂； （6）猎取发行人迩来一年及一期末应收账款明细、坏账打算计提状况及期后回款状况，与同业业可比公司施行比对于，分解是否与同业业可比公司生存较大分裂，坏账打算计提是否充分。经核查，呈报会计师以为： 1、发行人疫情时期承接当局隔断旅社生意的旅社筹备状况总体较好，未对于发行人大伙业绩孕育没有利作用。发行人迩来一期业绩下滑主要系因为旅社经营生意支出下滑而至，新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对于旅社行业带来了尤其严肃的寻衅，稀奇是 3月份迸发上海疫情，商旅震动再次受到大幅度限制，导致出租率下滑，旅社经营生意毛利率下降。所以，发行人迩来一期业绩下滑拥有正当性，且与同业业可比公司业绩变用情况统一。虽然新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对于发行人上半年形成特定的作用，但 6月份以后，随着国家多部门多重战术利好的释放，地带稀奇是杭州商旅墟市仓卒恢复，休闲度假产物也结束惊醒，故相干没有利作用正逐渐清除，出租率及平衡房价均结束上升，没有拥有延续性，同时发行人正在疫情时期取得了特定的当局隔断旅社生意，恐怕使得发行人正在疫情时期保险特定的较为高的出租率以及特定的营收水平，所以没有会变成近期内弗成恶化的下滑。2、讲述期各期末，景澜旅社应收账款占交易支出比率较低，逾期金额较小，应收账款期后回款状况较好；君澜旅社迩来一期应收账款占交易支出比重较高，主要系君澜旅社常常凑集中正在年尾前对于应收账款施行催收，其余，部分依赖办理旅社正在新冠肺炎疫情时期筹备环境受到特定的作用，现金流比较慌张，与君澜旅社计划改期支拨依赖办理费，导致变成了应收账款逾期而至。经检察，逾期全体期后已正在络续回款中，截止 2022年 9月 16日，逾期全体期后回款率为 42.88%。3、经盘诘同业业可比公司的年度讲述，均未表露全部的诺言战术，故没法施行较为。经较为应收账款周转天数，景澜旅社及君澜旅社各讲述期应收账款周转天数与同业业可比公司较为高，主要缘由为景澜旅社与君澜旅社的主交易务为旅社受托办理，而及系旅社经营及旅社办理分析性旅社，故应收账款周转天数相对于较低。4、发行人迩来一年及一期末应收账款主要为 1年以内及 1至 2年，占发行人应收账款总数的 95%以上。截止 2022年 9月 16日，公司期后回款比率大于 50%。发行人应收账款坏账打算计提与同业业上市公司比拟没有生存远大分裂，坏账打算计提充分。课题三：2022年 3月末，发行人买卖性金融物业为 6,513.40万元，永恒股权投资为 580.34万元，个中席卷对于上海禅林强健磋商有限公司（以下简称“上海禅林”）等公司的投资。其余，发行人参股的南昌市君亭红牛旅社办理有限公司筹备范围席卷房地产经纪。请发行人弥补阐明：（1）贯串上海禅林的筹备范围，发行人对于上海禅林历次投资的时光以及金额、讲述期各期发行人进取海禅林出售或洽购商品/办事的类别、出售或洽购金额占比等状况，阐明其与发行人主交易务是否出色相干，与发行人的家产链合资效益的全部表示，或仅为猎取财政性收益；（2）贯串相干财政报表科想法全部状况，阐明发行人迩来一期末是否持有金额较大的财政性投资（席卷类金融生意），是否契合《考查问答》问答 10的相干要求，自本次发行董事会抉择日前六个月至今，发行人新参预或拟参预的财政性投资及类金融生意的全部状况；（3）发行人及其子公司、参股公司筹备范围是否触及房地产开垦、筹备、出售等房地家产务，是否拥有房地产开垦天资等及后续从事讨论；发行人及其子公司、参股公司是否持有住房用地、商业、办公楼、其他商务金融用地等，如是，请阐明全部状况，博得上述用地及相干房产的办法以及背景，相干土地的开垦、利用讨论以及从事设计。请保荐人核查并宣布清爽观点，请会计师核查（1）（2）并宣布清爽观点，请发行人讼师核查（3）并宣布清爽观点。发行人复兴： 1、贯串上海禅林的筹备范围，发行人对于上海禅林历次投资的时光以及金额、讲述期各期发行人进取海禅林出售或洽购商品/办事的类别、出售或洽购金额占比等状况，阐明其与发行人主交易务是否出色相干，与发行人的家产链合资效益的全部表示，或仅为猎取财政性收益。（一）上海禅林的筹备范围 上海禅林的筹备范围为：强健磋商（没有得进行诊治震动、情绪磋商）、财政磋商（没有得进行代办记账）、企业办理磋商、商务信息磋商（以上磋商除除经纪），算计机软件开垦（除算计机信息系统安全公用产物），机器设施、电机设施、日用百货、打扮鞋帽、文教用品、玩物、健身器材、保健用品（除性、食、药用）的出售，预包装食品（含冷冻冷藏、没有含熟食卤味）零售兼批发。【照章须经同意的项目，经相干部门同意前方可进步筹备震动】 （二）对于上海禅林历次投资的时光以及金额 上海禅林系君澜旅社与周方华、河南少林禅医功夫学院（以下简称“河南少林”）于 2013年 5月独特创造，挂号本钱 50万元，个中，河南少林出资 25万元，占比 50%；周方华出资 13.75万元，占比 27.5%；君澜旅社出资 11.25万元，占比 22.5%。2022年 2月，发行人收买君澜旅社后，该公司成为发行人子公司的参股企业。截止 2022年 6月 30日，上海禅林实收本钱 10万元，从创制至今仅产生过一次实缴，君澜旅社按其持股比率于 2013年 4月17日告竣对于应实缴 2.25万元。（三）讲述期各期发行人进取海禅林出售或洽购商品/办事的类别、出售或洽购金额占比等状况，阐明其与发行人主交易务是否出色相干，与发行人的家产链合资效益的全部表示，或仅为猎取财政性收益 君澜旅社初始到场创造上海禅林的计划系为度假旅社疏导开垦养生课程，强健养生餐饮规划妄图等，与发行人主交易务出色相干，非仅为猎取财政性收益，上海禅理自创造后不断未进步理论筹备生意。2022年 2月，发行人收买君澜旅社后，该公司成为发行人子公司的参股企业，为发行人度假旅社供给增值办事。讲述期各期，发行人未进取海禅林出售或洽购商品/办事。2022年 9月 12日，发行人与上海禅林现有股东周方华订立了《股权让渡协议》，发行人批准将其持有的上海禅林 22.5%的股权（计 11.25万元出资额，实缴 2.25万元）以 2.25万元的代价让渡给周方华。截止本复兴出具日，受让方周方华已根据《股权让渡协议》之商定告竣了股权让渡款的支拨，本次股权让渡已告竣工商变化备案手续。二、贯串相干财政报表科想法全部状况，阐明发行人迩来一期末是否持有金额较大的财政性投资（席卷类金融生意），是否契合《考查问答》问答 10的相干要求，自本次发行董事会抉择日前六个月至今，发行人新参预或拟参预的财政性投资及类金融生意的全部状况。（一）《考查问答》问答 10的全部状况 本次募集资金利用没有得为持有财政性投资，没有得直接或间接投资于以生意有价证券为主要生意的公司。《考查问答》第 10问中对付财政性投资的要求清爽以下： ①财政性投资的类别席卷没有限于：类金融；投物业业基金、并购基金；拆借资金；依赖贷款；以逾越团体持股比率向团体财政公司出资或增资；采办收益稳定大且告急较高的金融产物；非金融企业投资金融生意等； ②缭绕家产链左右游以猎取本领、材料或渠道为想法的家产投资，以收买或整合为想法的并购投资，以拓展客户、渠道为想法的依赖贷款，如契合公司主交易务及策略繁华方向，没有界定为财政性投资； ③金额较大指的是，公司已持有以及拟持有的财政性投资金额逾越公司合并报表归属于母公司净物业的 30％（没有蕴含对于类金融生意的投资金额）； ④本次发行董事会抉择日前六个月至本次发行前新参预以及拟参预的财政性投资金额应从本次募集资金总数中扣除； ⑤保荐人、会计师及发行人讼师应贯串投资背景、投资想法、投资刻日和变成历程等，便是否属于财政性投资宣布清爽观点； ⑥上市公司投资类金融生意，合用本问答 20 的相关要求。” （二）贯串相干财政报表科想法全部状况，阐明发行人迩来一期末是否持有金额较大的财政性投资（席卷类金融生意），是否契合《考查问答》问答 10的相干要求 截止 2022年 6月 30日，公司大概触及财政性投资（席卷类金融生意）的相干报表科目状况以下： 项目 账面价值（万元） 主要核算实质 3,261.84 买卖性金融物业 银行理财富品 预支款项 627.00 旅社洽购款 其他应收款 3,768.82 衡宇租赁押金、职工备用金以及暂借钱 一年内到期的非震动物业 1,635.58 瞻望一年以内可收回的融资租赁款 其他震动物业 2,421.71 待抵扣出项税及预支用度 23,174.58 永恒应收款 应收融资租赁款 永恒股权投资 619.29 联营配合企业股权投资 其他权力器械投资 0.65 股权投资 应收选择直线法算计未结算的 其他非震动物业 179.43 租金及保函保险金 1、 买卖性金融物业 截止 2022年 6月 30日，公司买卖性金融物业账面价值为 3,261.84万元，系公司采办的银行理财富品，全部状况以下： 是否为收益稳定账面价值 预期年化收产物称号 收益类别 起始日 到期日 大且告急较高的（万元） 益率 金融产物 毗连银行-乐惠稳 保本浮动2,006.04 3.8% 2021-12-2 2022-8-2 否 盈季季盈第 3期 收益型 非保本浮 每月封闭 100.00 3.2%-3.5% 2022-6-14 稠州银行-财丰 2号 否 动收益型 赎回 非保本浮 每月封闭 稠州银行-财丰 2号 50.00 3.2%-3.5% 2022-6-14 否 动收益型 赎回 非保本浮 每月封闭 稠州银行-财丰 2号 100.00 3.2%-3.5% 2022-6-21 否 动收益型 赎回 -季季鑫 非保本浮1,005.80 3.31% 2022-4-28 2022-7-27 否 四号 动收益型 总计 —— 3,261.84 —— —— —— —— 公司采办上述银行理财富品主要为进步资金的利用办理效用，相干产物属于告急较低、利率可预期、收益较牢靠的产物，没有属于收益稳定大且告急较高的金融产物，没有属于财政性投资。2、 预支款项 截止 2022年 6月 30日，公司预支款项账面价值为 627.00万元，主要为预支的旅社用品洽购款，没有属于财政性投资。3、 其他应收款 截止 2022年 6月 30日，公司其他应收款账面价值为 3,768.82万元，主要为与公司筹备相干的衡宇租赁押金、职工备用金以及暂借钱等，没有属于财政性投资。4、 一年内到期的非震动物业 截止 2022年 6月 30日，公司一年内到期的非震动物业账面价值为 1,635.58万元，系公司将租赁的衡宇建筑物划分成用于公司筹备的客房及用于出租的商号或办公室，出租商号或办公室而猎取的瞻望一年以内可收回的租赁款，属于旅社经营生意中的其他配套办事，没有属于财政性投资。讲述期内，公司转租生意的支出及毛利占比状况以下： 项目 2022年 1-6月 2021年度 2020年度 2019年度 274.50 841.98 2,986.90 3,324.47 转租支出金额（万元） 转租支出占交易支出的比率 1.95% 3.03% 11.67% 8.71% 转租毛利金额（万元） 251.16 558.49 1,134.41 1,356.93 5.04% 6.05% 17.63% 10.20% 转租毛利占总毛利的比率[注] 注：2020年，公司受新冠肺炎疫情作用，总体毛利升高，转租毛利占较为高。5、 其他震动物业 截止 2022年 6月 30日，公司其他震动物业账面价值为 2,421.71万元，系待抵扣出项税及预支用度，没有属于财政性投资。6、 永恒应收款 截止 2022年 6月 30日，公司永恒应收款账面价值为 23,174.58万元，系公司将猎取的财产对于外施行转租，应收的融资租赁款，没有属于财政性投资。7、 永恒股权投资 截止 2022年 6月 30日，公司永恒股权投资账面价值为 619.29万元，为联营配合企业股权投资，全部状况以下： 账面价值 非为财政性投资 单元称号 持股比率 博得办法 参股时光 主交易务 （万元） 的缘由 上海益宏君澜旅社 旅社办理、财产管300.00 50.00% 新设 2021-4-2 办理有限公司 理、餐饮办理等 嘉兴文华景澜旅社 旅社办理、财产管181.17 20.00% 新设 2017-5-12 办理有限公司 理、餐饮办理等 合资旅社模式，公杭州文华景澜旅社 旅社办理、财产管89.57 49.00% 新设 2017-4-19 司与业主方独特设办理有限公司 理、餐饮办理等 立合资公司，经营广州云澜旅社办理 旅社办理、财产管35.00 35.00% 新设 2022-2-21 以及办理旗下旅社，有限公司 理、餐饮办理等 公司可经过业主资海南真傲旅社办理 旅社办理、财产管源选拔品牌有名度13.55 20.00% 受让 2020-6-23 有限公司 理、餐饮办理等 以猎取更大的墟市 南昌市君亭红牛酒 旅社办理、财产管- 50.00% 2010-5-21 新设 店办理有限公司 理、餐饮办理等 杭州陆羽君澜度假 餐饮、歇宿、财产- 100.00% 新设 2017-8-7 旅社有限公司 办理等 为公司供给增值服上海禅林强健磋商 务，如疏导开垦养- 22.50% 新设 2013-5-24 强健磋商等 有限公司 生课程，强健养生餐饮规划妄图等 总计 619.29 —— —— —— —— —— 如上所述，公司投资的参股公司中：除上海禅林外，另外公司均为旅社办理公司，系公司筹备模式中的合资旅社模式，以公司与业主方独特创造合资公司的大局经营以及办理旗下旅社，公司可经过业主资源选拔品牌有名度以猎取更大的墟市；上海禅林系为公司供给增值办事，如疏导开垦养生课程，强健养生餐饮规划妄图等。讲述期各期，发行人未进取述参股公司出售或洽购商品/办事。综上，上述参股公司均为公司的家产投资，与公司的主交易务相干，契合公司的策略繁华方向，没有属于财政性投资。 8、 其他权力器械投资 截止 2022年 6月 30日，公司其他权力器械投资账面价值为 0.65万元，系持有的参股公司投资，全部状况以下： 账面价值 是否为财 单元称号 持股比率 博得办法 参股时光 主交易务 （万元） 务性投资 国寿（杭州）旅社 旅社办理、歇宿服0.65 0.01% 新设 2021-12-29 否 有限公司 务、餐饮办事等 总计 0.65 —— 国寿（杭州）旅社有限公司（以下简称“国寿旅社”）系公司子公司君澜旅社与北京国寿投资基金（有限共同）独特创造，君澜旅社持股 0.01%，北京国寿投资基金（有限共同）持股 99.99%。北京国寿投资基金（有限共同）系主要由保障股分有限公司（以下简称“”）创造，持有 99.99%的份额，君澜旅社对于其施行参股主要系因为没法独立筹备办理旅社项目，故与君澜旅社独特创制国寿旅社，以国寿旅社的招牌租赁钱江新城旅社财产，后续再与君澜旅社订立依赖办理公约，将杭州国寿君澜旅社依赖君澜旅社施行办理，契合公司主交易务及策略繁华方向，故此投资没有属于财政性投资。9、 其他非震动物业 截止 2022年 6月 30日，公司其他非震动物业账面价值为 179.43万元，系应收选择直线法算计未结算的租金及保函保险金，没有属于财政性投资。综上所述，公司迩来一期末未持有金额较大的财政性投资（席卷类金融生意），契合《考查问答》问答 10的相干要求。（三）自本次发行董事会抉择日前六个月至今，发行人新参预或拟参预的财政性投资及类金融生意的全部状况，是否契合《考查问答》问答 10的相干要求 2022年 6月 6日，公司召集第三届董事会第八次聚会，审议经过《对于公司契合向一定工具发行 A股股票条件的议案》。经逐项比照，自本次发行的董事会抉择日前 6个月（2021年 12月 6日）至本复兴出具日，公司没有生存新参预或拟参预财政性投资及类金融生意的状况，全部以下： 1、 创造或投物业业基金、并购基金 自本次发行的董事会抉择日前 6个月至本复兴出具日，公司没有生存新参预或拟参预 家产基金、并购基金和其他一致基金或产物的状况。2、 拆借资金 金外，公司没有生存对于外拆借资金的状况。3、 依赖贷款 自本次发行的董事会抉择日前 6个月至本复兴出具日，公司没有生存依赖贷款的状况。4、 以逾越团体持股比率向团体财政公司出资或增资 自本次发行的董事会抉择日前 6个月至本复兴出具日，公司未创造团体财政公司。5、 采办收益稳定大且告急较高的金融产物 自本次发行的董事会抉择日前 6个月至本复兴出具日，公司没有生存采办收益稳定大且告急较高的金融产物，但公司生存利用闲置资金采办银行理财富品状况，全部状况以下： 是否为收益稳定采办金额 预期年化收产物称号 收益类别 起始日 到期日 大且告急较高的（万元） 益率 金融产物 -公司稳 保本浮动1,500.00 3.2% 2022-3-15 2022-6-22 否 利 收益型 -公司稳 保本浮动1,500.00 3.2% 2022-3-15 2022-6-22 否 利 收益型 非保本浮稠州银行-财丰 2号 50.00 3.6% 2022-3-1 2022-4-14 否 动收益型 非保本浮稠州银行-财丰 2号 50.00 3.6% 2022-3-8 2022-4-14 否 动收益型 非保本浮稠州银行-财丰 2号 50.00 3.6% 2022-3-15 2022-4-21 否 动收益型 非保本浮 每月封闭 稠州银行-财丰 2号 100.00 3.2%-3.5% 2022-6-14 否 动收益型 赎回 非保本浮 每月封闭 稠州银行-财丰 2号 50.00 3.2%-3.5% 2022-6-14 否 动收益型 赎回 非保本浮 每月封闭 100.00 3.2%-3.5% 2022-6-21 稠州银行-财丰 2号 否 动收益型 赎回 非保本浮 每月封闭 稠州银行-财丰 2号 100.00 3.2%-3.5% 2022-7-5 否 动收益型 赎回 -季季鑫 非保本浮100.00 3.74% 2022-1-13 2022-4-13 否 四号 动收益型 -季季鑫 非保本浮900.00 3.74% 2022-1-20 2022-4-20 否 四号 动收益型 -季季鑫 非保本浮1,000.00 3.31% 2022-4-28 2022-7-27 否 四号 动收益型 -安盈象 保本流动1,200.00 3.93% 2022-4-11 2022-5-16 否 固 4号 收益型 -安盈象 保本流动1,000.00 3.38% 2022-7-22 2022-8-25 否 固 4号 收益型 2 总计 —— 3,261.84 —— —— —— —— 公司正在本次发行相干董事会抉择日前 6个月至本复兴出具日的刻日内进步的上述金融产物投资主要系利用永远闲置资金采办银行理财富品，相干产物属于告急较低、利率可预期、收益较牢靠的产物，没有属于收益稳定大且告急较高的金融产物，没有属于财政性投资。6、 非金融企业投资金融生意 自本次发行的董事会抉择日前 6个月至本复兴出具日，公司没有生存投资金融生意的状况。7、 类金融生意 自本次发行的董事会抉择日前 6个月至本复兴出具日，公司没有生存筹备或投资类金融生意的状况。综上所述，公司自本次发行的董事会抉择日前 6个月至本复兴出具日，没有生存新参预或拟参预财政性投资及类金融生意的状况。会计师复兴： 针对于上述课题，会计师施行了以下主要核查法式： 1、与发行人办理层沟通，领会创造上海禅林的计划及本来际筹备状况，盘诘上海禅林自创造至今的工商档案； 2、猎取君澜旅社对于上海禅林的实缴本钱的银行水单，领会君澜旅社的理论出资状况； 3、猎取上海禅林 2021年及 2022年 1-6月财政报表，检察本来际筹备状况，和是否与发行人生存出售或洽购商品/办事的状况； 4、查阅发行人的相干财政讲述及发行人相干财政科目明细变成； 5、与发行人沟通领会对于外投资的背景、缘由及与被投资企业的生意合资状况； 6、盘诘被投资企业的相干工商信息，登录被投资企业官方网站领会其主交易务状况； 7、查阅发行人通告，猎取并分解理财富品采办明细及相干收益率、刻日等，分解发行人是否生存新增财政性投资及类金融生意状况； 8、与发行人办理层沟通，领会其有无拟参预的财政性投资及类金融生意。经核查，呈报会计师以为： 1、发行人初始到场创造上海禅林的计划系为度假旅社疏导开垦养生课程，强健养生餐饮规划妄图等，与发行人主交易务出色相干，发行人投资上海禅林并非仅为猎取财政性收益。上海禅林自创造后不断未进步理论筹备生意。2022年 2月，发行人收买君澜旅社后，该公司成为发行人子公司的参股企业，为发行人度假旅社供给增值办事。讲述期各期，发行人未进取海禅林出售或洽购商品/办事；
